Notre avis sur la SCPI CORUM USA

Une SCPI qui innove ? C’est suffisamment rare pour être souligné !

Corum innove en lançant la première SCPI française investie exclusivement dans l’immobilier américain. Disponible depuis novembre 2024, Corum USA permet aux épargnants de diversifier leur patrimoine au-delà des frontières.

Opportunité réelle ou simple coup de com’ ? On vous éclaire dans cet article et vous donne notre avis objectif sur la SCPI Corum USA.

Corum USA : première SCPI française 100 % US

Corum innove avec Corum USA, la première SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) française investie dans l’immobilier professionnel aux États-Unis.

Gérée par Corum Asset Management (une société de gestion réputée qui gère 8 milliards d’euro d’actifs) cette nouvelle SCPI s’appuie sur une stratégie contre-cyclique déjà éprouvée avec Corum Origin et XL (on en parle plus en détail dans notre avis Corum).

Lancée en novembre 2024, Corum USA pourrait rapidement faire partie des meilleures SCPI du marché !

Les principales caractéristiques de SCPI Corum USA

Corum USA : pourquoi investir aux États-Unis via une SCPI ?

Il existe des centaines de SCPI, majoritairement investies en France. Alors, pourquoi choisir une SCPI exposée aux États-Unis ?

Tout d’abord, le lancement de Corum USA répond à une volonté de diversification géographique. Le marché immobilier européen (et particulièrement français) arrive à maturité, les opportunités se font donc plus rares. Pour capter du rendement, les gérants de SCPI doivent trouver des relais de croissance dans d’autres pays.

Les États-Unis sont un marché intéressant. En effet, ce pays dispose de fondamentaux solides : croissance soutenue, chômage faible et marché immobilier dynamique, etc. À cela s’ajoutent des conditions bien plus favorables qu’en France pour les bailleurs, notamment des baux où les charges (entretien, taxes) sont souvent assumées par les locataires, ce qui renforce la rentabilité des actifs.

Corum vise aussi des opportunités contre-cycliques, en achetant des actifs sous-évalués lors de corrections de marché, comme elle l’avait fait avec succès en Espagne après 2008. L’objectif : répliquer cette stratégie gagnante sur le marché américain.

Les premiers investissements de SCPI Corum USA

Depuis son lancement fin 2024, la SCPI Corum USA a déjà constitué un portefeuille de trois actifs immobiliers emblématiques aux États-Unis :

Immeuble commercial à New York (Manhattan)

• Localisation : intersection de Broadway et de la 103ᵉ rue, Manhattan, New York
• Prix d’acquisition : environ 17 millions de dollars
• Bail : ferme de 15 ans
• Stratégie : sécuriser des revenus locatifs stables dans une zone à fort potentiel

Centre médical en périphérie d’Austin, Texas

• Prix d’acquisition : 30 millions de dollars
• Surface : 5 100 m²
• Secteur : santé
• Rendement à l’acquisition : 7 %
• Visibilité locative : excellente, avec un bail long terme
• Stratégie : miser sur un secteur résilient et un bail long terme

Maison de repos en Californie

• Prix d’acquisition : 8 millions de dollars
• Surface : 1 753 m²
• Secteur : santé
• Bail : Eencore valable 15 ans
• Rendement attendu : 7 %
• Statut : acquisition en passe d’être finalisée (courant de l’année 2025)

Quel rendement attendre de cette SCPI spécialisée dans l’immobilier US ?

Au moment de son lancement, Corum USA annonçait un objectif de 4,5 % de rendement annuel. Elle a récemment rehaussé cette prévision à 7 % pour 2025.

Cette prévision n’est pas une performance garantie… mais elle est un signe très encourageant ! Selon Corum Asset Management, cette révision à la hausse s’explique par un rythme d’investissement rapide, des acquisitions stratégiques et des conditions d’achat avantageuses, notamment dans les secteurs du commerce et de la santé.

Sur le long terme, Corum maintient un objectif de rendement à 4,5 % sur 10 ans. D’après nous, c’est une approche prudente et réaliste, que nous jugeons rassurante pour les investisseurs.

Les frais de la SCPI Corum USA

S’agissant des frais, Corum USA n’est pas la moins chère des SCPI… En effet, elle se situe dans la tranche haute du marché. En réalité c’est plutôt normal, s’agissant d’une SCPI bien plus complexe à gérer que la plupart des fonds immobiliers traditionnels. Voyons les différents types de frais :

Les frais de souscription

La SCPI Corum USA applique des frais de souscription de 12 % TTC sur le montant investi. Ces frais d’entrée sont prélevés directement lors de la souscription. Elles rémunèrent la société de gestion pour ses services de collecte et de recherche foncière.

À ce jour, le prix d’une part est fixé à 200 euros, ce qui rend l’investissement accessible dès ce montant minimum. Il est important de noter que le prix de la part intègre déjà ces frais de souscription dans sa structure tarifaire.

Les frais de gestion

Les frais de gestion de Corum USA varient selon la localisation géographique des actifs détenus :

• 15,9 % HT (soit environ 19,08 % TTC) sur les loyers encaissés pour les actifs situés aux États-Unis
• 12,40 % HT (soit environ 14,88 % TTC) sur les loyers encaissés pour les actifs situés en zone euro

En effet, la SCPI Corum USA est tenu d’investir au minimum 90 % de ses fonds aux États-Unis. Le reliquat peut être investi en Europe.

Ces frais de gestion sont prélevés directement sur les loyers perçus par la SCPI avant distribution aux associés. Le taux de distribution communiqué aux investisseurs est donc déjà net de ces frais de gestion.

Les autres frais et considérations

La SCPI Corum USA applique une commission de cession, lorsque la société de gestion réalise des arbitrages. Cette commission est de de 5 % TTC sur le prix de vente, et uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 %. Les investisseurs restent donc gagnants.

À noter que le délai de jouissance (c’est-à-dire la période sans perception de revenus) débute le 1er jour du 6ᵉ mois suivant la souscription, soit un délai de 6 mois. Pour cet aspect, Corum USA se situe dans la moyenne haute du marché des SCPI.

Enfin, les revenus étant générés en dollars mais versés en euros, vous êtes exposé au risque de change. Les variations du taux de change peuvent donc impacter les montants effectivement perçus, à la hausse ou à la baisse.

Les frais Corum USA vs. le Marché des SCPI

Les frais de Corum USA sont certes un peu plus élevé que la moyenne du marché. Mais cela s’explique en raison de la complexité des investissements aux États-Unis, des coûts liés à la gestion internationale et d’une stratégie opportuniste exigeant une expertise pointue.

Ces frais doivent être mis en balance avec l’objectif de rendement rehaussé à plus de 7 % en 2025 et l’accès rare qu’offre cette SCPI au marché immobilier américain.

Comment investir dans la SCPI Corum USA

Pour investir dans Corum USA, cliquez sur ce lien.

et laissez-vous guider.

Conditions d’éligibilité et prérequis

Pour souscrire à des parts de la SCPI Corum USA, vous devez remplir les conditions suivantes :

• être majeur et capable juridiquement
• être résident fiscal français et posséder la nationalité française

La souscription s’effectue en ligne, de manière simple et rapide. Vous devrez remplir un bulletin avec vos informations personnelles, le montant investi et vos coordonnées bancaires.

Modalité d’investissement

Une fois votre dossier validé, vous pouvez acheter des parts à 200 € l’unité :

• au comptant : avec vos liquidités
• à crédit : avec un financement adapté (sous réserve d’accord bancaire)

Conclusion sur notre avis Corum USA

Proposer la première SCPI française investie aux États-Unis est une vraie innovation. Cela permet aux investisseurs français de diversifier leur patrimoine et d’accéder à un marché immobilier habituellement difficile d’accès.

Corum Asset Management est un gestionnaire reconnu, qui a déjà prouvé son savoir-faire avec d’autres SCPI à succès.  Le relèvement de l’objectif de rendement à plus de 7 % traduit sa confiance dans cette SCPI.

Certes, les frais sont dans la fourchette haute, mais ils s’expliquent par la complexité du montage. Le rendement annoncé est net de frais de gestion, ce qui renforce l’intérêt de cette SCPI pour ceux qui recherchent performance et diversification.

À notre avis, Corum USA est une SCPI prometteuse, avec un fort potentiel de diversification et de performance.