Les SCPI (que l’on appelle également “Pierre Papier”) sont des placements qui permettent d’investir dans un patrimoine immobilier locatif avec un apport limité, généralement à partir de 1 000€. Parmi les catégories existantes, les plus appréciées par les épargnants sont les SCPI de rendement, car elles visent à obtenir les meilleures performances pour ses investisseurs. Dans ce comparateur, nous avons intégré les SCPI de rendement qui nous paraissent les plus intéressantes. Découvrez celles qui performent le mieux !

Notre sélection des SCPI de rendement

Comme nous l’avions expliqué dans notre article d’explication sur les SCPI , il existe 2 grands types de “Pierres Papiers” : les SCPI de rendement et fiscales. Les premières cherchent à obtenir le meilleur rendement possible, tandis que la stratégie des secondes est la constitution d’un patrimoine éligible à des réductions d’impôts. Dans ce comparatif, nous nous intéressons seulement aux premières. Il existe plus de 180 SCPI disponibles en France, toute catégorie confondue ! Les comparer intégralement promet d’être long et compliqué… Afin de vous faire gagner du temps, nous avons sélectionné en amont une vingtaine de SCPI de rendement qui nous semblent les plus intéressantes. Les critères que nous avons retenus sont :

  • Des rendements satisfaisants, en termes de dividendes distribués et de valorisation des parts ;
  • Un patrimoine de qualité et correctement diversifié ;
  • Une société de gestion reconnue.

Les meilleures « Pierre Papiers » pour 2018

Après avoir passé au crible la quasi-totalité des offres du marché, nous avons fini par avoir une préférence pour quelques-unes ! Bien sûr, il est toujours mieux de comparer soit même les différents critères que vous trouverez dans notre comparatif ci-dessous… Peut-être arriverez-vous aux mêmes conclusions que nous ? Voici notre TOP 2 des SCPI :

Catégorie
Rendement 2017
Frais de souscription
Information
1
Diversifiée
+5.97%
12%
2
Diversifiée
+5.96%
12%

Classement SCPI 2018

NomCatégorie de SCPIPrixRendement 2017Société de gestionEn savoir plus
Epargne PierreDiversifiée

205€+5,97%logo-groupe-voisin

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Vendôme RégionsDiversifiée

640€+5,96%

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Pierval SantéSpécialisée - santé

1000€+5,05%

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Logipierre 3Spécialisée - hôtels

1368€+5,16%logo-fiducial-gérance-
Interpierre FranceDiversifiée

1050€+5,26%-
Nord Est HorizonBureaux

250€+5,23%-
Patrimmo CommerceCommerces

197€+4,85%

Voir

Foncia Cap'HébergimmoSpécialisée - hôtels

260€+4,80%logo-foncia-pierre-gestion

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Novapierre AllemagneCommerces

255€+4,71%

Voir

PrimopierreBureaux

208€+4,71%

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PrimovieDiversifiée

203€+4,71%

Voir

ImmorenteDiversifiée

330€+4,70%

Voir

Cœur de VilleCommerces

200€+5,00%-
Cristal RenteCommerces

1161€+4,99%intergestion-logo-
LF Opportunité ImmoSpécialisée - locaux d'activité

logo locaux activité
200€+4,8%-
PFODiversifiée

946€+4,86%perial-logo-
Placement PierreBureaux

340€+4,76%-
Efimmo 1Bureaux

230€+4,88%-
Eurofoncière 2Bureaux

252€+4,67%-
Rhône-Alpes MéditerranéeDiversifiée

250€+4,83%-
NomDate de créationCatégorie de SCPIType de capitalCapitalisationSouscription min.Démembrement possible En savoir plus
Epargne Pierre2013Diversifiée

Capital variable203 m€2050 €oui

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Vendôme Régions2015Diversifiée

Capital variable43 m€3200 €oui

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Pierval Santé2014Spécialisée - santé

Capital variable113 m€5000€oui

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Logipierre 31986Spécialisée - hôtels

Capital variable57 m€6840€non-
Interpierre France1991Diversifiée

Capital variable105 m€5250€oui-
Nord Est Horizon2013Bureaux

Capital variable5 m€1000€oui-
Patrimmo Commerce2011Commerces

Capital variable558 m€1970€oui

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Foncia Cap'Hébergimmo2013Spécialisée - hôtels

Capital variable48 m€2600€oui

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Novapierre Allemagne2014Commerces

Capital variable269 m€7650€oui

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Primopierre2008Bureaux

Capital variable2175 m€2080€oui

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Primovie2012Diversifiée

Capital variable1850 m€2030€oui

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Immorente1988Diversifiée

Capital variable2728 m€1320€oui

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Cœur de Ville2013Commerces

Capital variable7 m€2000€oui-
Cristal Rente2011Commerces

Capital variable81 m€2323€oui-
LF Opportunité Immo2012Spécialisée - locaux d'activité

logo locaux activité
Capital variable164 m€1000€oui-
PFO1998Diversifiée

Capital variable445 m€4730€oui-
Placement Pierre1986Bureaux

Capital variable323 m€3400€oui-
Efimmo 11987Bureaux

Capital variable1039 m€2300€oui-
Eurofoncière 21982Bureaux

Capital variable211 m€252€oui-
Rhône-Alpes Méditerranée2013Diversifiée

Capital variable6 m€1000€oui-
Démembrement d’une SCPI Le démembrement permet de partager la propriété et les revenus d’une SCPI entre un nue-propriétaire et un usufruitier, pour une durée de 5 ans ou de 10 ans. Durant cette période :

  • L’usufruitier perçoit 100% des revenus générés, et n’est propriétaire que de 35% des parts ;
  • Le nue-propriétaire ne reçoit pas les revenus générés, et détient 65% des parts.

A la fin de la période, le nue-propriétaire récupère l’intégralité de la propriété et reçoit 100% des revenus. Le démembrement est généralement employé pour des considérations fiscales. Par exemple, une personne fortement imposée qui souhaite se constituer une source de revenus futurs pour sa retraite pourrait avoir intérêt à acheter une SCPI en démembrement : durant la période fixée, il ne paiera pas d’impôt sur le revenu et ne sera pas assujetti à l’IFI (le successeur de l’ISF).

NomPrix Rendement 2017 Rendement 3 ans Valeur des parts 3 ans Société de gestionEn savoir plus
Epargne Pierre205 €+5,97%+19,27%+1,99%logo-groupe-voisin

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Vendôme Régions640 €+5,62%-+3,23%

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Pierval Santé1000 €+5,05%+16,18%-

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Logipierre 31368 €+5,16%+17,35%+12,17%logo-fiducial-gérance-
Interpierre France1050 €+5,26%+16,62%--
Nord Est Horizon250 €+5,23%+16,40%--
Patrimmo Commerce197 €+4,85%+15,61%+3,14%

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Foncia Cap'Hébergimmo260 €+4,80%+15,10%+4,00%logo-foncia-pierre-gestion

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Novapierre Allemagne255 €+4,71%+13,25%+2,00%

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Primopierre208 €+4,71%+15,47%+6,12%

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Primovie203 €+4,71%+15,44%+6,28%

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Immorente330 €+4,70%+15,14%+2,85%

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Cœur de Ville200 €+5,00%+15,76%--
Cristal Rente1161 €+4,99%+16,07%+4,55%intergestion-logo-
LF Opportunité Immo200 €+4,8%+16,64%--
PFO946 €+4,86%+15,55%+3,02%perial-logo-
Placement Pierre340 €+4,76%+16,43%+18,62%-
Efimmo 1230 €+4,88%+15,62%+1,58%-
Eurofoncière 2252 €+4,67%+14,89%--
Rhône-Alpes Méditerranée250 €+4,83%+13,31%--
  Rendement Le rendement, que l’on appelle également TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché), correspond au dividende distribué (net de frais de gestion) divisé par le prix moyen des parts sur l’année écoulée. Il permet d’apprécier la rentabilité des SCPI et de les comparer entre elles. Nous avons calculé le rendement sur l’année 2017, ainsi que les rendements cumulés de 2015 à 2017. Mais attention, il est important de savoir que ce ratio connait quelques limites :

  • Le dividende est chaque fois ramené au prix moyen des parts de l’année, qui peut évoluer. Or en tant qu’investisseur, le véritable rendement de votre SCPI doit être, pour chaque année, le dividende divisé par le prix auquel vous l’avez acquise.
  • Si le dividende distribué est stable mais que le prix des parts baisse, le taux de rendement augmentera mécaniquement…

Le rendement n’est donc pas le seul indicateur à prendre en compte ! Valeur des parts La valeur des parts peut évoluer avec le temps, à la hausse comme à la baisse. C’est la société de gestion qui fixe le prix, mais elle doit respecter des conditions définies par l’AMF. Ainsi, l’écart entre le prix et la valeur estimée du patrimoine (régulièrement établie pas des experts) ne doit pas excéder 10%. De la même manière qu’une action, la variation de la valeur des parts constitue une plus-value ou moins-value latente, qui sera effective quand lors de la cession.

Nom# immeublesTypes d'immeublesGéographieValeur de
reconstitution (VR)
Rapport Prix/VR En savoir plus
Epargne Pierre20Bureaux : 57%
Commerces : 28%
Autres : 15%
IDF : 38%
Région : 62%
207 €99%

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Vendôme Régions28Bureaux : 60%
Commerces : 31%
Locaux d'activité : 9%
Paris : 5%
Province : 95%
678 €94%

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Pierval Santé39Santé : 100%Province : 56%
Etranger : 44%
1005 €99%

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Logipierre 36Hôtels : 95%
Commerces : 5%
Paris : 28%
Province : 72%
1335 €102%-
Interpierre France87Bureaux : 56%
Locaux d'activité : 23%
Entrepots : 21%
IDF : 69%
Province : 31%
1029 €102%-
Nord Est Horizon5Bureaux : 82%
Commerces : 18%
Province : 100%247 €101%-
Patrimmo Commerce278Commerces : 98%
Bureaux : 2%
Province : 58%
IDF : 24%
Etranger : 18%
199 €99%

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Foncia Cap'Hébergimmo13Hôtels : 100%IDF : 78%
Province : 22%
267 €97%

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Novapierre Allemagne181Commerces : 100%Etranger : 100%263 €97%

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Primopierre61Bureaux : 99%
Commerces : 1%
IDF : 86%
Province : 14%
203 €103%

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Primovie95Bureaux : 43%
Résidences : 34%
Santé : 23%
IDF : 60%
Province : 26%
Etranger : 14%
198 €103%

Voir

Immorente2070Commerces : 62%
Bureaux : 29%
Résidences : 9%
IDF : 41%
Etranger : 21%
Province : 38%
325 €101%

Voir

Cœur de Ville10Commerces : 100%Province : 83%
IDF : 17%
211 €95%-
Cristal Rente17Commerces : 83%
Entrepots : 7%
Autres : 10%
Province : 96%
IDF : 4%
1107 €105%-
LF Opportunité Immo27Locaux d'activité : 96%
Entrepots : 4%
IDF : 60%
Province : 40%
206 €97%-
PFO129Bureaux : 59%
Commerces : 30%
Résidences diverses : 11%
Province : 54%
IDF : 41%
Etranger : 5%
1016 €93%-
Placement Pierre170Bureaux : 75%
Commerces : 21%
Résidences : 4%
IDF : 55%
Province : 35%
Etranger : 10%
344 €99%-
Efimmo 1279Bureaux : 85%
Commerces : 14%
Santé : 1%
IDF : 62%
Province : 26%
Etranger : 12%
224 €103%-
Eurofoncière 249Bureaux : 73%
Commerces : 19%
Autres : 8%
IDF : 59%
Province : 22%
Etranger : 19%
265 €95%-
Rhône-Alpes Méditerranée7Commerces : 57%
Bureaux : 37%
Locaux d'activité : 6%
Province : 100%227 €110%-
Valeur de reconstitution Il se calcule en divisant le montant qu’il faudrait débourser pour reconstituer la SCPI à l’identique (valeur des immeubles, frais d’acquisition de ces immeubles, cash disponible, etc.) par le nombre de parts. Il s’agit donc de la valeur estimée d’une part de SCPI. Prix d’achat / valeur de reconstitution Un ratio inférieur à 100% indique qu’il y a une décote entre le prix payé et la valeur des actifs de la SCPI : la part est donc sous-valorisée. A l’inverse un ratio supérieur à 100% indique qu’il y a une surcote : la part est donc survalorisée. Une SCPI sous-évaluée est un bon critère pour l’investisseur, mais cela ne doit pas être le seul critère de sélection ! A noter que l’AMF, le gendarme des marchés financiers, interdit plus de 10% de décote ou de surcote.
NomFrais de souscription Frais de gestion Report à nouveau Provision Travaux Taux occupation financier En savoir plus
Epargne Pierre12%12%12,5%9,3%99,7%

Voir

Vendôme Régions12%12%18,6%6,5%100%

Voir

Pierval Santé10,5%8,4%1,6%3,2%97%

Voir

Logipierre 310%9,6%46%22,4%100%-
Interpierre France10%14,4%56,2%16,3%96,2%-
Nord Est Horizon10%12%5,5%5,2%100%-
Patrimmo Commerce9%12%0,1%15,3%92,5%

Voir

Foncia Cap'Hébergimmo8,6%7,2%7,7%1,7%100%

Voir

Novapierre Allemagne10%12%7,3%16,0%97,5%

Voir

Primopierre10,62%12%1,6%6,6%91,1%

Voir

Primovie9,15%12%1,3%6,2%98,8%

Voir

Immorente10%12%16,4%1,4%93,5%

Voir

Cœur de Ville11,1%9,6%5,4%2,9%100%-
Cristal Rente9,1%11%4,7%8,5%97,7%-
LF Opportunité Immo9%14,4%5,2%1,6%81,2%-
PFO9,5%12%7,0%2,4%92,2%-
Placement Pierre9,6%14,4%30,9%36,5%87,9%-
Efimmo 110%12%12,3%1,4%92,7%-
Eurofoncière 28%9,6%13,1%15,7%93,6%-
Rhône-Alpes Méditerranée10%12%n.a3,7%100%-
Frais de souscription Ces frais sont en réalité prélevés lors de la revente des parts. Ainsi, 100% de votre investissement sera investie dans la SCPI. De plus, il nous parait judicieux de conserver une SCPI au minimum 6 ans, car une éventuelle valorisation des parts permet d’amortir ces frais. Frais de gestion Ces frais comprennent toutes les charges liées au parc immobilier (taxe foncière, assurances, travaux d’entretien, etc.) ainsi que les frais de la société de gestion. Notez que les rendements que nous affichons sont nets de frais de gestion. Report à nouveau Il s’agit d’une réserve qui sert à lisser les rendements ; il est constitué des revenus qui n’ont pas été distribués les années antérieures et qui serviront à limiter l’imprévisibilité des locations. Provision pour travaux Il s’agit d’une réserve constituée en vue de faire face à de futurs travaux. Taux d’occupation financier Il s’agit du rapport entre les loyers effectivement récupérés, et les loyers qui devraient être perçus si 100% des immeubles étaient loués.

Quelle SCPI faut-il choisir ?

Nous avons relevé 3 “Pierres Papiers” qui nous semblent particulièrement intéressantes :

Epargne Pierre

Epargne Pierre est une SCPI créée en 2013 gérée par Groupe Voisin, une société reconnue dans la gestion immobilière. En dépit de sa jeunesse, elle est rapidement devenue l’une des SCPI les plus performantes du marché :

  • Des performances élevées qui tournent autour de à +6%, ce qui donne un excellent rapport rendement/risque ;
  • Une répartition très diversifiée : 38% en Ile-de-France et 62% en régions (principalement quart Nord-Ouest). Les immeubles sont principalement des Bureaux (57%) et des commerces (28%).
  • Un taux d’occupation de près de 100%

Fort de ce succès, Epargne Pierre a réalisé une collecte record en 2017, ce qui lui permet d’atteindre 203 m€ de capitalisation (contre 40 m€ en 2013). Cet afflux massif de souscription va l’obliger à acquérir de nouveaux immeubles tout en maintenant son taux de rendement élevé… Un défi que nous pensons la société de gestion capable de relever.

SCPI Logipierre 3

Créée en 1986, Logipierre 3 est la première SCPI à s’être spécialisé dans le secteur hôtelier : une stratégie qui semble payer puisqu’elle réalise de beaux rendements depuis sa création. Elle a d’ailleurs reçu le prix de la meilleure performance globale sur 15 ans dans la catégorie SCPI à capital fixe, par le jury des Victoires de la Pierre Papier 2017 (un palmarès organisé par le magazine spécialisé Gestion de Fortune). A noter qu’elle s’est transformée en SCPI à capital variable en juin 2017. Cette Pierre Papier nous parait d’une excellente qualité aux vues :

  • Des solides performances qu’elle réalise depuis plusieurs années. A noter que la valeur de ses parts s’apprécie fortement, si bien qu’un investisseur ayant investi en 2015 a pu amortir en moins de 2 ans ses frais de souscriptions !
  • Sa stratégie qui consiste à se positionner sur le marché de la résidence gérée (hôtelière, de service, étudiants…). En effet, il s’agit d’un marché en croissance mais dont l’offre a du mal à répondre à la demande (ce qui explique le taux d’occupation de 100% de la SCPI !). Nous pensons que cette stratégie continuera à être payante dans les années à venir.
  • De la qualité de son patrimoine, réparti dans les grandes villes de France (Paris, Toulouse, Nice, Montpellier et Strasbourg).

Néanmoins, nous estimons que cette SCPI est d’une taille très limitée (50 m€ de capitalisation uniquement, pour 6 immeubles). Notre conseil : investissez dans une autre SCPI afin de diversifier au maximum votre investissement !