Synthèse de notre avis sur Pierval Santé

8-sur-10

Lancée en 2014, Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans le secteur de la santé : cliniques, centres de soins, EHPAD, pharmacies, etc. Elle est gérée par la société de gestion Euryal Asset Management, qui est épaulée par un comité scientifique composé d’une dizaine de professionnels de la santé (chercheurs, professeurs, etc.) ce qui lui permet d’avoir une bonne vision du secteur.

Pierval Santé est, selon nous, une excellente Pierre-Papier : 

  • Elle réalise de bons rendement : +5%/an
  • Elle détient un patrimoine diversifié et de qualité : 60 immeubles localisés en France, Allemagne et Irlande
  • Elle est spécialisée dans la santé, un secteur décorellé de l’économie marchande. De fait, Pierval Santé résistera mieux aux crises économiques
  • Elle pratique des frais moins élevés que ses concurrents

De plus, Pierval Santé redistribue une petite partie de la collecte annuel (0,01%) à l’ICM, un centre de recherche de traitements pour les lésions du cerveau et de la moelle épinière. En acquérant des parts, vous soutenez donc la recherche médicale.

Pierval Santé est certes encore jeune, contrairement à des Pierre-Papiers établies depuis longtemps comme Primopierre. Mais elle n’en reste pas moins une SCPI de qualité, qui pourra convenir aux épargnants qui souhaitent donner plus de sens à leurs investissements. 

Informations générales
Nom de la SCPIPierval Santé
Type de SCPIRendement
CatégorieSpécialisé : santé
Capitalisation278 m€
Société de gestionEuryal Asset Management
Rendement et frais
Rendement en 2017+5,05%

net de frais de gestion

Valeur des parts sur 5 ansn.a
TRI 5 ansn.a
Frais de souscription10,5%
Frais de gestion8,4%
Patrimoine
# immeubles détenus54
Zone géographiqueFrance, Allemagne, Irlande
Taux d'occupation97%
Conditions de souscription
Minimum de souscription5 parts
Prix d'une part1000€
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements8/10
Patrimoine7/10
Frais et ratios8/10
Stratégie9/10

Détails et avis : que vaut la SCPI Pierval Santé ?

Performances et rendements

 2014201520162017
Dividendes distribués
26,0€51,8€51,5€50,5€
Prix des parts
1 000€1 000€1 000€1 000€
TDVM2,60%5,18%5,15%5,05%
TRI 5 ans
n.a    
Croissance annuelle des parts
    

Notre avis sur les rendements

Pierval Santé réalise d’excellents rendement, supérieurs à +5% par an ! Ce qui la place déjà au dessus du marché des SCPI (+4% de rendement en moyenne sur l’année 2017). Si le rendement 2014 semble mitigé, c’est simplement que cette SCPI fut lancé durant cette période ; elle a donc réalisé ses investissements et reçu ses premiers loyers en cours d’année. Malgré sa jeunesse, ses premiers résultats se stabilisent à un bon niveau, ce qui montre le sérieux et la qualité de cette Pierre Papier. 

Concernant la valeur des parts, celles-ci se valorisent généralement sur le moyen terme. Compte tenu de la qualité du patrimoine que Pierval Santé se constitue progressivement (voir plus bas), nous sommes confiants quant à l’augmentation prochaine du prix.

Patrimoine immobilier

Nombre d’immeubles
54
Répartition géographique

pierval-sante-Répartition-géographique

Répartition par catégorie
Carte
Acquisition
14 acquisitions en 2018
de janvier à septembre :
En France (3 immeubles), Allemagne (7),
Irelande (4)
Nombre de locataires
575
 en septembre 2018
Durée moyenne des baux
10 ans
 en septembre 2018

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCPI spécialisée dans le secteur de la santé. A ce titre, elle acquiert des immeubles utilisés pour :

1/ Des activités sanitaires et de soin de ville (47% du patrimoine de la SCPI à ce jour) : Cliniques, centres de dialyse, cabinets médicaux, murs de pharmacie, etc.

2/ Des activités médico-sociales (41%) : essentiellement des EHPAD et des centres d’accompagnements de patients atteints de maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.) 

3/ Tout autre activité de santé (12%) :  bureaux, locaux d’activité, etc.

En moins de 5 ans, Pierval Santé a réussi à se constituer un patrimoine très bien diversifié d’un point de vue sectoriel et géographique. 

A noter que la santé est un secteur dynamique, principalement soutenu par des facteurs liés à la démographie (vieillissement de la population, hausse de la natalité). A l’inverse, il est peu corrélé à l’économie marchande et à l’immobilier d’entreprise. De ce fait, Pierval Santé devrait mieux supporter les crises économiques à l’inverse d’une SCPI principalement investie dans les bureaux d’entreprise (à l’instar de Epargne Pierre) ou dans les hôtels (comme Foncia Cap’Hebergimmo)

Exemple de biens détenus : 

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier
Gratuit
Frais d’entrée
Gratuit

Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

10,5%
Frais de gestion
8,4%
 

Principaux ratios

Taux d’occupation financier (TOF)97%
Provision pour travaux (PGR)3,2%
Report à nouveau (RAN)
1,6%
Rapport Prix / Valeur de réalisation
97%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Comme tout investissement immobilier, les SCPI pratiquent des frais relativement élevés. Néanmoins, les tarifs de Pierval Santé sont moins élevés que la moyenne du marché, qui tournent autour de 11-12%  pour les frais de souscription et de 10-12% pour les frais de gestion.

A noter qu’une petite partie de la collecte annuelle de la SCPI (0,01%) est directement reversée à l’ICM, l’Institut du Cerveau et de la Moelle épinière. Il s’agit d’un centre de recherche dont l’objectif est de mettre au point des traitements pour les lésions du système nerveux. Ainsi, en investissant dans des parts Pierval Santé, vous soutenez en partie la recherche scientifique.

Concernant les principaux ratios :

1/ Le TOF est à un très bon niveau, proche de 100%. De plus, la durée ferme des baux du secteur est très élevée : 10 ans en moyenne.

2/ Le PGR est à un niveau correct. Le RAN ne semble pas très élevé, mais cela est à relativiser dans la mesure où le secteur de la santé est beaucoup plus stable que l’économie marchande.

3/ Le rapport Prix/Valeur de réalisation indique que le prix est actuellement favorable à l’investisseur, puisque ce dernier “sous-paye” légèrement la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.

Objectifs de la SCPI

Stratégie d’investissement
Opportuniste sur tous types d’actifs spécialisés dans la santé
Zone géographiqueZone Euro
Composition du portefeuille
Principalement : des EHPAD et des centres médicaux
Collecte50 M€/an environ
Société de gestion
Euryale Asset Management

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

La société de gestion Euryale Asset Management a choisi une stratégie reposant sur la diversité des acquisitions. En effet, elle cherche à investir dans des établissements de santé ayant des spécialisations différentes : établissements de soins spécialisés, les cliniques MCO* ou SSR**, des EHPAD, des cabinets médicaux, des pharmacies, etc. 

Elle investie principalement en France et en Allemagne, où le secteur de la médecine est très développé et les besoins de santé sont importants  

Un comité scientifique

La santé est un domaine complexe et en constante évolution. Pour bien investir dans ce domaine, il est  nécessaire d’avoir une connaissance pointue du marché et des forces en présence, mais également une bonne culture scientifique. En effet, pour réaliser des rendements bons et stables, la SCPI doit investir dans des secteurs dynamiques et prometteurs (par exemple le traitement des maladies neurodégénératives : Alzeimer, Parkinson, etc.) et éviter les secteurs à risque ou en perte de vitesse.

Pour cela, la société de gestion Euryale s’entoure d’un comité scientifique, composé d’une dizaine de spécialistes : des chercheurs, des professeurs en médecine, des spécialistes en démographie… Cela lui permet d’être au courant de l’évolution des besoins de santé, et de l’aider à mieux définir sa politique d’investissement et de gestion.

En conclusion, nous pensons que la stratégie d’Euryale Asset Management est bonne :

  –  Elle réalise d’excellentes performances depuis son lancement 

  –  Elle est épaulée par un comité scientifique crédible

 

* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique

** SSR : Soins de Suite et de Réadaptation