Anaxago : avis sur le spécialiste de l’investissement en ligne dans l’immobilier et l’innovation

Notre avis sur Anaxago

Dans cet article nous allons présenter dans le détail le fonctionnement de cette plateforme d’investissement en ligne. Pour les plus pressés, voici résumé de notre avis sur Anaxago :

Le fonctionnement de la plateforme d’investissement en ligne

Qui est Anaxago ?

Les 3 fondateurs d’Anaxago : Joachim Dupont, Caroline Lamaud, François Carbone

Créée en 2012 par 3 entrepreneurs, Anaxago est l’une des toutes premières plateformes françaises de financement participatif. Elle permet aux particuliers de placer leur argent dans de jeunes entreprises et des projets immobiliers : financement de start-ups, construction immobilière, immobilier de rendement, etc.

L’intérêt pour les épargnants est d’une part d’investir dans des projets concrets et bénéfiques à l’économie réelle à partir de quelques milliers d’euros, et d’autre part d’obtenir des rendements élevés (aux alentours de 5% à 12% de rentabilité annuelle). Évidemment, et comme nous le disons souvent sur notre site : il n’y a jamais de rendement sans risque ; le défaut d’un projet expose les investisseurs à une perte en capital. Mais comme nous le verrons plus bas, Anaxago réduit le risque en sélectionnant rigoureusement les projets qui lui sont soumis.

Une plateforme multi-investissement

Aujourd’hui, Anaxao a fortement élargi son offre pour proposer un grand nombre d’investissement différent, mais toujours en rapport avec l’immobilier et les start up. Voici tous les produits que vous pouvez souscrire chez Anaxago :

• Le crowdfunding immobilier : c’est l’offre originale d’Anaxago, il s’agit d’un investissement en immobilier très rentable, consistant à prêter de l’argent à un promoteur (nous détaillons cela plus bas dans l’article)
• L’investissement en startup & PME : un investissement pour tenter de doper son rendement, tout en finançant des sociétés innovantes à fort potentiel de croissance.
• L’achat de parts de SCPI : cet investissement vous permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier locatif (immeubles, bureaux…) sans avoir à gérer les contraintes liées à la propriété d’un bien, pour une rentabilité interessante. 
• L’investissement en private equity immobilier : moins connu, il consiste à investir dans des entreprises non cotées en bourse, avec un important avantage fiscal (jusqu’à 25% de la somme investie déduite des impôts).
• L’assurance-vie immobilière : elle vous permet d’investir sur des contrats gérés par Anaxago 100% orienté sur l’immobilier et les tendances qui forgeront le monde de demain, avec une fiscalité avantageuse.

Chez jepargneenligne, nous apprécions cette pluralité des offres qui permet de réduire le risque. En effet, en investissant sur de multiples projets, dans des domaines différents et sur divers supports, vous lissez le risque. C’est le principe de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier ! Généralement, pour accéder à toutes ces offres, il faut passer par différents acteurs, se créer des comptes sur des plateformes différentes… Nous apprécions d’avoir tout ces services en un même endroit.

Anaxago en chiffres

Aujourd’hui, Anaxago c’est :

• 166 400 000 € collectés depuis le lancement de la plateforme
• 243 entreprise financées
• 51 300 000 € déjà remboursés
• Un taux de défaut très faible : sur 184 projets financés, 1 seule perte a été constatée avec une perte limitée (on en parle plus bas)
• Plus de 7 000 particuliers qui ont investi sur Anaxago
• 50 employés

Enfin, Anaxago est une société d’intermédiation agréée. Elle détient à cet égard le statut de CIP (conseiller en investissements participatifs) et est agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).

Le fonctionnement d’Anaxago

Anaxago est une plateforme d’intermédiation qui met en relation des opérateurs (promoteurs immobiliers, entrepreneurs, gérants d’actifs) ayant un besoin de financement pour monter un projet, avec des particuliers à la recherche de placements à haut rendement.

Comment cela fonctionne concrètement ? Les professionnels soumettent leurs demandes de financement à Anaxago qui se charge d’auditer les projets en profondeur. La sélection est drastique : en moyenne, seuls 3% des projets sont retenus. Une fois validés, Anaxago les publie sur sa plateforme, avec toutes les informations utiles à la prise de décision. Les investisseurs particuliers se connectent, sélectionnent et investissent dans les projets qu’ils souhaitent financer.

Le financement participatif tel que proposé par Anaxago est un modèle gagnant-gagnant pour l’opérateur et le particulier.

• L’avantage pour l’opérateur : obtenir des financements à des conditions plus favorables, car depuis quelques années, l’accès au crédit s’est considérablement restreint et il est plus difficile de lever la totalité des fonds nécessaires à un projet chez des professionnels (banque, fonds d’investissements, etc.)
• L’avantage pour le particulier : placer son argent dans des projets concrets à hauts rendements (jusqu’à 12%) et de façon accessible (ticket d’entrée autour de 1 000€), et qui sont moins chronophage qu’investir en bourse par exemple.

Enfin, quel que soit le projet choisi, l’investisseur n’a aucun effort de gestion à fournir. Une fois le projet financé, il pourra consulter le suivi en se connectant sur la plateforme Anaxago en attendant son retour sur investissement (remboursement avec intérêts, loyers, coupons, etc.).

À l’origine spécialisée dans le financement aux start-ups, Anaxago a rapidement étoffé ses domaines d’investissements. La fintech propose aujourd’hui de nombreuses opportunités, sur des projets en direct ou via des fonds d’investissements.

Les investissements en direct : de 8% à 12% de rendement

Ces opportunités consistent, pour l’investisseur, à investir en direct dans un projet qu’il aura choisi. Ces projets sont généralement très rentables, notamment parce qu’il y a peu d’intermédiaires entre l’investisseur et le porteur de projet (donc moins de frais de gestion) ; en revanche, tout le risque repose sur un seul projet. Il est donc vivement conseillé d’investir dans plusieurs projets pour diversifier.

Le crowdfunding immobilier

Il s’agit de financer la construction ou la rénovation de biens immobiliers. L’opération est généralement menée par un promoteur, qui a besoin de lever de la dette pour compléter son apport. En tant qu’investisseur, vous lui accordez un prêt pour toute la durée du projet, soit entre 12 et 36 mois. A la fin de l’opération, l’opérateur rembourse aux investisseurs le capital emprunté accompagné d’un intérêt généralement entre 8% et 10% par an.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre guide explicatif complet sur le fonctionnement du crowdfunding immobilier.

Anaxago propose régulièrement des projets de crowdfunding immobilier à des rendements très élevés : jusqu’à 12% par an.

L’immobilier de rendement

Cela consiste à financer des projets d’acquisition de biens immobiliers déjà construits et habités, par exemple des immeubles de bureaux ou résidentiels. Le porteur de projet (généralement un gérant d’actif immobilier) lève de la dette pour acquérir un bien dont la valeur est supérieure à son apport, et rembourse cette dette avec les loyers qu’il percevra.

De la même manière que le crowdfunding immobilier, le particulier investisseur accorde un prêt pour une durée déterminée allant de 2 à 4 ans, et à un taux d’intérêt pouvant aller jusqu’à 8% par an. Certes, l’investisseur n’est pas propriétaire du bien immobilier, mais en tant que créancier, il est beaucoup moins exposé au risque que le porteur de projet. Il est en effet prioritaire sur les loyers versés ; de plus, en cas de revente forcée, l’investisseur percevra le produit de la vente avant le propriétaire.

Les start-ups et les PME à fort potentiel

Il s’agit de financer des sociétés innovantes à fort potentiel de croissance, généralement des start-ups et des petites sociétés.

Le financement peut être du prêt, dans ce cas l’investisseur est remboursé selon un calendrier et un taux d’intérêt défini à l’avance, entre 5% et 8%.

Il peut également s’agir d’un investissement en actions, l’investisseur acquiert alors des parts de la société. En tant qu’actionnaire, l’investisseur est rémunéré par des dividendes (plutôt rare pour des start-ups et petites entreprises en croissance qui ont généralement besoin de réinvestir leur résultat) ou par la revente de ses parts en cas de sortie (nouvelle levée, introduction en bourse, rachat par un industriel ou un fonds d’investissement, etc.). Dans ce type d’investissement le rendement n’est pas assuré à l’avance : il peut aller du simple au triple (voire plus si vous investissez dans une pépite) mais peut également être négatif si la société fait faillite.

Quelques exemples de start-ups et PME financés par le biais d’Anaxago :

• EyeBrain qui développe un dispositif médical pour diagnostiquer des maladies neurologiques
• Novolyze, un développeur de logiciels pour l’industrie agro-alimentaire

Investir à travers les fonds immobiliers : une bonne diversification et jusqu’à 7% de rendement

Il est possible d’investir dans un fonds composé de plusieurs biens immobiliers ou investi dans plusieurs opérations immobilières. L’avantage est que les fonds permettent une bonne diversification, et par conséquent, de diluer le risque. Anaxago propose deux types de fonds immobiliers :

Les fonds de développement immobilier

Ces fonds sont spécialisés dans des opérations immobilières telles que : l’achat-revente, la réhabilitation, la promotion, etc. En tant qu’investisseur, vous prêtez de l’argent au fonds sur une durée de 2 à 6 ans, en contrepartie d’un rendement d’environ 7% par an.

La SCPI, ou pierre-papier

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds qui possède plusieurs dizaines, voire centaines de biens immobiliers en location : bureaux, commerce, entrepôts, etc. Les loyers sont redistribués aux investisseurs, généralement tous les trimestres.

Contrairement au fonds de développement immobilier, vous êtes réellement co-propriétaire des actifs immobiliers que possède la SCPI. Le taux de rendement varie de 4% à 6% par an.

Pour aller plus loin, consultez notre étude sur le fonctionnement des SCPI.

Il existe une multitude de SCPI sur le marché, certains courtiers en proposent près d’une centaine. Anaxago a préféré jouer la carte de la qualité plutôt que de la quantité, en proposant 6 excellentes pierre-papiers. Elles font en effet partie des meilleures SCPI du marché, il s’agit de :

• Kyaneo Pierre
• Primovie
• Perval Santé
• Epargne Pierre
• Primopierre
• Activimmo

Une sélection drastique des projets pour limiter les risques

Comment Anaxago sélectionne les projets d’investissement

L’objectif de la plateforme est de sélectionner les projets qui maximisent le couple rendement/risque, c’est-à-dire ceux qui offrent une bonne perspective de rendement et qui ont le plus de chance de se réaliser. Ainsi, en moyenne 3% des projets soumis à Anaxago seront finalement retenus et proposés aux investisseurs.

Pour sélectionner des projets, des équipes d’analyse se chargent de les auditer de fond en comble : la qualité de l’opérateur (réputation, réussite passée, santé financière), l’analyse du projet (solidité financière, validation des aspects techniques, etc.). Elles disposent d’une grille d’audit avec une quarantaine de points de contrôles propres à la typologie du sous-jacent financé. Enfin, un comité d’investissement donne une validation finale avant la mise en ligne de chaque opération.

En privilégiant la qualité plutôt que la quantité, la plateforme réduit le risque pour les investisseurs : en 2021 et depuis son lancement, 98% des capitaux investis et leurs intérêts ont bien été remboursés. Les 2% non remboursés concernent des capitaux dont les délais de paiement ont plus de 180 jours de retard (il ne s’agit pas de défaut à proprement dit). Sur 8 années d’existence, Anaxago n’a rencontré qu’un seul projet en difficulté (nous en parlons dans la partie suivante).

Petite exception en ce qui concerne les SCPI, puisqu’il ne s’agit pas d’un « produit maison », mais d’une offre extérieure qu’Anaxago met à disposition de ses clients (on parle d’architecture ouverte). Pour les sélectionner, il se base sur la composition du parc immobilier, sa localisation, son taux de location, son historique de performance, la qualité de la thèse d’investissement et de l’équipe dirigeante.

Comment Anaxago a géré un défaut : le cas Terlat

En 2016, le promoteur Groupe Terlat a levé 1,8 million d’euros sur la plateforme Anaxago pour un projet de construction immobilier. Le projet est lancé, mais un an plus tard la société est en proie à de sérieuses difficultés financières : elle met la clef sous la porte et annonce ne plus pouvoir rembourser ses dettes.

Anaxago se lance alors dans une bataille judiciaire pour tenter d’obtenir le remboursement, en vain. Il décide alors de racheter le projet de construction en vue de le mener à bien, le commercialiser, et in fine permettre le remboursement d’une partie du capital prêté par les investisseurs.

La promotion immobilière n’étant pas son cœur de métier, Anaxago s’est entouré d’experts pour mener à bien cette reprise de projet. À ce jour, les lots immobiliers sont terminés et en passe d’être vendu. Grâce à cette initiative, Anaxago estime pouvoir rembourser aux investisseurs 90% de leur capital.

Notre avis sur l’interface utilisateur

Anaxago dispose d’une interface que nous trouvons très fluide et ergonomique. Elle permet de tout faire en ligne : inscription, sélection des projets, financement, suivi des investissements et remboursement.

La plateforme propose également un outil d’aide à la décision : en fonction de votre profil (âge, patrimoine, sensibilité au risque…), de vos objectifs (constituer un capital, générer des revenus immédiats, optimiser sa fiscalité, etc.) et de votre horizon de placement, Anaxago vous fera des propositions de projets.

Par exemple, j’ai réalisé une simulation pour une personne qui cherche à préparer sa retraite. En partant d’un capital de 100 000€, notre client souhaite obtenir au bout de 30 ans un patrimoine qui génère 2 000€ de revenus par mois. Pour cela, il faudrait que le capital soit investi sur des placements dont le rendement annuel moyen serait de 8%, pour atteindre environ 550 000€ à la fin de sa vie professionnelle. Voici la répartition que propose Anaxago :

Les frais appliqués par Anaxago

Voyons les frais qu’il peut y avoir en investissant sur Anaxago :

• Frais d’utilisation de la plateforme : 0€ pour l’investisseur. Pour se rémunérer, Anaxago applique des frais aux opérateurs sur le niveau de la collecte, mais ne prélève rien à l’investisseur. Ainsi, les rendements que vous recevrez seront bien nets de frais de gestion
• Si investissement en direct : aucuns frais additionnels.
• Si investissement à travers un fonds d’investissement : 0€ pour Anaxago, par contre la société qui gère le fonds se rémunère en appliquant des frais de gestion et des frais de souscription (aux alentours de 10% chez les SCPI).
• Impôt : les plus-values que vous percevez (intérêts, loyers, etc…) doivent être déclarées et seront soumises à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition.