Synthèse de notre avis sur cette pierre papier

8-sur-10

Lancée en 2008, Primopierre est une SCPI investie exclusivement en immobiliers de bureaux. Elle est gérée par Primonial REIM, une importante société de gestion française. En 10 ans, cette Pierre-Papier a réussi à atteindre plus de 2 milliards d’euros de capitalisation, ce qui en fait l’une des plus grosses SCPI du marché.

Selon nous, Primopierre :

  • Offre de bons rendements depuis plus de 5 ans ;
  • Jouit d’une bonne diversification locative, son parc immobilier disposant de très nombreux locataires ;
  • N’est toutefois pas suffisamment diversifiée géographiquement, avec 86% de son patrimoine localisé en région parisienne ;
  • Applique des frais cohérents avec ce qui se fait sur le marché ;
  • Dispose, dans l’ensemble, de bons ratios (taux d’occupation, etc.) ;
  • Opte pour une stratégie de gestion qui nous semble prudente.

Nous pensons que Primopierre est un placement de qualité sur le long terme. Compte tenu de sa forte exposition au marché de l’immobilier d’entreprise en région parisienne, il nous parait judicieux de le compléter avec d’autres placements moins exposés à ce marché. Nous pensons par exemple que la SCPI Patrimmo Commerce, qui est investie majoritairement dans l’immobilier de commerce en Province, peut être un excellent complément.

primopierre logo

Informations générales
Nom de la SCPIPrimopierre
Type de SCPIRendement
CatégorieBureaux
Capitalisation2 175 m€
Société de gestionPrimonial REIM
Rendement et frais
Rendement en 2017+4,71%

net de frais de gestion

Valeur des parts sur 5 ans+8,9%
TRI 5 ans+5,71%
Frais de souscription10,6%
Frais de gestion12%
Patrimoine
# immeubles62
Zone géographiqueFrance
Taux d'occupation94%
Conditions de souscription
Minimum de souscription10 part
Prix d'une part186 €
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements8/10
Patrimoine7,5/10
Frais et ratios8,5/10
Stratégie8/10

Détails et avis : faut-il investir dans Primopierre en 2018 ?

Performances et rendements

20132014201520162017
Dividendes distribués
10,12€10,12€9,84€9,80€9,80€
Prix des parts
191€196€196€196€208€
TDVM5,30%5,16%5,02%5,00%4,71%
TRI 5 ans
+5,7%
Croissance annuelle des parts
+2,15%

Notre avis sur les rendements

Les dividendes distribués par Primopierre se situent à un bon niveau, bien qu’ils aient légèrement baissés ces dernières années. Mais cette baisse de rendement est largement compensée par la hausse de la valeur des parts : en passant de 191€ à 208€ en 5 ans, cela représente en moyenne +2,15% d’augmentation chaque année ! 

Patrimoine immobilier

Nombre d’immeubles
62
Répartition géographiqueprimopierre zone geographique
Répartition par catégorie
CartePrimopierre zone geographique
Acquisition
acquisition de 2 SCI pour 54 m€ au 1er semestre 2018
Dont les actifs sont en Région Parisienne
Nombre de locataires
250
 en janvier 2018
Principaux locataires
primopierre clients

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Primopierre est investie intégralement en France, et à 86% en région parisienne. Il s’agit d’une région dynamique, où l’immobilier de bureau est fortement demandé et le taux de vacance très faible, ce qui explique les bons rendements de la SCPI.

Néanmoins, nous pensons que Primopierre ne possède pas une diversification géographique optimale, car trop concentré en région parisienne. Cette région est certes attractive, mais un retournement de marché ou une crise économique pourrait impacter la rentabilité de la SCPI. C’est pourquoi nous pensons qu’il est judicieux de compléter Primopierre avec une SCPI moins exposée à ce marché ; un choix pertinent pourrait être Patrimmo Commerce, une SCPI investie majoritairement en immobilier de commerce et en province. Ainsi, un portefeuille composé à 50% de parts Primopierre et 50% de parts Patrimmo Commerce nous semblerait suffisamment diversifié et offrirait un très bon rapport rendement/risque.

Primopierre dispose tout de même d’une très bonne diversification locative, puisqu’elle possède plus de 250 locataires. Il s’agit principalement de grandes entreprises ou services publics, qui ont un risque limité de se retrouver en défaut de paiement. Son locataire le plus important est la SNCF, qui ne représente que 7% de ses revenus locatifs.

Exemple de biens immobiliers détenus :

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier
Gratuit
Frais d’entrée
Gratuit
Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

12%
Frais de gestion
10,6%

Principaux ratios

Taux d’occupation financier94%
Report à nouveau1,4%
Provisions pour travaux
6,6%
Rapport Prix / Valeur de réalisation
103%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Les frais appliqués par la SCPI nous semblent en adéquation avec ce qui ce fait sur le marché des SCPI :

1/ Les frais de gestion sont à 12%, ce qui correspond à la fourchette du marché (entre 10% et 12%). Notez que les dividendes perçus s’entendent nets de ces frais.

2/ Les frais de souscription sont à 10,6%, ce qui correspond également à la fourchette du marché (entre 9% et 11%). Rappelons que ces frais sont perçus uniquement à la revente, et qu’ils sont souvent amortis par l’appréciation du prix des parts.

Concernant les principaux ratios, ils nous semblent satisfaisants, à l’exception du report à nouveau qui nous parait un peu faible… Pour en savoir plus sur l’interprétation de ces ratios, consultez notre article comment choisir une SCPI.

Objectifs de la SCPI

 

Stratégie d’investissement
Opportuniste sur tous types d’actifs immobiliers d’entreprise en France
Zone géographiqueFrance
Région parisienne
Composition du portefeuille
100% Bureaux
Objectif de performance+5%/an
Société de gestion
Primonial REIM

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

La SCPI Primopierre cherche principalement des immeubles :

1/ récents (bureaux neufs ou restructurés) ;

2/ d’une valeur unitaire comprise entre 4 et 10 millions d’euros ;

3/ localisés en région parisienne ou dans les métropoles régionales (Toulouse, Strasbourg, Lyon, etc.).

La société de gestion n’a pas, pour le moment, exprimé sa volonté de réduire son exposition en région parisienne, ni d’investir à l’étranger.

Il s’agit selon nous d’une stratégie de gestion prudente, qui vise à générer des rendements stables. Nous pensons toutefois que la société de gestion gagnerait à davantage diversifier son patrimoine géographiquement, en investissant en région ou à l’étranger (par exemple en Allemagne, en Belgique ou en Italie).