Investissements locatifs rentables à 1h de Paris : Interview des fondateurs de Vesta

Présentation des fondateurs de Vesta

Pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs : qui vous êtes et comment vous vous êtes rencontrés ?

Philippe et Nicolas, nous nous sommes rencontrés dans un grand fonds d’investissement parisien. Nous avons tous les deux des parcours très similaires : nous venons tous les deux de province (Lorient pour lui et Nice pour moi), avons étudié en école de commerce et Sciences Po puis avons débuté notre carrière en banque d’affaires, à Londres et à Paris où nous avons conseillé de grands groupes internationaux dans leurs opérations de fusions et acquisitions.

Dès notre premier salaire, nous avons tous les deux commencé à investir massivement dans l’immobilier et à tester différentes stratégies (studios, locaux commerciaux, immeubles, colocations). Nous avons d’abord ciblé des investissements dans nos villes de naissances respectives. Puis nous avons diversifié en achetant dans le reste de la France. Nous mettons tous nos investissements en gestion locative. L’objectif est de minimiser la gestion du bien post acquisition. Cela a un coût bien sûr, mais nous le prenons en compte en amont dans nos modélisations financières.

Jusqu’à présent, tous nos investissements s’autofinancent et libèrent un bénéfice mensuel (après prise en compte de la gestion locative, des impôts, diverses charges, provisions pour travaux…).

Quelle est la plus grande réussite et la plus grande erreur que vous ayez faite dans votre parcours d’investisseur immobilier ?

L’acquisition d’un appartement ou d’un immeuble semble à priori assez simple mais c’est en réalité très technique. Nous nous sommes lancés dans l’immobilier avec peu de connaissances techniques et sans être accompagnés. Nous avons donc fait beaucoup d’erreurs de débutant ! C’est pourquoi nous sommes convaincus que nos clients doivent être accompagnés de A à Z par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Par exemple, sur nos premiers financements, nous n’avions pas pensé à négocier un différé bancaire ou à intégrer dans l’enveloppe travaux une poche pour l’ameublement. C’est en se trompant qu’on apprend, et notre accompagnement a pour but d’éviter à nos clients de commettre les mêmes erreurs.

Heureusement, nous avons eu aussi de très nombreuses réussites. L’intégralité de nos biens s’autofinancent et génèrent un bénéfice positif, certains mêmes atteignant 17% de rentabilité brute.

En dehors de l’immobilier, dans quoi investissez-vous à titre personnel ?

L’investissement est notre métier ! Nous sommes tous les deux issus du capital investissement (Private Equity). Nous avons un patrimoine diversifié. Nous avons optimisé notre capacité d’endettement en investissant dans l’immobilier locatif à haut rendement. Nos liquidités sont investies en assurance vie (sous forme d’ETF principalement), en PEA, en action américaines (GAFA) et en crypto (DeFi principalement).

Trouver des biens immobiliers rentables avec Vesta

Philippe et Nicolas ont créé Vesta, une société qui accompagne les investisseurs en leur dénichant des biens immobiliers locatifs rentables et clefs-en-main. C’est donc un « chasseur immobilier » qui s’occupe du projet de bout en bout : recherche du bien, négociation du prix, en cas de travaux mise en relation avec les artisans, etc.

Philippe et Nicolas, pourquoi avoir créé Vesta ?

L’investissement immobilier locatif intéresse énormément de personnes mais très peu osent passer à l’action. Très souvent, cela fait peur : erreur dans le choix du bien, vacance locative qu’il faudra financer avec ses propres revenus, travaux coûteux non anticipés etc. Ces craintes sont souvent dues à un manque de connaissances et peuvent être levées très facilement grâce à des conseils de qualité.

Etant passionnés d’immobilier, Nicolas et moi avons testé les différents acteurs du marché de l’investissement clé en main. Nous sommes partis d’un constat : l’offre actuellement proposée sur le marché dans ce domaine est peu technique et plutôt décevante. Plus que des experts en investissement, nous avons surtout vu des agents immobiliers ou des vendeurs, ne rentrant pas en profondeur dans l’analyse de l’opportunité et des risques, souvent même ne maitrisant pas les bases de la comptabilité et de la fiscalité.

De plus, après une première analyse, nous avons constaté que des frais de commissions élevés n’étaient pas forcément justifiés et souvent peu transparents. Puis en creusant davantage, nous avons observé que certains investisseurs déchantaient suite à la découverte de frais cachés, sous forme de commissions considérables sur les travaux et meubles ou à des retards et des dépassements de budget travaux non anticipés.

Enfin, les opportunités sourcées offraient souvent des rendements inférieurs à l’attendu, des vices étaient passés sous silence et les prix d’achats étaient parfois trop élevés par rapport au prix du marché. Ainsi, nous avons eu l’idée de proposer nos conseils et notre accompagnement personnalisé aux investisseurs néophytes hésitant à se lancer !

Quels sont les différences entre Vesta et ses concurrents ?

Forts de notre expérience et nos compétences d’investisseurs professionnels en capital investissement (Private Equity), nous appliquons nos méthodes au monde de l’investissement locatif. Nous trouvons les meilleures affaires du marché offrant des rentabilités élevées et durables, et ce en effectuant des Due Diligences très poussées afin de proposer uniquement des projets validés dans lesquels nous serions prêts à investir pour notre propre compte.

Nous analysons rigoureusement chaque opportunité en nous assurant de la viabilité du projet sur le long-terme grâce à une analyse de la zone d’investissement et des potentiels risques (qualité de la zone géographique, demande locative, projets d’urbanisme, qualité du voisinage, des futurs locataires, pertinence du prix d’acquisition). Nous privilégions la qualité à la quantité : nous avons été formés ainsi et souhaitons continuer à maintenir ce niveau d’exigence. Nous sommes extrêmement pointilleux quant à la qualité des biens proposés, et espérons nous démarquer de nos concurrents en privilégiant la qualité de service et l’intérêt financier de nos clients à la volumétrie de transaction réalisées.

Nous offrons un suivi du dossier de bout en bout : nous proposons un accompagnement structuré afin de concrétiser chaque projet d’investissement dans les meilleurs délais avec un investissement temps minimum pour le client.

Et concrètement ?

L’acquisition d’un immeuble de rapport semble à priori assez simple mais c’est en réalité très technique. C’est pourquoi nous sommes convaincus que l’acquéreur doit être accompagné de A à Z par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Nous intervenons et apportons de la valeur ajoutée à chaque étape :

• Définition d’un plan d’investissement : nous élaborons un plan d’investissement sur mesure répondant aux besoins et critères de chacun de nos prospects. Certains clients préfèrent des biens dit « patrimoniaux » situés en hypercentre de villes dynamiques, d’autres s’orientent vers des stratégies générant plus de bénéfice en choisissant des immeubles dans des zones moins valorisées. Cette étape est donc clé pour encadrer précisément la recherche de nos clients
• Sourcing : nous passons ensuite au crible les biens disponibles sur le marché pour proposer les meilleures affaires répondant précisément aux critères de nos clients
• Due diligence : lorsque le client se positionne sur un bien, nous reprenons les grilles d’analyse que nous utilisions lors de l’acquisition d’entreprises, à savoir : validation du prix, étude de la demande locative, analyse fine des diagnostics, enquête d’urbanisme, validation du cadastre, enquêtes de voisinage, mise en concurrence des meilleurs artisans pour les travaux, etc.
• Financement : nous accompagnons nos clients dans leur recherche de financement pour qu’ils obtiennent les meilleures conditions de prêt. Pour ce faire, nous élaborons un dossier d’investissement de qualité incluant une description du bien, une revue de ses points forts et potentiels risques, nous ajoutons aussi des analyses de la ville, de la demande locative, une modélisation financière… Tout ça dans le but de présenter un dossier béton auprès de nos partenaires bancaires et d’obtenir les meilleures conditions de financement
• Notaire : nous mettons en relation nos clients avec notre réseau de notaires proactifs pour les accompagner du compromis à la signature de l’acte authentique
• Travaux et suivi : nous mettons en concurrence et sélectionnons les meilleurs artisans locaux pour réaliser des travaux de qualité à un juste prix et assurons le suivi de chantier
• Ameublement : nous gérons les achats, la livraison et l’installation de meubles et décorations de qualité. D’ailleurs nous ne prenons pas de commission sur les travaux ni l’ameublement. Nous restons donc impartiaux dans la sélection des artisans afin de préserver l’intérêt de nos clients et leur fournir le meilleur service au juste prix
• Fiscalité : nous apportons nos connaissances en fiscalité immobilière pour proposer des montages fiscaux optimisés et, le cas échéant, mettons en relation nos clients avec notre comptable pour la mise en place des structures juridiques (LMNP, SCI, SARL…)
• Location et gestion : nous mettons en relation nos clients avec notre réseau de gestionnaires de confiance, et mettons en place sur demande des garanties loyer impayés à des tarifs préférentiels.

Un exemple de projet réalisé par Vesta

Vos tarifs sont très attractifs : 4,5% net vendeur et avant travaux. A titre de comparaison, les tarifs pour ce type de prestation tournent plutôt autour de 8% après travaux. Comment arrivez-vous à être deux fois moins chers que la concurrence ? Est-ce rentable pour vous, compte tenu de l’énorme charge de travail que cela représente ?

Nous démarrons sur un tarif agressif à 4,5% net vendeur dans une optique de prise rapide de parts de marché.

Nous acceptons des marges faibles pour commencer le temps de nous faire connaître. Cela en effet représente une énorme charge de travail, et nous souhaitons conserver la qualité de service qui est notre priorité. Ce tarif est donc préférentiel et nous avons vocation à l’augmenter face à l’augmentation du volume de transactions dans le but de recruter les meilleurs profils et ainsi conserver notre niveau d’exigence.

Ces frais sont facturés au succès, empruntables et fiscalement déductibles. Par ailleurs, nous ne prenons aucun autre frais sur les travaux et le suivi, l’ameublement, etc. Nous ne facturons pas non plus de mandat de recherche et ne demandons aucune exclusivité à nos clients.

Pouvez-vous nous en dire plus sur les stratégies d’investissement que vous proposez ?

La principale stratégie d’investissement que nous proposons, et celle que nous privilégions, est l’acquisition d’immeubles de rapport dans des villes dynamiques et à proximité de Paris. Notre produit type sera par exemple un immeuble de rapport, situé dans le centre-ville d’Amiens, générant un rendement brut de 8.5%. Après paiement des intérêts, de la dette, des charges, des frais de gestion locatif, de garantie de loyers impayés et des impôts ce produit génèrera plus de 140€ par mois de cash-flow. L’apport pour ce genre de produit sera typiquement entre 5,000€ et 10,000€.

Votre loyer sera garanti grâce à la mise en place d’assurance loyer impayés (dont le coût est aujourd’hui autour de 2% du loyer) et suivra l’inflation. Le retour sur investissement est ainsi considérable. Vous investissez 5,000€ ou 10,000€ et la banque vous finance le reste à taux fixe (entre 1.0 et 1.5% généralement) sur 20 ou 25 ans. Après remboursement du prêt, vous êtes l’heureux propriétaire d’un immeuble de rapport, générant 2,500-3,000€ par mois et valorisé 400-500k€. De plus, si nous parvenons à négocier un différé de 3 ans sur le prêt, vous vous constituerez sur les 3 premières années une petite fortune (environ 30,000€) qui pourra servir comme coussin de sécurité ou comme apport pour d’autres investissements.

Enfin, ces biens disposent souvent d’un fort potentiel d’optimisation fiscale grâce notamment à des travaux de rénovation importants et à des régimes fiscaux très avantageux (notamment LMNP et SCI à l’IS, que nous privilégions). Le retour sur investissement sur la durée de l’investissement est ainsi de l’ordre de x20 à x50. Pour nous, le rapport risque rendement est tout bonnement imbattable. A titre de comparaison, si vous investissez les mêmes 5,000€ dans une part de crowdfunding ou dans une SCPI, vous générerez 30 ou 50€ par mois avant impôts.

A qui s’adresse ce type de stratégie ?

Nous aurions tendance à répondre : tout le monde. Plus concrètement, une personne ayant une situation financière stable (un CDI ou des revenus réguliers et pérennes) et disposant d’un peu d’épargne peut complètement devenir propriétaire de ce genre de bien. Nous recommandons souvent à nos clients de commencer des investissements locatifs à haut rendement avant de faire l’acquisition de leur résidence principale. En effet, l’acquisition de la résidence principale peut bloquer par la suite les futurs investissements locatifs (l’inverse au contraire peut améliorer le dossier de financement d’une résidence principale).

Grâce à notre accompagnement, aucune connaissance du monde de l’investissement ou de l’immobilier n’est requise, nous pilotons le projet de bout en bout.

La vision de Philippe et Nicolas

Philippe et Nicolas sont devenu des experts dans l’investissement immobilier, nous en profitons pour avoir leur vision sur l’état du marché :

Depuis les années 2000, le prix de l’immobilier a augmenté beaucoup plus rapidement que le revenu des ménages comme le montre le graphique ci-dessous. Le marché immobilier n’a jamais été aussi haut. Après l’expansion, la récession ? 

Nous sommes convaincus que le fait d’investir dans des immeubles de rapport qui s’autofinancent et génèrent du bénéfice mensuel est un investissement très peu risqué, complètement agnostique des cycles économiques. On pense également que c’est un excellent instrument de protection contre l’inflation : les loyers étant indexés à l’inflation tandis que les intérêts et mensualités restent fixes. En l’état, aujourd’hui les prix de l’immobilier sont élevés, mais il est toujours possible de trouver des bonnes affaires (non sans difficultés !) dans des zones dynamiques proches de Paris, et non soumises à l’encadrement des loyers. Donc oui ! Pour nous, c’est toujours le bon moment d’investir sur ce type de bien.

Un autre risque semble se dessiner : la hausse attendue des taux d’intérêts et l’incertitude lié au conflit Ukrainien. Est-ce le bon moment d’investir ou faut-il attendre ?

Si l’on prend l’exemple d’un investissement type dans un immeuble de rapport qui génère 9% de rendement brut, avec un emprunt de 300 000€, une augmentation de 0.2% du taux sur 25 ans représente une baisse du bénéfice net en d’environ 30€ par mois, passant de 543€ à 514€ par mois. Pour nous, cela reste négligeable et ne change pas l’attractivité d’un projet qui s’autofinance, d’autant plus que les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement.

Ensuite, il est important de prendre en compte le contexte inflationniste et de raisonner en taux réel, c’est-à-dire prenant en compte le niveau d’inflation. Quand vous empruntez en France sur 25 ans à 1.2%, le taux réel est en fait de -4.3%, donc la banque vous fait « gagner de l’argent » en empruntant. Également, nous sommes convaincus qu’en temps de guerre, détenir des valeurs refuge comme l’or ou l’immobilier est loin d’être une mauvaise idée. Enfin, il faut garder à l’esprit que les taux restent historiquement très bas, pour rappel, nos parents ont emprunté à des taux avoisinant les 9%…

Dès janvier 2023 les normes DPE vont contraindre les propriétaires à isoler leurs biens pour continuer de les louer. Quelles seront les conséquences pour les investisseurs qui entrent sur le marché du locatif ? Cela ne va-t-il pas réduire le nombre de biens rentables ?

Nous considérons les normes DPE comme une opportunité, une façon d’améliorer l’offre de logement existante, de chasser les marchands de sommeil tout en diminuant fortement le montant des charges énergétiques. Nous intégrons systématiquement les travaux éventuels de rénovation énergétiques dans nos modélisations financières et nous les prenons compte lors des négociations avec les vendeurs.

Avez-vous des convictions personnelles à nous partager ?

Chez Vesta, nous sommes convaincus que l’immobilier est l’outil incontournable de création de patrimoine et de sécurisation de l’avenir. Dans un pays où plus que jamais l’épargne est rongée par l’inflation et les pensions de retraite s’affaissent, nous sommes convaincus que toute personne devrait, lorsqu’elle en a la possibilité, optimiser sa capacité d’endettement et posséder de l’immobilier locatif et rentable.

Comment voyez-vous la suite ?

Aujourd’hui, après seulement quelques mois d’existence, plusieurs clients nous ont fait confiance. Nous avons réalisé des projets dans 3 villes de province. Notre principal défi, c’est de pouvoir proposer des investissements dans davantage de villes à haut potentiel de rendement locatif.

C’est pourquoi nous souhaitons recruter plusieurs collaborateurs. Nous pourrons ainsi accélérer notre sourcing et augmenter la volumétrie de biens que nous proposons tout en conservant la qualité de service, notre priorité.

Conclusion

Nous remercions Philippe et Nicolas d’avoir pris le temps de répondre à nos questions, et pour leur éclairage d’investisseurs immobiliers avisés.

Un chasseur immobilier est un partenaire précieux pour réaliser sereinement, et sans y passer trop de temps, un investissement locatif de qualité. Leurs tarifs préférentiels à 4,5% avant travaux sont tout simplement imbattables, mais cela ne durera pas éternellement.

Vous pouvez les contacter via leur site internet : www.vesta-groupe.fr