Guide SCPI : Qu'est-ce qu'une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Les SCPI font partie des placements immobiliers préférés des épargnants français. Il faut dire qu’ils offrent de nombreux avantages, notamment celui d’investir dans l’immobilier locatif sans les contraintes du bailleur. Dans cet article nous expliquons ce qu’est une SCPI, son fonctionnement et comment bien investir.

Pourquoi il est intéressant d’investir dans une SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de "Pierre Papier", est un organisme qui permet à des investisseurs de devenir copropriétaires d’un parc immobilier locatif composé de bureaux, de commerces et/ou d’habitations. En acquérant les parts d’un de ces fonds immobiliers, les investisseurs perçoivent en retour les gains issus de ce patrimoine (loyers, plus-values de cession, etc.).

La SCPI est une alternative à l'achat classique d'un bien immobilier, tout en offrant davantage de liquidité et une diversification du risque. Elle est le résultat de la financiarisation de l'investissement immobilier... d'où son surnom de Pierre Papier !

Le fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI est donc un fonds immobilier composé de plusieurs dizaines, voire centaine de biens. Ce fonds est géré par une société de gestion spécialisée qui s’occupe de tout : collecte de fonds auprès des investisseurs, sélection des actifs immobiliers, gestion des tâches locatives et des éventuels travaux d’entretiens, etc. L’investisseur n’a donc aucune contrainte de gestion !

En contrepartie, la société de gestion se rémunère à travers des frais de souscription (entre 8% et 12% payable au moment de votre investissement) et des frais de gestion annuels (entre 0,5% et 1%/an). D'où le nom commun donné aux SCPI : la pierre papier. En effet, cet investissement s'apparente à n'importe quel autre produit financier et permet d'investir dans l'immobilier sans en subir les contraintes du bailleur.

En acquérant des parts dans une SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un patrimoine immobilier locatif. De ce fait, il perçoit les gains et avantages de ce patrimoine :

  • Les loyers perçus, distribués généralement chaque trimestre sous forme de dividendes. Ils sont bien entendu répartis en fonction de la quote-part de chaque investisseur ;
  • Des éventuelles plus-values de cession lors d'une vente d'actif, distribuées également sous forme de dividendes ;
  • Une éventuelle plus-value lorsque l’investisseur décide de vendre ses parts, dès lors que la SCPI a pris de la valeur ;
  • D'éventuels avantages fiscaux si le fond immobilier est investi dans certains biens immobiliers (nous détaillerons ce point plus bas).

Notez que les dividendes que vous percevez sont nets de tous frais (entretien, impôts locaux, assurance, frais de gestion…).

Enfin, le prix d’achat d’une part de SCPI tourne autour de 1 000 euros, ce qui est très faible pour de l’immobilier ! Ces fonds immobiliers permettent ainsi d’investir dans un parc diversifié de biens immobiliers avec un apport limité.

Quel rendement attendre d’une SCPI ?

Réponse courte : entre +3% et +6% par an

Réponse longue : il existe près de 200 SCPI sur le marché français, avec chacune leurs stratégies d’investissement. Certaines se focalisent sur la performance en acquérant des biens à haut rendement (bureaux en zone tendue, commerce dans des villes à fort potentiels…) tandis que d’autres ont plutôt un objectif patrimonial (biens immobiliers dans des grandes agglomérations par exemple) et/ou thématique (santé, logistique…). Vous trouverez plus d’information dans notre comparatif des meilleures SCPI.

Par ailleurs, il est important de choisir une SCPI à moindre frais car ces derniers plombent la performance sur le long terme. En savoir plus : choisir une SCPI peu chargée en frais.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Bien choisir ses SCPI

Les SCPI sont des placements de long terme, il est donc important de bien les choisir dès le début. Nous vous conseillons d’analyser consciencieusement les critères clefs comme nous l’expliquons dans notre article : 5 critères pour choisir ses SCPI.

En résumé, il faut se pencher sur :

  • Des critères qualitatifs : stratégie d’investissement, composition du parc immobilier, réputation de la société de gestion, etc.
  • Des critères financiers : taille et valorisation, évolution des loyers versés, taux d’occupation et report à nouveau, frais appliqués, etc.

Nous recommandons de diversifier dans plusieurs SCPI, au moins 4 ou 5. Vous réduirez ainsi le risque global de votre portefeuille. Cette diversification est permise par le ticket d’entrée très faible de ces placements : avec 5 000€ vous pouvez aisément investir dans 5 SCPI différentes.

2 modes d’acquisition : au comptant ou via une assurance-vie

L’investissement en SCPI peut se faire de deux manières : au comptant ou à travers une assurance-vie. Elles ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients.

L’avantage d’acheter des parts de SCPI via une assurance-vie :

  • Un ticket d’entrée encore plus faible, généralement 100€ minimum
  • Une liquidité garantie par l’assureur, les parts peuvent être revendues dans les 72h quelle que soit l’état du marché
  • La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
  • Des frais d’entrées réduits et un délai de jouissance raccourci

L’avantage d’acheter des parts au comptant :

  • Un accès à un plus grand nombre de SCPI
  • La possibilité d’acquérir des parts à crédit

La possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit

C’est l’un des grands privilèges de ce type de placement : la possibilité d’investir en SCPI à crédit, plus précisément grâce à un crédit immobilier. Cela permet de constituer un patrimoine immobilier rapidement grâce à l’aide d’une banque, et de rembourser grâce aux loyers perçus.

Cette méthode d'acquisition est toutefois réservée à ceux qui disposent de garanties suffisamment solides pour convaincre une banque d'accorder le prêt.

Les 2 grandes catégories : les SCPI de rendement ou fiscales

Les SCPI de rendement misent sur les loyers

Ces fonds immobiliers cherchent à obtenir le meilleur rendement possible pour ses investisseurs. Ils chercheront donc à constituer un patrimoine immobilier générant un revenu locatif régulier et le plus élevé possible. En règle générale, ces Pierres-Papiers préfèrent investir dans l’immobilier professionnel, notamment parce que contrairement à l’immobilier résidentiel :

  • Ce marché est moins fluctuant ;
  • La sélection d’un locataire solvable est plus aisée ;
  • Le propriétaire (et donc la SCPI) est juridiquement mieux protégé sur un bail professionnel que résidentiel.

Les SCPI fiscales pour profiter de la loi Pinel ou de la loi Malraux

La stratégie de ces fonds est d’acquérir des biens immobiliers éligibles à des réductions d’impôts grâce aux dispositifs fiscaux en vigueur. L’investisseur peut ainsi défiscaliser une partie de son investissement dans ce type de Pierre Papier !

Ainsi, un SCPI Pinel investira dans des logements neufs tandis qu’un SCPI Malraux préfèrera les immeubles à rénover situés dans un "site patrimonial remarquable".

Vendre ses parts de SCPI

Une SCPI a le choix d’opter pour un capital fixe ou un capital variable, mais cela n’aura pas la même incidence lorsque vous céderez vos parts.

Revente des parts d'une SCPI à capital fixe

Un fond à capital fixe, comme son nom l’indique, détermine dès l’origine le montant de son capital qui n’aura pas vocation à évoluer (sauf en cas d’augmentation de capital si la société de gestion le décide). Les investisseurs peuvent revendre leurs parts sur un marché spécifique, où le prix évolue en fonction de l’offre et de la demande... exactement comme une action !

Revente des parts d'une SCPI à capital variable

Un fond à capital variable émet des parts à chaque nouvelle souscription, à un prix qui dépend de la valeur estimée du patrimoine (et non en fonction de la demande comme les SCPI à capital fixe) ; cette valeur estimée est régulièrement mise à jour. Lorsqu’un investisseur cède ses parts, la société de gestion les lui rachète au prix estimé.

 

Informations sur quelques-unes des principales SCPI :