Synthèse de notre avis sur Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI spécialisée dans l’immobilier de commerce Outre-Rhin : murs de magasins, grandes surfaces, etc. Cette jeune Pierre-Papier s’est très vite développée : après avoir lancé ses premiers investissements en 2014, elle compte à ce jour 43 biens immobiliers pour une capitalisation de 405 millions d’euros. Novapierre Allemagne est géré par la société Paref Gestion ; cette dernière est épaulée par une société de conseil reconnue et experte dans l’immobilier de commerce allemand (Principal REE).

En résumé, nous pouvons dire que cette SCPI :

  • Réalise de bons rendements compte tenu de sa jeunesse : +4,71% en 2017
  • Les actifs de commerce en Allemagne sont réputés moins risqués qu’en France. Le rapport rendement/risque de cette SCPI nous semble intéressant
  • Son parc immobilier est à ce jour bien réparti sur le territoire allemand

Nous pensons que Novapierre Allemagne est idéale pour diversifier un portefeuille de SCPI. En effet, compte tenu de sa spécialisation géographique (Allemagne) et sectorielle (Commerce), elle peut idéalement se compléter avec d’autres Pierre-Papiers ayant des positionnements différents, comme par exemple :

1. Epargne Pierre, une SCPI spécialisée dans l’immobilier de bureau en France. Elle réalise l’un des meilleurs rendements : +6,0% en 2017

2. Pierval Santé, qui investit exclusivement dans le secteur de la santé (cliniques, centres médicaux, etc.) en France. Elle permet aux associés de s’engager dans la recherche médicale, en reversant 0,01% de chaque nouvelle collecte à l’ICM, un Institut de recherche sur les traitements du cerveau et de la moelle épinière. Elle a réalisé +5,0% de rendement en 2017

3/ Foncia Cap’hebergimmo, spécialisée dans l’hôtellerie en France, et dans une moindre mesure en Allemagne. Elle a réalisé +5,0% en 2017

Informations générales
Nom de la SCPINovapierre Allemagne
Type de SCPIRendement
CatégorieSpécialisé : commerce
Capitalisation405 m€
Société de gestionParef Gestion
Rendement et frais
Rendement en 2017+4,71%

net de frais de gestion

Valeur des parts sur 5 ansn.a
TRI 5 ansn.a
Frais de souscription10,0%
Frais de gestion12,0%
Patrimoine
# immeubles détenus43
Zone géographiqueAllemagne
Taux d'occupation98%
Conditions de souscription
Minimum de souscription30 parts
Prix d'une part260€
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements7/10
Patrimoine7/10
Frais et ratios8/10
Stratégie8/10

Détails et avis : que vaut la SCPI Novapierre Allemagne ?

Performances et rendements

 2014201520162017
Dividendes distribués
n.a8,1€12,0€12,0€
Prix des parts
239€250€252€255€
TDVM3,24%4,76%4,71%
TRI 5 ans
n.a    
Croissance annuelle des parts
+2,2%    

Notre avis sur les rendements

Novapierre Allemagne a réalisé de bons rendements en 2016 et 2017, légèrement supérieurs à la moyenne du marché des SCPI (+4,43% en 2017). Ces rendements sont certes un peu moins élevés que certains concurrents comme Epargne Pierre, mais la société de gestion justifie cela en expliquant que le risque locatif dans l’immobilier commercial en Allemagne est plus faible qu’en France. De fait, cette Pierre-Papier conserve un très bon rapport rendement/risque et promet des résultats plus stables que ses concurrentes spécialisées dans l’immobilier commercial français.

Les années 2014 et 2015 sont moins pertinentes pour évaluer la rentabilité de la SCPI, dans la mesure où Novapierre Allemagne venait d’être lancé et entamait ses premiers investissements (2 acquisitions en 2014 et 10 l’année suivante). En effet, on considère qu’il faut en général 5 ans à une nouvelle SCPI pour se constituer un patrimoine immobilier suffisamment important et diversifié et générer des revenus stables.  

A noter que le prix des parts a augmenté de +7% entre 2014 et 2017, soit une croissance de +2,2%/an ce qui représente une plus-value latente non négligeable ! D’autant plus que le prix a récemment augmenté, à 260€ en octobre 2018.

Patrimoine immobilier

Nombre d’actifs

43

Au 3ème trimestre 2018

Répartition géographique

*RNW : Rhénanie du Nord Westphalie

Répartition par catégorie
Carte
Acquisition
4 acquisitions en 2017
4 centres commerciaux à Holle, Reinhardshagen,
Herzogenrath et Berlin
Nombre de baux
238
 en janvier 2018
Principaux clients

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Novapierre Allemagne se constitue un patrimoine immobilier composé exclusivement de commerces : il s’agit principalement de murs de magasins, de centres commerciaux et de grandes surfaces.

Compte tenu de sa jeunesse, il est encore trop tôt pour juger de la qualité du patrimoine immobilier. Néanmoins, nous estimons qu’à ce jour ce patrimoine est bien réparti sur tout le territoire germanique, et n’est pas concentré dans quelques villes. 

De plus, les principaux clients de la SCPI sont de solides acteurs de la grande distribution, bien implantés en Allemagne et très connus des consommateurs locaux ! Le risque de défaillance de leur part est donc très limité. Quelques exemples de ces clients :

1/ Rewe (l’équivalent de E.Leclerc en France) est l’une des plus importantes enseignes allemandes de la grande distribution. Très présente en Europe de l’Est, elle réalise 60 milliards d’euros de chiffre d’affaires chaque année.

2/ MediaMarkt (l’équivalent germanique de Darty) est le numéro 1 allemand de la distribution de matériels électroniques et électro-ménagers. Il réalise plus de 15 milliards d’euros de chiffre d’affaires chaque année.

3/ Aldi est une chaîne de supermarchés hard-discount très populaire Outre-Rhin, avec plus de 20 milliards d’euros de chiffre d’affaires par an.

A noter que Paref Gestion, la société qui gère la SCPI, est accompagné et conseillé par Principal REE (anciennement nommé Internos), un groupe qui dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne. 

Exemple de biens acquis :

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier
Gratuit
Frais d’entrée
Gratuit

Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

10%
Frais de gestion
12%
 

Principaux ratios

Taux d’occupation financier97,5%
Report à nouveau7,3%
Provision pour travaux 
16%
Rapport Prix / Valeur de réalisation
97%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Novapierre Allemagne applique des frais raisonnables pour une SCPI, à peu près dans la moyenne du marché. 

Concernant les ratios, ils sont tous à un bon niveau. A noter que la société de gestion a une approche très prudente : le Report à nouveau et les Provisions pour travaux sont élevés.

Fiscalité

Il est important de savoir que les revenus provenant des loyers d’immeubles situés dans un pays étranger doivent être déclarés dans le pays en question. C’est le cas pour n’importe quelle SCPI ayant investi hors de France.

Concernant Novapierre Allemagne, les revenus que vous percevez sont naturellement soumis à l’impôt sur la société allemande, au taux de 15,8%. Bonne nouvelle : il existe une convention fiscale entre le France et l’Allemagne, il n’y a donc aucun risque de subir une double taxation, comme cela peut être le cas avec d’autres pays étrangers.

Quoi qu’il en soit, vous n’avez aucun soucis à vous faire : la société de gestion vous accompagnera dans vos démarches. Elle vous adressera chaque année un IFU, et vous indiquera les règles d’impositions et les démarches à effectuer pour bien déclarer vos revenus. En cas de doute, vous pouvez les contacter par mail ou téléphone.

Objectifs de la SCPI

Stratégie d’investissement
Opportuniste sur tous types d’actifs immobiliers commercial
Zone géographiqueAllemagne
Composition du portefeuille
100% Commerce
Collecte50 M€/an environ
Société de gestion
Paref Gestion

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

La stratégie de Paref Gestion est de constituer une SCPI majoritairement investie dans l’immobilier de commerce en Allemagne. En effet, selon elle, cette catégorie d’actifs offre un excellent rapport rendement/risque.

Toutefois, Paref Gestion est attentive aux opportunités dans d’autres pays de la zone euro ; si elle découvre un actif ayant un potentiel de rendements et de valorisation attrayant, elle n’hésitera pas à investir en dehors de son scope géographique.