Crowdfunding immobilier – Avis et Guide complet 2023

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding (également appelé financement participatif ou financement par la foule) immobilier consiste à faire appel au grand public pour le financement d’un projet de construction ou de rénovation immobilière. Dans la grande majorité des cas il s’agit de financer la construction de logements, de bureaux ou de commerce. Certains projets peuvent être plus spécifiques (élévation ou rénovation d’un immeuble, agrandissement d’un parking, etc.).

Les projets de crowdfunding immobilier sont accessibles à travers des plateformes spécialisées. Les particuliers sont invités à choisir le projet de leur choix et à souscrire directement en ligne. C’est un secteur qui est en constante expansion, puisque plus de 500 m€ ont été investis en crowdfunding immobilier l’année 2020… et 958 m€ en 2021 !

Dans cette étude, nous avons déniché les deux meilleures plateformes du marché : il s’agit de Homunity et Anaxago.

J’ai d’ailleurs investi à titre personnel sur la plateforme Homunity, je vous donne mon retour d’expérience dans cet article : cas pratique d’un investissement en crowdfunding immobilier, qui vous permettra d’avoir un avis objectif sur l’utilisation de la plateforme.

Un moyen d’investir dans des projets immobiliers

Les fonds apportés par les épargnants permettent au promoteur de mener à bien son projet immobilier. Cela peut être un projet de construction de résidence, de rénovation d’immeuble, ou encore d’agrandissement ou de création parking. Une fois que celui-ci est terminé, la vente de l’immeuble ou de la résidence permet de rembourser avec intérêts les investisseurs.

Comprenez bien qu’il ne s’agit pas de devenir co-propriétaire d’un immeuble, mais d’accorder un prêt à un porteur de projet ! J’insiste sur ce point car cette confusion est assez répandue. Le prêt est remboursé à la fin des travaux, en général au bout de 12, 24 ou 36 mois – mais parfois, il peut y avoir un peu de retard.

Il faut donc retenir que le crowdfunding un placement à moyen terme dont les fonds sont bloqués.

Ce type de placement présente de nombreux avantages, dont voici les principaux :

• L’accessibilité, avec un ticket d’entrée relativement faible : à partir de 1 000€
• Un placement confortable : les investisseurs n’ont pas les contraintes d’un propriétaire ou d’un promoteur (pas de travaux à gérer, de locataires à trouver, de loyers à récupérer, etc.). Ils ont juste à suivre ponctuellement l’avancement du projet via la plateforme dédiée ; celle-ci vous tiendra régulièrement au courant avec des reportings .
• Des taux d’intérêts élevés, entre +8% et +11% par an. Nous verrons cela en détail un peu plus bas
• La possibilité d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding immobilier de votre choix en même temps
• Ce placement n’applique aucun frais pour les investisseurs ! En effet, les sites spécialisées appliquent leurs tarifs uniquement pour les promoteurs

En contrepartie, vous devez accepter les contraintes suivantes :

• Un risque de perte en capital. Nous le répétons souvent : il n’y a pas de rendement sans risque ! Le taux d’intérêt est indicatif et ne sera servi que si tout se passe comme prévu. Or comme dans tout projet, il peut y avoir des imprévus ! Un artisan qui fait faillite, une malfaçon, une problématique règlementaire, etc. Toutefois, ces cas sont très rares car les plateformes sérieuses réalisent des audits très poussés et ne proposent que les projets les plus sérieux. Le risque de défaut est donc faible mais pas nul.
• Le capital est bloqué sur toute la durée de l’opération, qui dure en général entre 1 et 2 ans. Il n’est pas possible de revendre ses parts. Cette illiquidité est une des contreparties d’un rendement important.

Quelles différences entre crowdfunding immobilier et SCPI ?

Une SCPI est un fond spécialisé dans l’investissement locatif, il est donc investi dans des biens immobiliers loués (principalement des bureaux et des commerces). Les investisseurs ayant acquis des parts d’une SCPI reçoivent trimestriellement des revenus provenant des loyers. Pour en savoir plus sur ce placement, consultez notre thématique sur l’investissement en SCPI.

A l’inverse, le crowdfunding immobilier permet d’investir dans la construction d’un bien immobilier. L’investisseur n’est donc pas propriétaire, mais créancier. De plus, c’est lui qui choisit les projets qui l’intéressent (au contraire pour une SCPI où les investisseurs n’ont aucun rôle dans le choix des biens immobiliers sélectionnés).

Voici un petit résumé de la différence entre crowdfunding et SCPI :

Pourquoi les promoteurs ont-ils recours au crowdfunding ?

Pour le savoir, il faut d’abord bien comprendre comment se finance un programme immobilier. Vous vous doutez bien que les moyens à mettre en œuvre pour financer la construction d’un immeuble sont colossaux.

Dans la majorité des cas, le promoteur fait appel à plusieurs sources de financement :

• Des emprunts bancaires (environ 40% du financement global) ;
• La vente sur plan d’une partie des appartements, c’est-à-dire qu’ils sont vendus avant ou au début des travaux (environ 40%) ;
• Les fonds propres que le promoteur apporte (environ 20%).

Or depuis quelques années, les crédits bancaires se resserrent et les clients ont du mal à acheter des appartements alors que même les fondations n’ont pas encore été creusées. Sans crédits suffisant et sans niveau de préventes suffisants, impossible de lancer les travaux.

Le promoteur n’a donc pas d’autres choix que d’apporter plus de capitaux, surtout s’il veut que les banques le suivent. Le financement participatif apparaît ainsi comme un excellent moyen pour le promoteur de gonfler sa capacité de financement !

Vous comprenez alors la différence entre un investissement locatif classique et ce type d’investissement. Le crowdfunding immobilier est un moyen de financer le lancement de projets immobiliers. L’horizon d’investissement est en général de 12 à 24 mois mais les promoteurs peuvent rembourser les investisseurs plus rapidement si le niveau de prévente le permet.

Quel rendement attendre d’un investissement participatif immobilier ?

Des rendements attractifs

Combien rapporte le crowdfunding immobilier ? C’est le gros atout des plateformes immobilier : elles promettent des rendements élevés, généralement entre 9% et 10% par an net de frais de gestion !

Difficile de résister quand on compare avec la faible rentabilité qu’offrent les livrets d’épargne ou les fonds euros. Ces taux sont également supérieurs à ceux du Crowdlending qui oscillent entre 5 et 8%.

Ces taux d’intérêts sont nets de frais de gestion, mais s’entendent hors impôt sur le revenu (nous détaillons ce point un peu plus bas dans l’article).

Cas pratique : combien un projet financé va-t-il rapporter ?

Prenons l’exemple d’un cas concret : nous avons choisi le projet Wood Up dont la campagne de crowdfunding sur le site Homunity s’est achevée il y a quelques jours. Il consiste en la construction d’un bâtiment de 107 logements et un local commercial dans le 13^ème arrondissement de Paris, au cœur du nouveau quartier Bruneseau qui va relier Paris et Ivry.

Le promoteur apporte 6 millions d’euros de fonds propres et fait appel au financement participatif pour récolter 2 millions d’euros supplémentaires, pour un taux de rendement de 10%. L’opération a séduit 728 investisseurs et été bouclée en quelques jours.

La campagne de crowdfunding a été bouclé le 21 février 2020, les intérêts de 10% commenceront à courir une fois que l’obligation est émise par le promoteur, 12 jours ouvrés plus tard (autrement dit le 10 mars 2020). Les travaux devront durer 2 ans et demi ; le remboursement prévisionnel des investisseurs est prévu le 21 octobre 2022.

En résumé, les taux d’intérêts de 10% courront du 10 mars 2020 au 21 octobre 2022, soit une durée de 955 jours (nous prenons l’hypothèse qu’il n’y aura pas de retard). Un investisseur ayant investi 10 000€ recevra au bout de 2 ans et demi :

• [ (10 000€ x 10%) / 365 jours ] x 955 jours = 2 616€ d’intérêts bruts
• N’oublions pas la fiscalité : il faut retirer 30% d’impôts (flat tax) : 2 616€ x (1 – 30%) = 1 832€ d’intérêts nets

Notre investisseur récupérera donc 11 832€ nets d’impôt.

Choisir la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier

Ces plateformes, gérées par des sociétés spécialisées, mettent en relation les promoteurs et les investisseurs. Avant de proposer un projet au grand public, elles réalisent un audit en vue de vérifier sa solidité. Ainsi, en moyenne 10% des projets sont finalement validés par les plateformes.

Choisir une bonne plateforme de crowdfunding immobilier est le gage d’investir dans des projets sérieux et solides, ce qui réduit considérablement le risque. Il en existe une dizaine à ce jour ; voici quelques critères à prendre en compte pour bien choisir.

Les critères pour bien choisir son intermédiaire

Voici quelques critères à prendre en considération pour bien choisir sa plateforme :

• L’historique: chaque année, de nouvelles plateformes voient le jour et d’autres mettent la clef sous la porte. Privilégiez celles qui existent depuis au moins 5 ans, vous aurez ainsi suffisamment de statistiques historiques pour vous faire une idée du sérieux de la structure.
• La certification: assurez-vous que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF.
• Les performances: les projets devraient proposer des rendements aux alentours de 8 – 10%, ce qui est la norme du marché.
• Le niveau de risque: les plateformes les plus sérieuses et sélectives n’ont à ce jour subit presque aucun défaut. Le risque existe, même pour les meilleures d’entre elles, mais cela doit rester anecdotique. Selon nous, le taux de défaut ne devrait pas être supérieur à 0,5%.
• La relation client: le service client doit être réactif et compétent pour répondre aux questions des investisseurs.

Comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier

Nous avons réalisé un comparatif des principales plateformes qui existent à ce jour. Nous avons retenu celles qui :

• Existent depuis au moins 5 ans
• Ont financé plus de 50 projets depuis leur création
• Divulguent de manière transparente et régulière des statistiques (c’est la raison pour laquelle nous n’avons pas retenu Wiseed Immo, dont les données des projets immobiliers n’ont pas été mis à jour depuis mars 2019…)

Présentation générale
Date de lancement	2014	2013	2015
Statut de la plateforme	CIP	CIP	CIP
Montant levé depuis l'origine	290 m€	260 m€	160 m€
Nombre de projets financés	305	177	240
Indicateurs de performances
Rendement moyen	9,2%	9,2%	9,1%
Taux de défaut	0%	2,1%	0%
Taux de retard de paiement	0%	0%	2%
Placement
Frais pour l'investisseur	Aucun	Aucun	Aucun
Type d'investissement	Obligations	Obligations	Obligations
Notation
En savoir plus	Avis complet sur Homunity	Avis complet sur Anaxago	-
	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus

Homunity, le meilleur site de crowdfunding immobilier

Créé en 2014 par 3 professionnels de l’immobilier, Homunity est rapidement devenu le leader du financement participatif immobilier en France. Son succès a séduit de nombreux investisseurs, et c’est le fonds d’investissement français Tikehau Capital qui l’a finalement rachetée en 2019. Tikehau lui apporte d’importants moyens financiers qui permettent à la plateforme de renforcer ses équipes et son comité de sélection. Ce comité, chargé de valider les projets, est composé de 5 professionnels reconnus de l’investissement immobilier : c’est en partie grâce à eux que, pour le moment, la plateforme peut se prévaloir d’un 100% de réussite.

Homunity est, selon nous, la meilleure plateforme de financement participatif du marché. En effet, nous apprécions les points suivants :

• Elle ne présente aucun défaut à ce jour, ce qui indique que les dossiers sont audités et sélectionnés de manière sérieuse et rigoureuse
• Les projets de son catalogue sont intéressants, nombreux et offrent tous des rendements de minimum 9% par an ; la plateforme en publie 7 par mois en moyenne.
• La plateforme investit personnellement dans chaque projet, ses intérêts sont alignés avec ceux des investisseurs

Homunity semble être victime de son succès, car ces derniers temps un nombre croissant de projets partent en à peine quelques minutes. Il faut donc être réactif ! La plateforme promet de tout faire pour augmenter son catalogue, sans réduire son niveau d’exigence. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche avis Homunity.

Anaxago, le pionnier de l’investissement en ligne

Lancée en 2013, Anaxago fait partie des premières plateformes françaises de crowdfunding immobilier, et aujourd’hui l’une des plus importantes avec plus de 260 millions d’euros levés. Les projets sont sélectionnés en interne après un audit poussé et validé par un comité d’experts en immobilier.

Le taux de défaut de 2,1% est à relativiser. En effet cela vient du projet Terlat dont l’opérateur a fait faillite en 2016 ; la réaction d’Anaxago a été remarquable : après un an de bataille juridique, la plateforme rachète le projet sur ses fonds propres en vue de finir le chantier et exécuter la vente. La livraison finale est en cours, et Anaxago estime qu’il pourra rembourser ses clients à hauteur de 90% du capital prêté. Ce cas montre à quel point la plateforme est capable de se mobiliser pour préserver le capital de ses investisseurs.

Anaxago ne fait pas que du crowdfunding immobilier : il propose également d’investir dans des entreprises (start-ups, biotechs), des fonds immobiliers (développement immobilier, SCPI) et d’autres projets spécifiques. Les rendements proposés vont de 5% à 12% par an, selon la nature de l’investissement et le risque associé.

Des projets de qualité à haut rendement, une sélection drastique qui réduit le risque, la certitude que la plateforme mettra tout en œuvre pour préserver l’intérêt de ses clients en cas de difficulté : autant d’éléments qui nous font dire qu’Anaxago fait partie des meilleures plateformes d’investissement en ligne.

Notre avis sur Fundimmo

La plateforme Fundimmo propose principalement des projets de construction résidentiels (environ 40%), de commerces et de bureaux (25% chacun). Après des débuts difficiles, elle est devenue bien plus fiable depuis son acquisition en 2019 par la foncière Atland qui lui a donné d’importants moyens financiers.

Malgré cela, les projets proposés par Fundimmo rencontrent en moyenne plus de retard que son concurrent Homunity. Cela est à surveiller, d’autant plus qu’en période de Covid le risque est plus grand de voir certains projets faire défaut.

Néanmoins nous pensons que Fundimmo est une plateforme de qualité, qui peut être un bon complément lorsque l’offre de Homunity n’est pas suffisante pour combler la demande.

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

5 conseils avant d’investir

Attention avant de vous lancer, comme nous le répétons souvent sur ce blog : il n’y a pas de rendement sans risque ! Le taux d’intérêt est indicatif et ne sera servi que si tout se passe comme prévu. Or comme dans tout projet, il peut y avoir des imprévus ! Un artisan qui fait faillite, une malfaçon, une problématique réglementaire, etc.

C’est pourquoi vous devriez suivre ces quelques recommandations avant que de vous lancer dans l’aventure :

• Etudiez bien le dossier, en vous assurant notamment que le programme est situé dans une zone ou la demande immobilière est soutenue (préférez les grandes agglomérations);
• Assurez-vous que le projet dispose bien des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, etc.) et que tous les recours aient été purgés ;
• Faites quelques recherches sur l’historique du promoteur, afin de vous assurer de son sérieux et de ses compétences. Cela vous permettra à minima de vérifier qu’il n’a pas été défaillant sur un autre programme ;
• Ne mettez pas tous les œufs dans le même panier : diversifiez au maximum en investissant dans différents projets et sur plusieurs plateformes ;
• Soyez exigeant sur la qualité du site de crowdfunding sélectionné (nous en avons parlé plus haut)

Investir en direct ou en émission obligataire ?

Il existe 2 moyens d’investir dans le crowdfunding immobilier, en direct ou via une émission obligataire. Il y a quelques années le choix de l’un ou l’autre avait un impact réel sur la fiscalité, il était donc important de s’y intéresser. Cela a changé depuis que la Flat Tax a homogénéisé l’imposition du crowdfunding immobilier, il n’y a donc plus de différence.

Cette partie intéressera ceux qui veulent connaitre le fonctionnement technique de l’investissement en crowdfunding. Pour les autres, vous pouvez aller à la partie suivante de l’article.

Les plateformes permettent d’investir de 2 manières :

• En direct, les investisseurs détiennent des parts dans une SCCV (société civile de construction vente) et deviennent donc actionnaires aux côtés du promoteur. Il se feront racheter leurs titres avec une plus-value dont le plafond est fixé à l’avance. A noter que dans les faits l’investissement se fera via une SAS qui investira dans la SCCV (pour des raisons réglementaires) ;
• Via une émission obligataire, les investisseurs prêtent de l’argent à la SCCV qui aura la charge du projet. L’obligation présentera un taux d’intérêt et une maturité (durée du prêt).

Au premier coup d’œil, ces deux moyens sont différents. Une obligation est une dette contractée par l’emprunteur avec une durée et un taux d’intérêt défini à l’avance. Au contraire un investissement en parts ou actions fait de vous un actionnaire sans qu’aucun rendement ou horizon ne soit défini.

Dans les faits ils sont assez proches. En effet les parts ou actions seront rachetés par le promoteur à l’issu du projet dans des conditions fixées au préalable (X% par an). Quant aux obligations, elles seront de type « in fine », ce qui signifie qu’elles ne seront pas amorties au cours de la durée du projet mais remboursées intégralement à la fin du projet (intérêts compris).

Vous comprenez, là encore, que vous ne percevrez donc le remboursement que si le projet est mené à son terme.

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Les intérêts que vous percevrez dans le cas d’un investissement en obligation seront imposés au taux de prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (cela comprend un taux forfaitaire de 12,8% et les prélèvements sociaux 17,2%). C’est la fameuse Flat Tax qui s’applique !

Par exemple, un investissement de 10 000€ ayant généré 10% par an pendant 2 ans rapportera à son investisseur :

• 10 000€ x 10% x 2 = 2 000€ d’intérêts avant impôt
• 2 000€ x 30% = 600€ d’impôt
• Intérêts nets = 1 400€

Finalement, l’investisseur obtiendra 7% d’intérêt net. Par extension :

• 10% de rendement brut équivaut à 7% net
• 9% brut à 6,3% net
• 8% brut à 5,6% net

Avant 2018, les intérêts perçus étaient imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutait les cotisations sociales. L’instauration de la Flat Tax a homogénéisé l’imposition des investisseurs, ce qui a profité à ceux qui sont soumis à une tranche d’IR élevée.

Point intéressant : si vous vous pouvez placer vos titres (qu’ils s’agissent d’actions, de titres participatifs ou d’obligations) sur un PEA ou PEA-PME ce qui vous permettra d’être exonéré du taux forfaitaire de 12,8%. Seule contrainte, vous ne devrez pas retirer l’argent du PEA avant 5 ans. Vous aurez cependant le droit de réinvestir pendant cette période. Au moment du retrait, vous resterez redevables des cotisations sociales (17,2% des plus-values).

Enfin, sachez qu’un investissement en crowdfunding immobilier n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) car en pratique vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier mais le créancier d’un promoteur.

Notre avis sur le crowdfunding immobilier en synthèse

Le crowdfunding immobilier est un placement qui offre de nombreux avantages et peu d’inconvénients.

Tout d’abord, nous l’apprécions pour sa simplicité : il suffit de quelques clics pour participer au financement d’un projet. Le ticket d’entrée est généralement de 1 000€, un niveau très faible si on le compare aux investissements immobiliers classiques.

Ensuite le rendement est très élevé : aux alentours de 10% par an ! D’autant qu’en optant pour les bonnes plateformes (Homunity ou Anaxago) qui sélectionnent drastiquement les meilleures projets, le risque de défaut est faible. Par conséquent nous ne connaissons pas de placement qui bénéficie d’un aussi bon rapport rendement/risque.

Enfin vous investissez dans l’économie réelle, ce qui donne un bon moyen de donner du sens à votre épargne.

Le seul véritable inconvénient du crowdfunding immobilier est que l’argent est bloqué jusqu’à la fin du projet, généralement entre 2 et 3 ans.

L’avenir du crowdfunding immobilier d’après nous

L’avenir du crowdfunding immobilier dépend de plusieurs facteurs, tels que la croissance économique, les réglementations gouvernementales, la confiance des investisseurs et l’adoption croissante des technologies financières.

Cependant, nous pensons que le crowdfunding immobilier continuera à croître en raison de la demande croissante d’options de financement alternatives pour les projets immobiliers et de la popularité grandissante de l’investissement en ligne. De plus, avec l’augmentation de la transparence et de la sécurité dans le secteur du crowdfunding immobilier, il est probable que de plus en plus d’investisseurs y adhèrent.