Comment revendre un bien immobilier en loi Pinel ?

Respectez la durée d’engagement de location

Il convient avant toute chose d’apporter quelques explications sur le dispositif Pinel. L’investisseur qui acquiert un logement neuf en loi Pinel a le choix entre trois possibilités d’engagement, 6, 9 et 12 ans, qui lui permettent de profiter d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.

La première condition imposée pour revendre un bien en loi Pinel est de respecter la durée d’engagement de location initiale. Ainsi, si vous vous engagez à louer votre bien acheté neuf pendant une durée de 9 ans, il vous faudra attendre l’expiration de cette période avant la revente. L’acquéreur qui revend son bien avant la fin de l’engagement sera dans l’obligation de rembourser à l’Etat les réductions d’impôts dont il aurait pu profiter.

Ne pas être en déficit foncier

Pour rappel, le mécanisme du déficit foncier consiste pour les propriétaires bailleurs à réduire leur facture fiscale en déduisant certaines charges de leur revenu imposable global. Il s’agit donc de la différence négative entre les revenus et les charges déductibles d’un investissement immobilier.

En cas de déficit foncier, revendre en loi Pinel est impossible, et ce pour les trois années qui suivent. Le bien sera alors remis en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Cette règle rappelée par l’article 156 du Code Général des Impôts s’applique d’ailleurs à tous les investissements locatifs fonciers et pas uniquement au dispositif Pinel.

Les cas dits de force majeure

Si ces deux conditions cumulatives ne sont pas respectées, il existe certains cas dans lesquels le propriétaire d’un logement en loi Pinel pourra le mettre en vente sans avoir à rembourser les avantages fiscaux déjà acquis. Il s’agit : du décès du propriétaire, d’un accident ou d’une maladie entraînant une invalidité du propriétaire, du licenciement du propriétaire.

Précisons que le divorce ne fait pas partie des cas de force majeure autorisant la mise en vente du bien Pinel. Dans cette situation, les ex-époux peuvent décider de conserver le logement, auquel cas l’avantage fiscal sera partagé. Un des conjoints peut également racheter les parts de l’autre pour rester propriétaire du bien.

Gare à la plus-value !

La revente d’un bien immobilier acquis en loi Pinel est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière. Pour bénéficier d’une exonération totale, le vendeur devra attendre 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu, 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

Ainsi, la revente d’un bien acquis en loi Pinel au bout de 9 ans est relativement contraignante. Toutefois, l’intérêt de ce dispositif réside dans la possibilité de cumuler les loyers perçus et la défiscalisation octroyée.

Et si vous investissiez dans un nouveau projet Pinel ?

Une fois le bien immobilier vendu, vous devriez être en possession d’une liquidité importante. Plutôt que de la placer sur des livrets bancaires à faibles taux, il peut être judicieux de l’investir dans un nouveau projet Pinel. Pourquoi ? D’abord parce que le marché de l’immobilier continue de progresser et l’investissement dans la pierre reste l’un des meilleurs placements en termes de rapport rendement/risque. Ensuite, parce qu’il n’est pas dit que le dispositif Pinel perdura indéfiniment ! En 2018, le gouvernement avait restreint les zones géographiques éligibles… Certains experts pensent que le dispositif pourrait disparaître progressivement dans les prochaines années.

Si vous souhaitez investir dans un nouveau projet Pinel, nous vous conseillons de passer par des simulateurs qui vous aideront à trouver la meilleure opportunité. De nombreux acteurs sérieux mettent à disposition leur simulateur au grand public : cabinets en gestion de Patrimoine (tel que « Défiscalisez moi »), sites de banque, etc.