Synthèse de notre avis sur ce placement

Immorente est la plus grande SCPI française avec une capitalisation de 2 728 millions d’euros, et une des plus anciennes puisqu’elle fut commercialisée en 1988. Elle est géré depuis 30 ans par la société de gestion Sofidy. Cette “Pierre Papier” investit principalement dans les immeubles de commerces (boutiques, centres commerciaux, etc.) ainsi que dans des bureaux.

Immorente nous semble être un très bon placement long terme :

  • Elle réalise chaque année environ +5% de rendement, ce qui reste élevé par rapport à ce qui se fait sur le marché ;
  • Son risque nous parait mesuré compte tenu de son patrimoine très important (plus de 2 000 unités locatives) qui semble être bien diversifié ;
  •  Son historique nous parait être un gage de sérieux et de qualité. D’ailleurs, en 30 ans, Immorente a réussis à survivre à 2 crises immobilières majeures ;

Seul bémol : des frais un peu plus chers que la moyenne du marché… Il est donc recommandé de garder son investissement sur le long terme (au moins 10 ans) de manière à amortir ces frais.

En résumé, nous pensons que Immorente propose un très bon rapport rendement/risque. Il devrait satisfaire les épargnants qui cherche à investir sur le long terme dans un placement immobilier locatif, pour un risque mesuré (mais pas nul, comme tout placement immobilier).

N’hésitez pas à la comparer à d’autres SCPI avant de faire d’investir !

Informations générales
Nom de la SCPIImmorente
Type de SCPIRendement
CatégorieSpécialisée : Commerce
Capitalisation2 728 m€
Société de gestionSofidy
Rendement et frais
Rendement en 2017+4,70%

net de frais de gestion

Valeur des parts sur 5 ans+3,13%
TRI 5 ans+4,60%
Frais de souscription12%
Frais de gestion12%
Patrimoine
# unités locatives2 070
Zone géographiqueFrance, Zone Euro
Taux d'occupation93%
Conditions de souscription
Minimum de souscription4 part
Prix d'une part330 €
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements7/10
Patrimoine9/10
Frais et ratios6/10
Stratégie8/10

Détails et avis : faut-il investir dans Immorente en 2018 ?

Performances et rendements

20132014201520162017
Dividendes distribués
16,8€16,7€15,7€15,7€15,5€
Prix des parts
320€320€325€325€330€
TDVM5,25%5,22%4,84%4,84%4,70%
TRI 5 ans
+4,6%
Croissance annuelle des parts
+0,77%

Notre avis sur les rendements

Immorente réalise de bons rendements pour une SCPI. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est certes en baisse depuis quelques années, mais cela est davantage lié à l’augmentation du prix des parts (ce qui est une bonne chose) qu’à la réduction des dividendes. D’ailleurs, le TRI (ce fameux taux de rentabilité qui prend en compte tous les flux entrant et sortant, autrement dit ce que vous gagnez et perdez) est plutôt élevé : le TRI 5 ans est de +4,6% ; tandis que le TRI 10 ans est de +6,75%.

Il faut admettre que cette SCPI réalise des rendements un peu moins performants que certains concurrents tels que Corum Origin ou PimovieMais les rendements ne doivent pas être l’unique critère de sélection, et Immorente dispose d’autres atouts (patrimoine diversifié, 30 ans d’existence…) qui en font un très bon placement immobilier, comme nous le verrons par la suite.

Patrimoine immobilier

Unités locatives
2 070
Répartition géographiqueimmorente-zone-géographique
Répartition par catégorieimmorente-typologie
Carte
Acquisition
109 acquisitions en 2017 pour un total de 250 M€
90% sont des actifs commerciaux
Nombre de locataires
> 2000
 en janvier 2018
Principaux clients

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Immorente fut commercialisé en 1988, elle existe donc depuis 30 ans. Cette longévité lui a permis de récolter 2,7 milliards d’euros, ce qui en fait la plus grande SCPI française. Son patrimoine est composé de plus de 2 000 unités locatives (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, etc.).

Nous pensons que ce patrimoine important est un gage de sécurité pour l’investisseur :

  • Son patrimoine est suffisamment diversifié pour réduire les risques systémiques (crises économiques, retournement de marché, etc.). D’ailleurs, Immorente a survécu à 2 crises immobilières de grande ampleur (1990 et 2007).
  • La valeur de son patrimoine s’apprécie chaque année modérément mais régulièrement. En 15 ans, le prix des parts n’a jamais baissé !

 

Exemple de biens immobiliers détenus :

immorente-exemple-immeubles

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier
Gratuit
Frais d’entrée
Gratuit
Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

12%
Frais de gestion
12%

Principaux ratios

Taux d’occupation financier93%
Report à nouveau11%
Provision pour travaux
2%
Rapport Prix / Valeur de réalisation
101%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Immorente opte pour des tarifs  un peu plus élevés que certains de ses concurrents. Néanmoins, nous estimons que ces frais ne sont pas exagérés au regard de la qualité de ce placement. D’autant que :

1/ Les frais de gestion ne sont pas un critère pertinent à prendre en compte du point de vue de l’investisseur, puisque les rendements publiés sont nets de ces frais.

2/ Les frais de sortie s’amortissent généralement avec le temps grâce à l’évolution de la valeur des parts, ce qui est le visiblement le cas chez Immorente.

 

Les principaux ratios sont, quant à eux, tous dans le vert ce qui souligne la bonne gestion de Sofidy. Pour en savoir plus sur l’interprétation de ces ratios, consultez notre article comment choisir une SCPI.

Objectifs de la SCPI

Stratégie d’investissement
Patrimoine immobilier de commerce
Zone géographiqueFrance
Composition du portefeuille
Principalement : commerce, bureaux
Objectif de performance+5%/an
Société de gestion
Sofidy

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

De la même manière que son concurrent Patrimmo Commerce, Immorente investit principalement dans des murs de boutiques et de magasins, prioritairement dans les zones commerçantes de centre-ville.

Le patrimoine de la SCPI étant déjà confortablement diversifié, son principal objectif est désormais d’investir dans des immeubles qui génèrent des rendements élevés, au moins supérieurs à +5% . Néanmoins, Sofidy conserve une gestion très prudente : elle n’a pas vocation à rechercher des placements risqués à haut rendement.