Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) restent en 2026 l’un des moyens les plus simples et accessibles pour investir dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer directement des biens. Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marché français, faire le bon choix peut vite devenir complexe. Rendement, diversification, liquidité, solidité financière, frais… Tous les fonds ne se valent pas. Voici les 5 critères incontournables pour sélectionner une SCPI de qualité, en tenant compte des réalités actuelles du marché.
Comment choisir une SCPI
Dans cet article, nous partons du principe que vous savez déjà comment fonctionne une SCPI. Avant d’investir, il est essentiel de prendre du recul et d’analyser plusieurs indicateurs clés.
Selon nous, une bonne SCPI doit :
- afficher des performances solides et régulières,
- posséder un patrimoine bien diversifié,
- offrir une liquidité correcte,
- présenter des ratios financiers sains,
- pratiquer des frais cohérents avec sa stratégie.
Notre top 3 des SCPI recommandées en 2026
Avant d’entrer dans le détail des critères, voici notre sélection 2026.
Nous avons volontairement intégré Homunity en 3ᵉ position, non pas comme une SCPI unique, mais comme un distributeur multi-SCPI, permettant de diversifier facilement son portefeuille.
1- Optez pour une SCPI qui génère un bon rendement
Le rendement reste naturellement l’un des premiers critères à analyser lorsque l’on investit en SCPI. Mais en 2026, il ne s’agit plus seulement de regarder un pourcentage isolé : il faut comprendre d’où vient la performance et comment elle est mesurée.
Les dividendes : le cœur du rendement
En tant qu’associé d’une SCPI, vous percevez des dividendes, le plus souvent de manière trimestrielle. Ces revenus proviennent des loyers encaissés par la SCPI, nets des frais de gestion, après déduction des charges et des éventuelles vacances locatives.
Le rendement d’une SCPI se calcule avec le Taux de Distribution (TD) qui correspond au rapport entre le dividende brut versé sur l’année et le prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année considérée.
Notre avis : nous estimons qu’un bon niveau de TD en 2026 doit être supérieur à 5%. La SCPI doit aussi avoir une performance cumulée cohérente sur 3 à 5 ans, sans à-coups majeurs.
Attention aux rendements “théoriques” : Le TD (comme le TDVM auparavant) reste un indicateur standardisé, utile pour comparer les SCPI entre elles. Mais il ne correspond pas toujours exactement au rendement réel de l’investisseur (donc vous). Pour connaître votre rendement personnel, il faut rapporter les dividendes perçus au prix réel auquel vous avez acheté vos parts.
Par exemple, vous achetez une part de SCPI au prix de 1 000 €. Cette part vous verse 52 € de dividendes sur l’année. Votre rendement réel est donc de 5,2 %, calculé sur la base de votre prix d’acquisition, même si le taux de distribution officiellement publié par la SCPI est inférieur en raison d’une revalorisation du prix de la part en cours d’année..
La valeur des parts : un second moteur de performance
Au-delà des dividendes, la performance d’une SCPI peut aussi provenir de la revalorisation (ou de la baisse) du prix des parts. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion, mais :
- il est encadré par l’AMF,
- l’écart entre le prix de la part et la valeur réelle du patrimoine (valeur de reconstitution) ne peut excéder ±10 %.
Comme pour une action, la variation du prix de la part génère une plus-value ou une moins-value latente, qui devient réelle lors de la revente.
📈 Sur longue période, la revalorisation moyenne des parts s’est située autour de +1 % par an, avec toutefois de fortes disparités selon les SCPI et les cycles immobiliers.
2- Privilégiez la diversification
La diversification fait partie des principaux avantages des SCPI, mais encore faut-il qu’elle soit réelle et cohérente. Toutes les SCPI ne se diversifient pas de la même manière, et certaines restent fortement exposées à un seul type d’actifs ou à une zone géographique précise.
Une SCPI solide répartit généralement ses investissements sur plusieurs zones géographiques, en France mais aussi en zone euro, voire à l’international. Cette ouverture permet de lisser les risques liés à un marché local ou à une conjoncture économique spécifique. Elle peut également diversifier ses investissements entre différentes typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel ou encore actifs alternatifs (bien que des SCPI spécialisées comme Patrimmo Commerce, Immorente ou Primovie restent malgré tout d’excellents fonds). Chaque classe réagit différemment aux cycles économiques, ce qui renforce la stabilité globale du portefeuille.
En 2026, les SCPI européennes et multi-sectorielles se montrent généralement plus résilientes face aux cycles immobiliers. Pour aller plus loin, il est souvent pertinent de combiner plusieurs SCPI, gérées par des sociétés différentes et suivant des stratégies complémentaires, afin de construire un portefeuille plus équilibré et plus robuste sur le long terme.
3- Assurez-vous de la liquidité des parts
La liquidité est un point important à comprendre avant d’investir en SCPI. Contrairement aux placements financiers cotés, la revente des parts n’est jamais garantie et dépend en grande partie de l’équilibre entre l’offre et la demande. Certaines SCPI offrent toutefois de meilleures conditions de sortie que d’autres.
On distingue principalement deux types de SCPI :
- Les SCPI à capital variable qui permettent à la société de gestion d’organiser le rachat des parts, généralement grâce aux nouvelles souscriptions
- Les SCPI à capital fixe qui reposent sur un marché secondaire : la revente n’est possible que si un acheteur se présente au prix demandé.
En pratique, les SCPI les plus liquides sont souvent celles à capital variable, disposant d’un fonds de remboursement et d’une capitalisation élevée, généralement supérieure à 300 millions d’euros en 2026. Une taille importante favorise les échanges et limite les délais de cession.
Il est néanmoins essentiel de garder en tête que la SCPI demeure un investissement de long terme. Un horizon de détention d’au moins 8 à 10 ans est recommandé pour lisser les cycles immobiliers et éviter toute contrainte liée à une sortie anticipée.
4- Jetez un œil aux principaux ratios
Certains ratios permettent de bien appréhender la pérennité du rendement d’une Pierre-Papier. Voici les principaux ratios par ordre d’importance :
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF est le rapport entre les loyers que la SCPI a effectivement récupéré, et les loyers qu’elle aurait dû récupérer si 100% du patrimoine était loué.
Notre avis : le TOF doit être supérieur à 90%
Le report à nouveau (RAN)
Le report à nouveau est une réserve qui sert à lisser les rendements ; il est constitué des revenus ou plus-values qui n’ont pas été distribués aux investisseurs. Il sert donc à réduire l’imprévisibilité des locations (baisse des loyers, défaut d’un locataire…). Le ratio RAN est exprimé en pourcentage du dividende.
Une SCPI ayant un RAN élevé devrait assurer un niveau de dividende relativement stable à court ou moyen terme.
Notre avis : le RAN doit être supérieur à 5% du dividende
La provision pour grand travaux (PGR)
Un parc immobilier s’accompagne généralement d’importants travaux dans le temps : rénovation, réparation, mise aux normes d’une nouvelle réglementation, etc. De la même manière que pour le RAN, le PGR est une réserve constituée pour faire face aux travaux futurs (très souvent obligatoires) tout en limitant l’impact sur le rendement. Le ratio PGR s’exprime en pourcentage du dividende.
Les SCPI qui ont beaucoup d’immeubles anciens se doivent d’avoir un PGR élevé. En revanche, celles qui investissent dans le neuf ont moins besoin d’en avoir !
Notre avis : le PGR doit être supérieur à 5% du dividende, voire 15 % si le patrimoine est ancien.
5- Vérifiez que les frais sont raisonnables
Les frais sont évidemment un élément important à prendre en compte. Il existe 2 types de frais :
- Les frais de gestion, qui rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils varient entre 8 % et 12 %. Toutefois, les rendements affichés sont nets de ces frais !
- Les frais de souscription, qui peuvent s’apparenter à des frais de notaire. Ils varient entre 8 % et 12 %. Des frais de souscription élevés peuvent sévèrement impacter la rentabilité d’une SCPI !
Notre conseil : conservez vos parts de SCPI pendant au moins 8 ans : la revalorisation des parts dans le temps amortit souvent ces frais.
Depuis quelques années, le marché a toutefois évolué avec l’apparition de SCPI sans frais d’entrée, comme la SCPI Iroko, ou d’autres véhicules récents accessibles via des plateformes telles que le spécialiste de l’investissement immobilier Homunity. Ce modèle permet d’améliorer la rentabilité à court et moyen terme, d’offrir davantage de flexibilité et de renforcer la lisibilité des frais pour l’investisseur.
