La loi Pinel a pour but de dynamiser la création de logements neufs dans les zones tendues. Grâce à ce dispositif, vous pourrez bénéficier d’une importante réduction d’impôt sur le revenu si vous investissez dans un bien répondant à certaines conditions. En effet, l’Etat financera votre investissement jusqu’à 63 000€ ! Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel 2018 !

1/ Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

2/ Quelles sont les conditions pour défiscaliser son investissement ?

3/ Comment investir pour profiter de la défiscalisation Pinel ?

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel (du nom de l’ancienne Ministre du Logement Sylvia Pinel) est une loi de défiscalisation immobilière, dont le but est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones où l’offre locative est insuffisante. A l’origine prévue pour durer jusqu’en 2017, elle a été prolongée jusqu’en 2021.

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un bien immobilier neuf en vue de le louer. Cet avantage fiscal dépend de la période que vous vous engagez à le louer :

  • Pour une période de 6 ans : une réduction d’impôt de 12% de l’investissement (dans la limite de 36 000€)
  • Pour une période de 9 ans : une réduction d’impôt de 18% de l’investissement (dans la limite de 54 000€)
  • Pour une période de 12 ans : une réduction d’impôt de 21% de l’investissement (dans la limite de 63 000€)

Par exemple dans le cas d’un investissement de 180 000€ financé à 100% par un emprunt bancaire : sur les 1 000€ de mensualité à rembourser, 500€ sont financés par la location (nette de charges) et 300€ par l’économie d’impôt accordée par l’Etat. Dans ce cas, votre effort personnel sera seulement de 200€ par mois :

Quelles sont les conditions pour défiscaliser son investissement ?

Les conditions pour qu’un logement soit éligible

Les logements concernés par la loi Pinel

Pour qu’un logement soit éligible au dispositif Pinel, il doit s’agir :

  • D’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
  • D’un logement ancien qui fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques (thermique, énergétique, etc.) proches de celles d’un logement neuf. Attention : les travaux doivent se terminer avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien.
  • D’un local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

Notez que le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique. Vérifiez bien ce point avant d’investir !

Les conditions de location

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez :

  • Vous engager à louer votre logement sur une période de 6, 9 ou 12 ans
  • Vous assurer que votre logement est bien la résidence principale de votre locataire
  • Louer votre bien dans les 12 mois suivant la remise des clefs
  • Louer en non meublé

Les zones géographiques et les plafonds du dispositif Pinel

Les zones géographiques concernées

La loi Pinel a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans des zones où l’offre locative est insuffisante. Voici les zones qui sont concernées :

Zones Pinel 2018

Zone A bisParis
29 communes de la petite couronne parisienne
Zone AÎle de France
Lille, Lyon, Marseille, Montpellier
Genève (partie française)
Zone B1Grande couronne parisienne
Agglomérations > 250 000 habitants
Certaines communes
considérées comme chères telles que :
La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambery, Saint-Malo, la Corse
Départements d’Outre-Mer

Les plafonds de loyer

Le loyer est soumis à un plafond fixé par l’Etat, qui dépend de la zone géographique d’une part… 

Plafonds de loyers par zone

Zone A bis16,83 € / m2
Zone A12,50 € /m2
Zone B110,07 € / m2

…et de la surface d’autre part. En effet, au plafond des loyers par zone, il faut appliquer le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/surface. Ce coefficient ne soit pas excéder 1,2 !

A titre d’exemple, pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m2 situé en zone A, le plafond sera de 11,13€ / m2 (détail du calcul : 12,5 x (0,7+19/100) = 11,13).

Notez que la surface à prendre en compte dans le calcul correspond à la surface habitable. Vous ne devez pas prendre en compte les murs, escaliers, caves, garage, etc.

Le montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de votre investissement. Cette base de calcul se limite toutefois à :

  • 2 investissements par an. Si vous investissez dans 3 logements Pinel, l’un d’eux ne pourra pas défiscaliser votre impôt ;
  • 300 000 €, vous pouvez donc déduire au maximum 63 000€ sur 12 ans. Bien entendu, rien ne vous empêche d’acquérir un bien immobilier à 600 000€, mais dans ce cas seule la moitié de cette somme fera baisser votre impôt ;
  • 5 500 € par m² de surface habitable. Vous pouvez donc réduire au maximum 1 155€/m² sur 12 ans.

Notez que la loi Pinel est une niche fiscale. Si vous bénéficiez d’autres avantages fiscaux, vous devez également tenir compte du plafonnement global des niches fiscales qui est en général de 10 000€ par an.

Les plafonds de ressources

Vos locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources :

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule37 126 €37 126 €30 260 €
Couple55 486 €55 486 €40 410 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge72 737 €66 699 €48 596 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge86 843 €79 893 €58 666 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge103 326 €94 579 €69 014 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge116 268 €106 431 €77 778 €
Majoration par pers. à charge supplémentaire+ 12 954 €+ 11 859 €+ 8 677 €

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Comment investir pour profiter de la défiscalisation Pinel ?

Acquérir un bien immobilier, de la réservation à la livraison

La première étape consiste à rechercher le bien immobilier à acquérir. De nombreux sites de promoteurs et autres spécialistes de l’immobilier proposent des offres d’investissement en Pinel, vous pouvez trouver votre bonheur en faisant quelques recherches sur internet.

La majorité des offres sont en « l’état futur d’achèvement », autrement dit sur plans ou en cours de construction. Voici quelques étapes à suivre dans ce cas :

  • Réservez votre logement auprès d’un promoteur.
  • A moins de vouloir payer cash, faites une demande de prêt à votre banque. Une fois le prêt accepté, vous pourrez fournir une attestation au promoteur.
  • Un notaire s’occupera de vous fournir l’acte notarié. Vous deviendrez alors propriétaire de votre appartement.
  • Durant l’avancée des travaux, le promoteur vous envoie des attestations d’architecte, accompagnées d’appels de fonds.
  • Une fois la construction achevée, vous recevrez les clefs après avoir effectué le dernier paiement d’appel de fonds.

Comment déclarer pour défiscaliser son investissement ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez signaler l’opération lorsque vous déclarez vos revenus. La déclaration Pinel se fait en 4 étapes :

  • Certifiez que vous vous engagez à louer votre logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, avec le formulaire 2044 EB (Engagement de location). Vous devez le fournir lors de votre première déclaration.
  • Calculez votre bilan foncier avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déclaration des revenus fonciers). Le bilan foncier se calcule en déduisant du loyer les frais, charges et taxes liés à l’investissement
  • Reportez le bilan foncier que vous avez précédemment calculé dans le formulaire 2042 (déclaration des revenus), dans la partie « revenus fonciers ».
  • Renseignez le montant de la réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C (déclaration des revenus complémentaires), qui est de 2% par an les 9 premières années, puis 1% les 3 années suivantes.