Mais alors : que sont exactement ces SCPI et comment choisir la bonne SCPI fiscale en fonction de votre situation ? Continuez votre lecture pour investir plus intelligemment dans les SCPI fiscales. Vous pouvez aussi directement estimer le rendement de votre investissement en SCPI avec des outils en ligne qui vous permettront de simuler votre projet d’investissement en SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), ou « pierre papier », collectent l’épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un vaste parc immobilier locatif disponible à l’investissement via un fonds.
En achetant des parts de ce fonds, vous investissez dans ce parc immobilier et en devenez partiellement propriétaire indirectement.
Il existe deux grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
Alors que les SCPI de rendement sont axées sur la génération de revenus locatifs réguliers, les SCPI fiscales permettent de profiter de réductions d’impôts grâce à l’investissement dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation.
Quels sont les avantages et les risques d’investir dans une SCPI fiscale ?
Les avantages d’investir en SCPI fiscale
Contrairement à un investissement immobilier direct, vous n’avez pas à vous soucier des contraintes liées à la gestion de la propriété. C’est la société de gestion de la SCPI qui s’occupe de tout.
De plus, les SCPI offrent une diversification des placements immobiliers et une liquidité généralement supérieure à celle d’un bien immobilier en direct, où la vente peut être longue et complexe.
Enfin, les SCPI fiscales sont des leviers d’optimisation fiscale vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR).
Les risques d’investir en SCPI fiscale
Comme tout investissement, votre capital n’est pas garanti avec une SCPI fiscale. La valeur des parts d’une SCPI fiscale peut fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier et de la gestion et l’expertise de la société de gestion.
L’investissement en SCPI fiscale est par nature un placement de long terme, souvent avec des engagements de durée spécifiques. La revente anticipée peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal obtenu et un potentiel remboursement des réductions d’impôts dont vous avez bénéficié.
L’objectif premier des SCPI fiscales est la défiscalisation, et non la maximisation des revenus locatifs comme avec les SCPI de rendement, ce qui fait que leurs rendements annuels sont souvent plus modestes.
Plusieurs dispositifs fiscaux liés aux SCPI sont soumis au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an pour l’imposition 2025 des revenus de l’année précédente). De plus, pour conserver cet avantage, vous devez respecter les conditions du dispositif fiscal choisi.
Comment choisir les SCPI dans lesquelles investir ?
Choisir le type de SCPI fiscales en fonction de son objectif fiscal
Investir dans une SCPI fiscale est avant tout une question d’objectifs fiscaux personnels et de situation patrimoniale.
Au-delà de l’avantage fiscal immédiat, il faut considérer votre stratégie sur le long terme et son adéquation avec votre profil d’investisseur.
Le choix de la SCPI fiscale doit ainsi se faire en fonction du type de réduction d’impôt recherchée, mais aussi de l’horizon de placement envisagé (réduction d’impôt immédiate vs optimisation fiscale progressive).
SCPI fiscale : Malraux
Le dispositif Malraux est destiné aux investisseurs qui souhaitent contribuer à la préservation du patrimoine architectural français.
Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration réalisés sur des immeubles spécifiques situés dans des zones prédéfinies.
L’un des grands atouts du dispositif Malraux est qu’il n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. En contrepartie, un engagement de location de 9 ans est généralement requis.
SCPI fiscale : Déficit foncier
Le déficit foncier est une solution intéressante pour les investisseurs qui ont déjà des revenus fonciers imposables.
Son principe est simple : la SCPI achète des immeubles nécessitant de gros travaux de rénovation dont les coûts génèrent un déficit foncier.
Ce déficit peut ensuite être déduit de vos revenus fonciers existants.
Comparer les spécificités des différentes SCPI fiscales
Pour un investissement réussi en SCPI fiscale, vous devez aussi regarder au-delà de la simple réduction d’impôt.
Votre choix doit s’appuyer sur une analyse approfondie de critères qualitatifs et quantitatifs, garantissant la pertinence et la performance de la SCPI par rapport à vos objectifs.
D’abord, attardez-vous sur la qualité intrinsèque de la SCPI et de sa gestion, car elles influencent directement la sécurité et la valorisation de votre investissement. Pensez également à la liquidité et à la taille de la SCPI.
Vous devez aussi analyser le patrimoine immobilier de la SCPI fiscale ciblée : la situation géographique des immeubles et le type de biens dans lesquels la SCPI investit sont des facteurs clés de leur valorisation future et de leur attractivité locative.
Ensuite, une analyse des critères quantitatifs financiers s’impose. Ces indicateurs clés de performance vous offriront une image précise de la santé financière de la SCPI.
Au-delà de sa capitalisation et de ses performances passées, surveillez attentivement des ratios financiers comme le Taux d’Occupation Financier (TOF), le Taux de Distribution (ou Rendement), le Report à Nouveau (RAN) ou encore la Provision pour Gros Travaux (PGR).
Enfin, le ticket minimum et les frais (de souscription et de gestion) sont également des éléments financiers à comparer.
Mot de la fin
Investir dans une SCPI fiscale, c’est donc conjuguer placement immobilier et optimisation fiscale, sans les contraintes de gestion immobilière classiques.
Encore faut-il choisir le bon dispositif fiscal — Malraux, déficit foncier ou autre — en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d’investissement.
Prenez aussi le temps de toujours analyser les caractéristiques de chaque SCPI fiscale dans lesquelles vous envisagez d’investir pour maximiser vos chances de faire le bon choix.
Un accompagnement professionnel ou l’usage d’outils de simulation peuvent également vous aider à affiner votre stratégie.
