Synthèse de notre avis sur Vendôme Régions

8-sur-10

Vendôme Régions est une SCPI gérée par la société de gestion Norma Capital. Lancée en 2015, elle a rapidement acquis une bonne réputation, en proposant chaque année des rendements aux alentours de +6%. Grâce à ses performances, cette “Pierre-Papier” (l’autre nom donné aux SCPI) a atteint une capitalisation de plus de 40 millions d’euros.

Il s’agit selon nous d’une SCPI de bonne facture, notamment parce que :

  • Ses rendements sont excellents et stables depuis 2015 ;
  • Son parc immobilier est bien diversifié : il s’agit principalement d’immeubles de bureaux et de commerces, répartis sur tout le territoire français ;
  • Ses principaux ratios sont à un bon niveau ;
  • Sa stratégie de gestion est cohérente et a fait ses preuves.

Fait important survenu début 2018 : la première société de gestion (qui s’appelait Vendôme Capital Partners) a connu des difficultés internes, à savoir des conflits entre ses actionnaires. Ces tensions n’ont heureusement pas impacté la bonne gestion de la SCPI, qui était gérée par une équipe opérationnelle compétente. Toutefois, afin de protéger les investisseurs, l’AMF a obligé les actionnaires à céder la SCPI Vendôme Régions à un nouveau gérant : Norma Capital. Ce dernier a récupéré l’ancienne équipe opérationnelle et a distribué d’excellents dividendes sur les 3 premiers trimestres 2018. Tout semble indiquer que ce changement d’actionnaire n’a pas eu d’effets significatifs pour les investisseurs. A confirmer avec les prochains dividendes !

Malgré cet événement, nous pensons que Vendôme Régions fait partie des meilleures SCPI du marché. 

Informations générales
Nom de la SCPIVendôme Régions
Type de SCPIRendement
CatégorieDiversifié
Capitalisation46 m€
Société de gestionNorma Capital
Rendement et frais
Rendement en 2017+5,96%

net de frais de gestion

Croissance annuelle des parts+1,6%
TRI 5 ansn.a
Frais de souscription12%
Frais de gestion12%
Patrimoine
# immeubles détenus30
Zone géographiqueFrance
Taux d'occupation97%
Conditions de souscription
Minimum de souscription5 parts
Prix d'une part640€
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements10/10
Patrimoine8/10
Frais et ratios8/10
Stratégie9/10
Fait marquant

Changement de société de gestion

5/10

Détail de l’offre : que vaut la SCPI Vendôme Régions ?

Performances et rendements

 201520162017
Dividendes distribués
37,6€38,9€38,2€
Prix des parts
620€635€640€
TDVM6,06%6,13%5,96%
TRI 5 ans
n.a    
Croissance annuelle des parts
+1,6%    

Notre avis sur les rendements

Vendôme Régions réalise d’excellents rendements depuis son lancement, aux alentours de +6% chaque année ce qui en fait l’une des SCPI les plus performantes du marché. Les dividendes distribués ainsi que la valeur des parts augmentent régulièrement, les investisseurs ont donc été doublement gagnants jusqu’à présent.

A noter que le délai de jouissance, autrement dit le laps de temps entre la date d’achat et le versement du 1er dividende, est de 2 mois seulement. A titre de comparaison, le délai est de 6 mois chez la plupart des SCPI.

Enfin, la société de gestion Norma Capital a annoncé avoir distribué d’importants dividendes sur les 3 premiers trimestres 2018 : 

+6,01% au 1er Trimestre 2018

+6,01% au 2ème Trimestre 2018

+6,05% au 3ème Trimestre 2018

Patrimoine immobilier

Nombre d’immeubles
30
Répartition géographique

vendome-région-répartition-zone-géographique

Répartition par catégorievendome-région-répartition-sectorielle
Carte
Acquisition

2 acquisitions en 2018 
(de janvier à septembre)

2 immeubles de commerce à Colmar et Bourges

Nombre de locataires
60
 en décembre 2017
Principaux clients

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Vendôme Régions a acquis 30 immeubles en moins de 4 ans, un rythme habituel pour une SCPI. En revanche, le patrimoine qu’elle s’est constitué nous semble de très bonne qualité, compte tenu des 3 critères clefs suivants :

1/ Un patrimoine diversifié. Vendôme Régions investit principalement dans l’immobilier de bureau et l’immobilier de commerce (centres commerciaux, murs de boutiques, etc.).

2/ Une bonne répartition géographique. En effet, cette Pierre Papier a réparti ses investissements sur tout le territoire français, et pas uniquement dans les grandes villes ou en Île-de-France comme cela peut être le cas chez certaines SCPI.

3/ Des locataires de bonnes factures, ce qui limite le risque de défaillance. Les principaux clients sont la Fnac, Optic2000, l’Office National des Forêts (un établissement public), Sopra Steria (une entreprise de conseil en informatique qui réalise 4 milliards d’euros de chiffre d’affaires), Burton of London (une célèbre marque de prêt à porter, filiale du groupe Omnium qui réalise 580 millions d’euros de chiffre d’affaires) et Uniti Habitat (une société cotée sur Euronext, spécialisée dans la construction de logements).

Exemple de biens immobiliers acquis :

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier
Gratuit
Frais d’entrée
Gratuit

Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

12%
Frais de gestion
12%
 

Principaux ratios

Taux d’occupation financier97%
Report à nouveau3,3%
Provision pour travaux
8,9%
Rapport Prix / Valeur de réalisation
94%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Vendôme Régions applique des frais un peu plus élevés que la moyenne du marché, comme nous l’avions relevé dans comparatif des frais SCPI. Toutefois, nous pensons qu’il ne s’agit pas d’un critère primordial, dans la mesure où :

1/ Les frais de gestion sont prélevés par la société de gestion avant la distribution du dividende, les rendements affichés s’entendent donc nets de frais.

2/ Les frais de sortie s’amortissent généralement avec le temps grâce à l’évolution de la valeur des parts, c’est pourquoi nous vous conseillons de les conserver sur le long terme.

Concernant les principaux ratios, ils sont tous positifs. Pour en savoir plus sur l’interprétation de ces ratios, consultez notre article comment choisir une SCPI.

Objectifs de la SCPI

Stratégie d’investissement
Opportuniste sur tous types d’actifs immobiliers professionels
Zone géographiqueFrance
Composition du portefeuille
Principalement : bureaux et commerce
Collecte10 M€/an environ
Société de gestion
Norma Capital

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

La société de gestion Norma Capital adopte une stratégie opportuniste, sur tous type d’actifs immobiliers de bureaux ou de commerces en France. 

Elle se focalise sur l’acquisition d’immeubles de “petite” et “moyenne” valeur, c’est-à-dire valant moins de 15 millions d’euros. En effet, il y a généralement peu de concurrences sur cette fourchette de valorisation, et donc moins de pression sur les prix : il est plus facile pour la société de gestion de dénicher des investissements ayant de bons rapports rendement/prix. C’est cette stratégie qui a permis à Vendôme Régions de réaliser d’excellents rendements dès ses premières années !

Pourquoi y a-t-il moins de concurrence sur les immeubles de petites et moyennes valeurs ? Parce qu’ils intéressent peu les SCPI ayant d’importantes collectes telles que Immorente qui pèse 2,7 milliards d’euros de capitalisation. En effet, elles doivent rapidement investir la somme qui leur est confiée afin de maintenir un bon niveau de rentabilité pour les associés. Les sociétés de gestion se retrouvent souvent en compétitions et sur-payer les acquisitions est assez courant.

Evènement important

Fait important survenu en mars 2018: changement de Société de Gestion

Vendôme Capital Partners est la société de gestion qui a créé et lancé la SCPI Vendôme Régions. C’est elle qui a défini les grandes orientations du fonds immobilier et réalisé les premiers investissements.

Au cours de l’année 2017, alors que la SCPI était pilotée par une équipe opérationnelle compétente et réalisait d’excellents rendements depuis son lancement, un conflit entre les actionnaires de la société de gestion est apparu. Très peu d’informations ont été rendus publiques à ce sujet, le peu que nous savons est que l’aggravation de ce conflit d’actionnaire à conduit l’AMF à retirer l’agrément de la société de gestion fin 2017. A noter que l’équipe opérationnelle n’était pas directement touchée par ces conflits, et a continué à gérer normalement Vendôme Régions, ce qui explique comment celle-ci a pu maintenir de bons rendements. 

En mars 2018, la SCPI Vendôme Régions est transmise à une nouvelle société de gestion : Norma Capital. Celle-ci a promis de maintenir les bonnes performances de la SCPI. Pour cela, elle n’a pas hésiter à reprendre l’équipe opérationnelle de Vendôme Capital Partners : chargés d’affaires, directeurs d’investissements, spécialistes immobiliers… Au final, l’équipe se maintient, seul l’actionnariat change !

En résumé, nous pensons que cet événement aura un impact limité sur la SCPI Vendôme Régions, puisque le changement significatif vient de l’actionnariat, et non de l’équipe opérationnelle. D’ailleurs, Norma Capital a annoncé avoir distribué d’importants dividendes sur les 3 premiers trimestres 2018 : 

+6,01% au 1er Trimestre 2018

+6,01% au 2ème Trimestre 2018

+6,05% au 3ème Trimestre 2018