L’achat d’un bien immobilier à travers une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est devenu une forme populaire d’optimisation fiscale dans le domaine de l’investissement locatif. Ainsi, la SCI à l’IS est un moyen efficace pour les investisseurs de minimiser les coûts fiscaux associés à leurs activités immobilières, comme nous l’explique dans cet article Thomas Bouriel.
Cet article nous est proposé par Thomas Bouriel, un professionnel de l’investissement immobilier locatif (nous présentons sa biographie en fin d’article). Thomas avait auparavant rédigé un article sur l’investissement en LMNP.
Qu’est ce qu’une SCI à l’IS ?
Une Société Civile Immobilière
Une SCI est une Société Civile Immobilière. C’est une forme juridique faite spécialement pour investir dans l’immobilier : elle est dédiée à l’acquisition, à la gestion et à la répartition d’un bien immobilier entre plusieurs associés. Concrètement, lors de l’acquisition d’un bien immobilier à crédit par l’intermédiaire d’une SCI, c’est cette dernière qui souscrit à l’emprunt. Les associés, personnes physiques ou morales, sont caution solidaire de la SCI dans le paiement du crédit.
Ces derniers détiennent des parts sociales de la SCI, selon la règle de répartition décidée au moment de la rédaction des statuts de la SCI. Les statuts permettent également de définir les règles de gestion de l’activité courante de la société et les modalités de prise de décisions entres associés.
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Note de Thomas Il est possible de dissocier l’actionnariat de la gestion courante des activités de la SCI. En précisant dans les statuts le ou les co-gérants. Qui seront seuls habilités à signer au nom de la SCI (emprunt, crédit travaux, contrat de gestion locative le cas échéant…). |
L’option fiscale à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le régime fiscal par défaut de la SCI est l’impôt sur les revenus. On parle dans ce cas de SCI à l’IR. La SCI est dans ce cas dite transparente fiscalement. Ses revenus sont traités en revenus fonciers et sont imposés directement sur les revenus personnels des associés.
Sur option, il est possible au moment de la création de la SCI de demander un traitement des revenus locatifs à l’imposition des sociétés (IS). La SCI est alors traitée comptablement et fiscalement comme une entreprise.
Ce type d’imposition offre de nombreux avantages que nous allons détailler.
A noter que les SCI à l’IR ne peuvent générer plus de 10% de leurs revenus de locations meublées ou de locations professionnels (bureaux ou commerces). Au-delà de ce seuil, l’imposition de la SCI bascule automatiquement à l’IS. A contrario, les SCI à l’IS peuvent faire aussi bien de la location nue que de la location meublée ou professionnelle. Voir à ce sujet l’article de loi du site Impôt Gouv.
Quelles sont les avantages d’investir en SCI IS ?
Déduction de toutes les charges et y compris l’amortissement du bien
L’amortissement
Le premier avantage est de pouvoir déduire fiscalement l’amortissement du bien détenu par la SCI. Comme pour un bien exploité en LMNP.
La règle d’amortissement dépend de la nature du bien immobilier détenu (bureaux, logements, commerce) ainsi que des composantes de ce bien (part du terrain, du gros œuvre, des façades, de l’installation générale et technique…). Chaque composant étant soumis à une règle d’amortissement propre, qui varie de 5 ans à plus de 50 ans.
Prenons l’exemple théorique d’un appartement acheté 350 000€ net vendeur et d’une durée d’amortissement linéaire de 35 ans. Chaque année, les associés de la SCI pourront déduire 350 000 / 35 soit 10 000€ de son résultat.
En réalité, les durées d’amortissement variant selon les composants du bien, le montant à déduire sera dégressif. Au maximum les premières années où se cumulent l’amortissement de toutes les composantes du bien. Mais le principe de l’avantage fiscal de l’amortissement reste le même.
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Note de Thomas la base amortissable du bien est le prix net vendeur. Il faut déduire du prix total d’acquisition les frais d’agence et les frais de notaire. Ces derniers sont également déductibles fiscalement, mais selon une comptabilité distincte. Par ailleurs, l’amortissement du bien au niveau du résultat fiscal n’est pas possible en SCI à l’IR. |
Les autres charges locatives
Toutes les autres charges locatives sont également déductibles fiscalement. En voici ci-dessous une liste non exhaustive :
- frais de notaires
- frais d’agence
- dépenses de travaux
- frais de gestion locative
- frais kilométrique pour les déplacement directement liés à l’exploitation du bien
- assurance propriétaire non-occupant
- frais de Syndic
- factures d’eau/électricité/gaz du logement/bureaux/commerce
- intérêts d’emprunts
- rémunération des dirigeants le cas échéant
Dans la pratique, en tenant compte de la totalité des charges déductibles, une SCI aura un résultat fiscal négatif les premières années (généralement entre 5 à 8 ans). Selon plusieurs critères et notamment le niveau de rendement locatif. Chaque déficit est pour information reportable les années suivantes.
Faible fiscalité des revenus de la SCI
L’autre avantage essentiel de la SCI à l’IS est de bénéficier de l’imposition des sociétés, qui a été revue à la baisse depuis 5 ans. Le taux normal d’impôt sur les sociétés est ainsi passé de 33,3% en 2017 à 25% en 2022.
Par ailleurs, en deçà d’un résultat de 38 120€, la SCI à l’IS (comme toutes les entreprises en France), bénéficie de la première tranche d’imposition de 15%.
Tableau synthétique de l’imposition des sociétés dont le CA est inférieur à 7,63 millions d’euros. En France.
| Bénéfices compris | Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2018 | Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2019 | Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2020 | Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2021 | Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Entre 0€ et 38 120€ | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% |
| Entre 38 120€ et 500 000€ | 28% | 28% | 28% | 26,5% | 25% |
| + 500 000€ | 33,3% | 31% | 28% | 26,5% | 25% |
Note : il est possible d’anticiper le niveau de patrimoine au sein d’une SCI afin de ne pas dépasser 38 120€ de résultat et d’être imposé à 15% sur la totalité des revenus fiscaux de la SCI. Ce seuil est à calculer au cas par cas. C’est une des raisons pour lesquelles certains investisseurs détiennent leur patrimoine immobilier locatif via plusieurs SCI à l’IS.
Du fait de ce “bouclier fiscal” de l’IS au niveau de la SCI, la plupart des investisseurs préfèrent “laisser” la trésorerie au niveau de la SCI afin d’anticiper des travaux à venir ou s’en servir pour de nouvelles acquisitions. Il est possible pour les associés de “sortir” de la trésorerie de la SCI. Dans ce cas, trois options. 1/ un versement de dividendes, qui est imposé à 30% (Flat Tax). 2/ une rémunération de gérant (en tant que TNS, imposé à environ 45%). 3/ versement de frais correspondant aux dépenses réelles liées à la gestion du patrimoine de la SCI.
Sortir de la règle de calcul d’endettement des particuliers
Réglementation au 1er janvier 2022 pour le calcul d’endettement des particuliers.
En 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations à destination des banques, visant à durcir les conditions d’octroi de crédits immobiliers pour les particuliers. Dans un contexte de lutte contre l’envolée des prix de l’immobilier.
Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont passées dans les textes de loi. Le changement essentiel porte sur le mode de calcul du taux d’endettement. Les banques ne peuvent plus considérer qu’un investissement locatif autofinancé n’impacte pas l’endettement.
Elles doivent intégrer la totalité des revenus d’une part (au dénominateur), et la totalité des charges et crédits d’autre part (au numérateur). Ce qui a mathématiquement pour conséquence, à situation équivalente, d’augmenter le taux d’endettement. Un investissement locatif à crédit, même totalement auto-financé, alourdit le taux d’endettement de l’investisseur.
Le traitement particulier des SCI à l’IS
Du point de vue du financement, la SCI à l’IS est quant à elle traitée comme une société et échappe pour l’instant aux règles de calcul d’endettement des particuliers.
Selon les profils des associés de la SCI, cela permet par ailleurs d’obtenir des financements auprès d’organismes de financement non-bancaires. Qui peuvent proposer des montants de financements et des durées d’emprunt supérieurs à ceux proposés pour des investissements en noms propres.
Sans l’obligation dans ce cas de soumettre le crédit à la validation par un cautionnement tiers (Crédit Logement, SACEF…) ou à une hypothèque.
Conclusion : la SCI à l’IS, de nombreux avantages
En somme, l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS offre un large éventail d’avantages pour les investisseurs soucieux d’optimiser leurs activités immobilières. En associant la déduction des intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien immobilier, la réduction des coûts d’entretien et d’amélioration, ainsi que la déduction des frais de gestion locative, les avantages fiscaux sont nombreux. De plus, avec cette forme juridique, les biens sont protégés des risques personnels et financiers auxquels chaque associé pourrait être exposé. Il s’agit d’une forme fiable et éprouvée d’investissement locatif qui permet aux investisseurs de minimiser les coûts fiscaux associés à leurs activités immobilières tout en bénéficiant d’une meilleure protection de leur patrimoine.
Quelles sont les démarches à suivre pour créer une SCI IS?
1. Choix de l’associé
La première étape évidente est le choix des associés. Ce peut être des associés personnes physiques et/ou morales. Il faut dans tous les cas au moins deux associés.
Faire attention à choisir un associé qui a, entre autres, un horizon d’investissement et des motivations similaires.
2. Effectuer les démarches de création (statuts, greffe, Kbis)
Les démarches de création sont relativement simples. Il faut tout d’abord rédiger les statuts de la SCI, qui doivent être signés par l’ensemble des associés. Les statuts définissent le nom et le siège social de la SCI, le montant de détentions des parts de chaque associé, le rôle du ou des gérants, les modalités de cession des parts de SCI, la date de clôture comptable…
Dans le doute, faites vous accompagner sur ces formalités par un juriste.
Ensuite, il faut soumettre l’ensemble du dossier (statuts signés, pièces d’identité, justificatif de domicile au siège de la SCI, certificat de non condamnation…) sur le site du Greffe. Et remplir le formulaire dédié, en choisissant notamment l’option fiscale IS et en s’acquittant des frais de création. Compter environ 250€ de frais de constitution.
Une fois le dossier dûment complété, le Greffe vous transmettra le Kbis de la SCI qui fera mention de son numéro de SIRET.
3. Tenue comptable
La SCI à l’IS est soumise à l’obligation d’une comptabilité annuelle. Compter entre 1 000€ et 1 400€/an de frais de comptabilité pour une SCI à l’IS. Selon la taille du patrimoine détenu sur la SCI.
Pour information, la date de première clôture comptable peut-être reportée à la fin de l’année suivant l’année de la création. Ce qui permet d’économiser une année de frais de tenue comptable.
Conclusion sur le montage de la SCI à l’IS
Investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS offre ainsi de nombreux avantages. Notamment du fait de la faible fiscalité des revenus au niveau de la SCI. Cette moindre imposition peut-être exploitée afin de faire croître plus rapidement votre patrimoine immobilier. D’autant que les règles de financement en SCI à l’IS sont plus souples que pour les particuliers.
A un certain niveau de patrimoine, au sein de plusieurs SCI à l’IS (pour rester sur la première tranche d’IS à 15%), il peut être pertinent de créer une holding. Cette structure (SARL, SAS…) permet de faire circuler la trésorerie librement entre les SCI et/ou présenter une situation financière consolidée pour la banque. En vue d’un énième achat locatif.
A propos de l’auteur
Thomas Bouriel
Diplômé d’une grande école de commerce, j’ai travaillé comme analyste dans plusieurs cabinets de conseil financier à Paris, puis à la Direction d’une start-up spécialisée dans le développement d’applications mobile. J’ai réalisé mon premier investissement locatif en 2014. Depuis, j’ai fait l’acquisition de 10 immeubles de rapport, constitués de près de 70 lots.
En 2019, suite à de nombreuses demandes de la part d’amis souhaitant investir dans l’immobilier, je décide de créer le site votre-investissement-locatif.fr. L’objectif est de donner des conseils de qualité basés sur mon expérience d’investisseur bâtie sur le terrain. Et d’accompagner mes clients dans leurs projets d’achats locatifs.
