Comment choisir la meilleure SCPI de rendement

Il existe plus de deux cents SCPI différentes, de la moins performante à la plus intéressante… Le choix est vaste ! Quand on sait que ce produit d’investissement est fait pour être conservé sur le moyen/long terme, il est important de ne pas partir avec un handicap et de faire le bon choix dès le début. Dans cette étude nous nous focaliserons sur les SCPI de rendement, qui comme leur nom l’indique ont vocation à réaliser de la performance. Elles se distinguent des SCPI fiscales qui visent à bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Denormandie…).

Comment choisir sa SCPI ? Il y a d’abord les fondamentaux à étudier : la performance, la diversification du parc immobilier, les ratios financiers, les frais de la SCPI… Nous abordons ces points en détail dans notre article : 5 critères pour choisir sa SCPI. Ceci dit, analyser les 200 SCPI du marché serait long et fastidieux… Il existe heureusement un moyen bien plus efficace d’accéder rapidement aux meilleurs SCPI : opter pour un courtier qui a lui-même trié sur le volet ces fonds immobiliers.

En effet pour investir dans une SCPI vous devez passer par un courtier, qui fait l’intermédiation entre la société de gestion (cette dernière commercialise rarement elle-même ses propres produits) et l’investisseur. Chez de nombreux courtiers la pratique est de proposer le plus de placements possibles, l’exhaustivité étant un argument pour se démarquer. Or, une nouvelle tendance se dessine depuis peu : certains acteurs se limitent désormais à une dizaine de SCPI qu’ils ont préalablement filtrées et analysées. Ils font le pari que les épargnants sont moins intéressés par l’exhaustivité que par la qualité des placements qui leur sont proposés.

Choisir un bon courtier pour investir dans un large choix de SCPI

			Courtier classique pour comparaison
Nombre de SCPI	18 SCPI	50 SCPI	+100 SCPI
Sélection des SCPI	Sélectionnées après un audit poussé et rencontre des équipes de gestion	Sélectionnées après un audit poussé	Pas de sélection
Frais	Aucun	Aucun	Aucun
Rétrocession de frais sur investissement	Non	2,5 % de rétrocession	Non
Conseils	Conseillers professionnels certifiés CIF	Conseillers professionnels certifiés CIF	Conseillers professionnels certifiés CIF
Modes d’investissement	Comptant Crédit immo	Comptant Crédit immo Crédit conso	Comptant Crédit immo
Souscription en ligne	Oui	Oui	Non
En savoir plus	Avis complet sur Homunity	Avis complet sur Louve Invest	-
	En savoir plus	En savoir plus	-

Louve Invest, le premier courtier SCPI avec 2,5 % de cashback

Louve Invest est un jeune courtier (apparu en 2021) qui a également trié en amont les SCPI qu’il distribue. La sélection est moins drastique puisqu’il propose pas moins de cinquante SCPI… mais c’est tout de même une sélection qui représente 25 % de l’offre existante.

La véritable valeur ajoutée de Louve Invest est qu’il est le seul courtier SCPI à redistribuer une partie de sa commission au client investisseur. Ce procédé que l’on appelle cashback (ou rétrocession) équivaut à 2,5 % du montant investi. Par exemple, pour 10 000€ investi le client reçoit dans les semaines qui suivent 250€ sur son compte en banque. Comment se fait-il qu’il soit le seul courtier SCPI à proposer du cashback ? La réponse se trouve dans notre étude complète sur Louve Invest.

Note : quelques SCPI ne sont pas éligibles au cashback. Vérifiez les conditions sur le site de Louve Invest.

Classement des meilleures SCPI en 2026

Comme nous l’évoquions plus haut, il peut être pénible pour les épargnants de sélectionner eux-mêmes leur SCPI lorsque le choix est trop large. Il nous semble plus judicieux de leur présenter une dizaine des meilleures SCPI du marché, et de les laisser s’informer s’ils sont intéressés.

C’est dans cette logique que nous avons choisi de présenter les meilleures SCPI. Voici notre méthodologie : nous sommes parti des SCPI qui ont été sélectionnées par nos trois professionnels de l’immobilier (premier filtre, et non des moindres). Nous les avons chacune analysées sur la base de 2 grands critères : un critère qualitatif (catégorie, composition du parc immobilier, réputation de la société de gestion) et un critère financier (capitalisation, performance, taux d’occupation, niveau des frais, etc.).

Au final, nous sommes arrivés à une petite vingtaine de SCPI. Rappelons qu’il existe au total plus de 200 fonds immobiliers, l’écrémage est important. C’est le but ! Sans plus tarder, voici notre classement des meilleures SCPI :

SCPI	Catégorie	Rendement 2025	Courtier de référence
Corum USA	Bureaux, USA	7,7 %	Corum
Corum Origin	Bureaux, Commerce	6,5 %
Corum XL	Diversifiée	5,3 %
Corum Eurion	Diversifiée	5,7 %
PERIAL Opportunités Territoires	Diversifiée	7,5 %	PERIAL
PERIAL Grand Paris	Bureaux	4,8 %
PERIAL Opportunités Europe (ex. PFO)	Diversifié	6,1% (cible, non publié)
PERIAL O2 (ex. PFO2)	Bureaux	4,65 %
PERIAL Hospitalité Europe	Hôtellerie, Santé	4,0% (cible, non publié)
Coeur de Régions	Diversifiée	6,2 %	Homunity
Activimmo	Logistique	5,5 %
Pierval Santé	Santé	4,1 %
NCap Régions (ex. Vendôme Régions)	Diversifiée	5,2 %
Immorente	Commerces	5,0 %
Comète	Diversifiée	9,0 %	Louve Invest
Iroko Zen	Diversifiée	7,1 %
Remake Live	Diversifiée	7,0 %
Novaxia Néo	Bureaux	6 % (cible, non publié)

Focus sur les meilleures SCPI par catégorie

Les SCPI de bureau

Quand on parle de « bureau », on désigne le lieu de travail des salariés et/ou le siège social d’une entreprise. Il se distingue des lieux de production (usine, locaux industriels) et de commerce. Historiquement, ce sont les biens immobiliers qui génèrent le plus fort rendement, c’est pour cela que la plupart des SCPI de rendement sont des SCPI de bureau.

La généralisation du télétravail pendant la pandémie de Covid 19 a fait craindre des difficultés sur ce type de SCPI. S’il est vrai que certaines ont vu leur rendement baisser à cause d’une plus forte vacance locative, d’autres ont fait preuve de résilience. C’est le cas notamment de Corum Origin et Epargne Pierre qui ont conservé de très bons rendements jusqu’à présent. Leurs sociétés de gestion promettent de belles perspectives en s’adaptant aux nouvelles habitudes de travail : amélioration des locaux, réduction de certaines surfaces, optimisation de la connectivité, etc.

Les SCPI de commerce

Cette catégorie « commerce » comprend les commerces de proximité et les centres commerciaux. Les murs des locaux sont détenus par la SCPI et sont loués à des commerçants.

Les SCPI de commerce sont réputées pour leur résilience, et sont intéressantes pour diversifier. En effet, il est important d’investir dans plusieurs catégories de SCPI afin de réduire le risque. Les épargnants choisissent souvent des SCPI de bureaux pour le rendement et complètent avec du commerce.

Immorente est l’une des plus anciennes (créée en 1987) et des plus grosses (3 600 milliards de capitalisation) SCPI françaises ! Elle bénéficie d’un excellent parc immobilier et d’une bonne diversification géographique sur tout le territoire national. Solide, saine et performante, Immorente jouit d’un excellent rapport rendement/risque et en cela fait partie des meilleures SCPI de commerce.

Les SCPI logistique

Les locaux logistiques peuvent être des entrepôts, des hangars, des zones de stockage… Ils sont essentiels aux fonctions logistiques, en particulier pour le commerce en ligne. Or, les mesures de confinement ont fait exploser le e-commerce, et par conséquent dynamisé ces types de biens immobiliers.

Les SCPI logistiques ont été les grandes gagnantes de la crise du Covid-19. Et la tendance devrait se poursuivre, dans la mesure où le commerce en ligne ne cesse de croître.

Les SCPI de santé

Le parc immobilier des SCPI de santé sont composés d’établissements de santé : cabinets médicaux et dentaires, hôpitaux, cliniques, laboratoires d’analyses, etc. Le domaine de la santé connaît une croissance soutenue, qui devrait se maintenir compte tenu du vieillissement de la population.

À noter qu’il est aujourd’hui possible d’investir en SCPI via des contrats d’assurance-vie. Cela est particulièrement avantageux en ce qui concerne la fiscalité : en effet, les SCPI sont des produits fortement imposés. Pour les épargnants qui n’ont pas envie de se pencher du côté de la défiscalisation pour alléger la fiscalité des SCPI, il est beaucoup plus simple d’investir directement via cette enveloppe avantageuse.

Comment choisir une SCPI

Dans cet article, nous partons du principe que vous savez déjà comment fonctionne une SCPI.  Avant d’investir, il est essentiel de prendre du recul et d’analyser plusieurs indicateurs clés.

Selon nous, une bonne SCPI doit :

• afficher des performances solides et régulières,
• posséder un patrimoine bien diversifié,
• offrir une liquidité correcte,
• présenter des ratios financiers sains,
• pratiquer des frais cohérents avec sa stratégie.

1- Optez pour une SCPI qui génère un bon rendement

Le rendement reste naturellement l’un des premiers critères à analyser lorsque l’on investit en SCPI. Mais en 2026, il ne s’agit plus seulement de regarder un pourcentage isolé : il faut comprendre d’où vient la performance et comment elle est mesurée.

Les dividendes : le cœur du rendement

En tant qu’associé d’une SCPI, vous percevez des dividendes, le plus souvent de manière trimestrielle. Ces revenus proviennent des loyers encaissés par la SCPI, nets des frais de gestion, après déduction des charges et des éventuelles vacances locatives.

Le rendement d’une SCPI se calcule avec le Taux de Distribution (TD) qui correspond au rapport entre le dividende brut versé sur l’année et le prix de souscription de la part au 1er janvier de l’année considérée.

Notre avis : nous estimons qu’un bon niveau de TD en 2026 doit être supérieur à 5 %. La SCPI doit aussi avoir une performance cumulée cohérente sur 3 à 5 ans, sans à-coups majeurs.

Attention aux rendements “théoriques” : Le TD (comme le TDVM auparavant) reste un indicateur standardisé, utile pour comparer les SCPI entre elles. Mais il ne correspond pas toujours exactement au rendement réel de l’investisseur (donc vous). Pour connaître votre rendement personnel, il faut rapporter les dividendes perçus au prix réel auquel vous avez acheté vos parts.

Par exemple, vous achetez une part de SCPI au prix de 1 000 €. Cette part vous verse 52 € de dividendes sur l’année. Votre rendement réel est donc de 5,2 %, calculé sur la base de votre prix d’acquisition, même si le taux de distribution officiellement publié par la SCPI est inférieur en raison d’une revalorisation du prix de la part en cours d’année..

La valeur des parts : un second moteur de performance

Au-delà des dividendes, la performance d’une SCPI peut aussi provenir de la revalorisation (à la hausse ou à la baisse) du prix des parts. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion, mais :

• il est encadré par l’AMF,
• l’écart entre le prix de la part et la valeur réelle du patrimoine (valeur de reconstitution) ne peut excéder ±10 %.

Comme pour une action, la variation du prix de la part génère une plus-value ou une moins-value latente, qui devient réelle lors de la revente.

📈 Sur longue période (2000–2022), les parts ont progressé d’environ +1 % par an. Le cycle 2023-2025 a toutefois marqué un retournement, avec des baisses cumulées de -10 à -12 %, surtout sur les SCPI de bureaux. Depuis début 2026, les hausses redeviennent majoritaires ce qui est le signe d’une stabilisation.

2- Privilégiez la diversification

La diversification fait partie des principaux avantages des SCPI, mais encore faut-il qu’elle soit réelle et cohérente. Toutes les SCPI ne se diversifient pas de la même manière, et certaines restent fortement exposées à un seul type d’actifs ou à une zone géographique précise.

Une SCPI solide répartit généralement ses investissements sur plusieurs zones géographiques, en France mais aussi en zone euro, voire à l’international. Cette ouverture permet de lisser les risques liés à un marché local ou à une conjoncture économique spécifique. Elle peut également diversifier ses investissements entre différentes typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel ou encore actifs alternatifs (bien que des SCPI spécialisées comme Patrimmo Commerce, Immorente ou Primovie restent malgré tout d’excellents fonds). Chaque classe réagit différemment aux cycles économiques, ce qui renforce la stabilité globale du portefeuille.

En 2026, les SCPI européennes et multi-sectorielles se montrent généralement plus résilientes face aux cycles immobiliers. Pour aller plus loin, il est souvent pertinent de combiner plusieurs SCPI, gérées par des sociétés différentes et suivant des stratégies complémentaires, afin de construire un portefeuille plus équilibré et plus robuste sur le long terme.

3- Assurez-vous de la liquidité des parts

La liquidité est un point important à comprendre avant d’investir en SCPI. Contrairement aux placements financiers cotés, la revente des parts n’est jamais garantie et dépend en grande partie de l’équilibre entre l’offre et la demande. Certaines SCPI offrent toutefois de meilleures conditions de sortie que d’autres.

On distingue principalement deux types de SCPI :

• Les SCPI à capital variable qui permettent à la société de gestion d’organiser le rachat des parts, généralement grâce aux nouvelles souscriptions
• Les SCPI à capital fixe qui reposent sur un marché secondaire : la revente n’est possible que si un acheteur se présente au prix demandé.

En pratique, les SCPI les plus liquides sont souvent celles à capital variable, disposant d’un fonds de remboursement et d’une capitalisation élevée, généralement supérieure à 300 millions d’euros en 2026. Une taille importante favorise les échanges et limite les délais de cession.

Il est néanmoins essentiel de garder en tête que la SCPI demeure un investissement de long terme. Un horizon de détention d’au moins 8 à 10 ans est recommandé pour lisser les cycles immobiliers et éviter toute contrainte liée à une sortie anticipée.

4- Jetez un œil aux principaux ratios

Certains ratios permettent de bien appréhender la pérennité du rendement d’une Pierre-Papier. Voici les principaux ratios par ordre d’importance :

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF est le rapport entre les loyers que la SCPI a effectivement récupéré, et les loyers qu’elle aurait dû récupérer si 100 % du patrimoine était loué.

Notre avis : le TOF doit être supérieur à 90 %.

Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau est une réserve qui sert à lisser les rendements ; il est constitué des revenus ou plus-values qui n’ont pas été distribués aux investisseurs. Il sert donc à réduire l’imprévisibilité des locations (baisse des loyers, défaut d’un locataire…). Le ratio RAN est exprimé en pourcentage du dividende.

Une SCPI ayant un RAN élevé devrait assurer un niveau de dividende relativement stable à court ou moyen terme.

Notre avis : le RAN doit être supérieur à 5 % du dividende.

La provision pour grand travaux (PGR)

Un parc immobilier s’accompagne généralement d’importants travaux dans le temps : rénovation, réparation, mise aux normes d’une nouvelle réglementation, etc. De la même manière que pour le RAN, le PGR est une réserve constituée pour faire face aux travaux futurs (très souvent obligatoires) tout en limitant l’impact sur le rendement. Le ratio PGR s’exprime en pourcentage du dividende.

Les SCPI qui ont beaucoup d’immeubles anciens se doivent d’avoir un PGR élevé. En revanche, celles qui investissent dans le neuf ont moins besoin d’en avoir !

Notre avis : le PGR doit être supérieur à 5 % du dividende, voire 15 % si le patrimoine est ancien.

 5- Vérifiez que les frais sont raisonnables

Les frais sont évidemment un élément important à prendre en compte. Il existe 2 types de frais :

• Les frais de gestion, qui rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils varient entre 8 % et 12 %. Toutefois, les rendements affichés sont nets de ces frais !
• Les frais de souscription, qui peuvent s’apparenter à des frais de notaire. Ils varient entre 8 % et 12 %. Des frais de souscription élevés peuvent sévèrement impacter la rentabilité d’une SCPI !

Notre conseil : conservez vos parts de SCPI pendant au moins 8 ans : la revalorisation des parts dans le temps amortit souvent ces frais.

Depuis quelques années, le marché a toutefois évolué avec l’apparition de SCPI sans frais d’entrée, comme la SCPI Iroko, ou d’autres véhicules récents accessibles via des plateformes telles que le spécialiste de l’investissement immobilier Homunity. Ce modèle permet d’améliorer la rentabilité à court et moyen terme, d’offrir davantage de flexibilité et de renforcer la lisibilité des frais pour l’investisseur.

Qui est CORUM L’Épargne ?    

Le groupe CORUM et CORUM L’Épargne ont été créés par Frédéric Puzin, expert-comptable qui a une grande expertise du monde de l’immobilier et des SCPI. C’est grâce à son expérience de quatre ans en tant que président de UFFI REAM, une filiale d’Atisreal qui gère des SCPI, qu’il a décidé de s’investir pour moderniser le milieu des SCPI. Après avoir introduit de nouvelles méthodes de gestion financière pour stimuler la croissance de UFFI REAM, il a décidé d’aller plus loin et de créer sa propre société. À ses yeux, « le secteur des SCPI néglige trop souvent l’intérêt des épargnants ». Ainsi est née CORUM en 2011, pour répondre à ce constat et moderniser les SCPI. Le but de CORUM ? Proposer à ses clients « une épargne concrète, adossée à l’économie réelle », comme le dit lui-même Frédéric Puzin.

Les produits proposés par CORUM L’Épargne

Avec aujourd’hui plus de 250 collaborateurs, le groupe CORUM a déjà conquis plus de 152 000 épargnants, pour un total de près de 9,6 milliards d’euros d’épargne gérée. Les principaux produits proposés par CORUM L’Épargne sont des SCPI : celles-ci ont déjà investi dans 17 pays ! Mais le groupe CORUM propose aussi un contrat d’assurance vie qui réunit les 2 expertises du Groupe : l’expertise immobilière et l’expertise obligataire.

Notons que Corum L’Epargne propose aussi un PER et un fonds euros.

L’accompagnement d’expert par CORUM L’Épargne

CORUM L’Épargne propose à ses clients une gestion professionnelle de leur portefeuille et un accompagnement personnalisé. Les conseillers en investissement de CORUM L’Épargne sont ainsi disponibles par téléphone pour analyser votre projet et vous conseiller sur les produits d’investissement immobilier les plus adaptés à votre profil et à vos objectifs. Il est possible de prendre rendez-vous directement sur le site de corum.fr !

Les SCPI disponibles chez CORUM L’Épargne 

CORUM L’Épargne propose aux investisseurs d’investir dans 4 SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Pour rappel, la SCPI est une société qui investit en immobilier de rendement pour des milliers d’épargnants. En achetant des parts de SCPI, vous obtenez des revenus locatifs potentiels versés régulièrement (en général tous les trois mois mais mensuels chez CORUM), sans avoir à vous endetter sur des années pour acheter un bien si vous ne le souhaitez pas, et sans avoir à gérer les locataires et les éventuels travaux en contrepartie de frais de gestion. C’est la société qui s’occupe de tout ! Dans cet article, nous partons du principe que vous connaissez déjà les subtilités de l’investissement en SCPI. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez consulter notre guide Les meilleures SCPI de rendement : comparatif.

Voici les SCPI disponibles dans la gamme CORUM L’Épargne :

• CORUM Origin : la première SCPI de CORUM, née en 2012, investie dans des immeubles de bureaux, commerces et entrepôts en France
• CORUM XL : SCPI investie dans des immeubles de grande taille (plus de 20 000 m²) en Europe et hors zone euro, notamment au Royaume-Uni, principalement des immeubles de bureaux et commerces, en contrepartie d’un risque de change
• CORUM Eurion : SCPI investie dans des immeubles en Europe, qui se concentre sur des immeubles à potentiel de valorisation, tels que des immeubles en rénovation ou en développement
• CORUM USA : lancée en novembre 2024, toute première SCPI française dédiée exclusivement à l’immobilier américain cf. article à ce sujet : avis Corum USA.

Dans la prochaine partie, nous allons détailler chacune de ces SCPI et ses spécificités.

CORUM Origin

Créée en 2012, la SCPI CORUM Origin est un véhicule d’investissement qui se concentre sur des immeubles de bureaux, commerces et entrepôts, avec une stratégie 100 % européenne : elle possède aujourd’hui des immeubles dans 13 pays de la zone euro. Cette SCPI vise à générer des revenus locatifs réguliers pour les associés en investissant dans des actifs de qualité (167 immeubles et près de 412 entreprises locataires) : ainsi, les bureaux sont occupés à plus de 96 %. Cette SCPI a pour objectif de fournir une source de revenus complémentaires, en s’appuyant sur l’expérience de CORUM Asset Management dans la gestion de patrimoine immobilier.

Les chiffres de CORUM Origin :

• 6,94 % ** de Taux de Rentabilité Interne*** depuis sa création
• 6,50 %** de rendement* en moyenne depuis 2012
• 7,11 % de performance globale annuelle moyenne entre 2020 et 2025
• 75 000 épargnants
• 7 secteurs (Hôtellerie, Logistique, Commerce, Bureau, Education et Loisirs, Santé et Activité)
• 1 135 € de minimum d’investissement pour 1 part (frais et commission inclus)
• 11,964 % de frais d’entrée
• 2012 : année de création

Une SCPI primée**** :

CORUM Origin a déjà remporté une trentaine de récompenses et notamment :

• SCPI Origine (Corum) a été élue meilleure SCPI à capital variable 2024 par le magazine Victoire Pierre Papier.
• SCPI Origine (Corum) a reçu le prix de la meilleure performance globale sur 10 ans 2024 par le magazine Victoire Pierre Papier.

CORUM XL

La deuxième SCPI, CORUM XL, est également axée sur les immeubles de grande taille en zone euro et au-delà (Royaume-Uni, Pologne, Canada…), principalement des immeubles de bureaux pour de grandes entreprises solides et dans des domaines diversifiées (industrie, commerce, services…). Afin de générer des revenus locatifs réguliers pour les associés, elle privilégie la location sur une longue durée : en moyenne, les locataires sont engagés à payer leur loyer pendant plus de six ans et demi. La SCPI XL, gérée par Corum, affiche aujourd’hui une solide diversification de son patrimoine avec plus de 89 immeubles, comptant 230 entreprises locataires.

Les chiffres de CORUM XL :

• 5,77 % : Taux de rentabilité interne*** depuis sa création
• 5,30 % de rendement* en 2025
• 6,15 % de performance globale annuelle moyenne de 2020 à 2025
• 58 000 épargnants
• 195 € de minimum d’investissement pour 1 part (frais et commissions inclus)
• 12 % de frais d’entrée
• 11 pays en zone euro et au-delà
• 6 secteurs d’activités (Commerce, Hôtellerie, Bureau, Education et Loisirs, Santé, Industrie et Logistique)

Une SCPI primée**** :

CORUM XL a déjà remporté 15 récompenses et notamment :

• Le prix de la Meilleure SCPI 2024 par Good Value for Money
• Le Label SCPI 2023 par ideal-investisseur.fr

CORUM Eurion

CORUM Eurion a été créée en 2020. Si, comme ses consœurs elle investit dans des immeubles de rapport dans toute la zone Euro, une différence notable existe : c’est une SCPI responsable. En ce sens, elle a obtenu le Label ISR, créé par le ministère de l’Économie et des Finances, qui est attribué aux fonds dont la gestion intègre les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Afin de respecter ses engagements et surtout, de garantir un bon rendement pour les investisseurs, la performance ESG est prise en compte dès la phase d’étude préalable à l’acquisition d’un bien. À la suite de l’achat, un plan d’amélioration ou de maintien de la performance ESG des immeubles est mis en place, intégrant par exemple une réduction de la consommation d’énergie et d’eau, une amélioration de l’accessibilité, etc.

Cette SCPI déploie une stratégie d’investissement européenne avec 51 immeubles implantés dans 8 pays de la zone euro. Grâce à une sélection rigoureuse des actifs et à la qualité de ses locataires, elle affiche un taux d’occupation exceptionnel de 99 %.

Les chiffres de CORUM Eurion :

• 6,47 %** : Taux de rentabilité interne*** depuis sa création
• 5,73 %** de rendement* en 2025
• 7,89 %** : Performance globale annuelle moyenne de 2020 à 2025
• 43 000 épargnants
• 215 € de minimum d’investissement pour 1 part (frais et commissions inclus)
• 12 % de frais d’entrée
• 8 pays d’investissement
• 5 secteurs d’activités (Commerce, Hôtellerie, Bureau, Education et Loisirs, Industrie et Logistique)

Une SCPI primée**** :

CORUM Eurion a déjà remporté 37 récompenses et notamment :

• Label Sélection Premium SCPI 2023 par Good Value for Money
• Victoire Argent dans la catégorie SCPI prometteuses 2023 par Le Particulier

CORUM USA

Lancée fin 2024, Corum USA est la première SCPI française entièrement dédiée à l’immobilier américain. En effet, cette SCPI est exclusivement investie aux États-Unis, ce qui offre aux épargnants une véritable diversification géographique. Cette approche innovante s’accompagne de frais légèrement plus élevés, mais qui se justifient par la complexité accrue de la gestion transatlantique.

Les chiffres de CORUM USA :

• 4,50 % ** Taux de rentabilité interne*** sur 10 ans (objectif non garanti)
• 7,7 %** de rendement* en 2025
• 200 € de minimum d’investissement pour 1 part (frais et commission inclus)
• 12 % de frais d’entrée
• 2024 : année de création
• Investie en Californie, au Texas et à New York
• 7 secteurs (Hôtellerie, Industriel et Logistique, Commerce, Bureau, Parking, Education, Santé)

Quelles réglementations pour CORUM L’Épargne ?

CORUM L’Épargne est soumis aux règles de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en matière de distribution de SCPI. La société offre à ses clients un service d’accompagnement personnalisé pour les aider à définir leur profil d’investisseur et à sélectionner les SCPI les plus adaptées à leur situation.

Enfin, il est important de noter que comme tout investissement immobilier, acquérir des parts de SCPI n’est pas un placement garanti. Les revenus dépendent de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises, et le risque de perte en capital existe. Acheter des parts des SCPI CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA consiste en un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Pour limiter les risques, la durée de placement recommandée est de 10 ans.

*Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle d’une SCPI

** Nets de frais de souscription et de gestion

*** TRI : le Taux de Rentabilité Interne mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur

****Les méthodologies de classement sont disponibles auprès des organisateurs. La référence à un classement, un prix ou une notation ne préjuge pas des performances futures.

Mentions légales

CORUM L’Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d’intermédiaire d’assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l’AMF du 28 mai 2019 ; EURION, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000 €, RCS PARIS n° 531 636 546. Siège social 1 rue Euler 75008 Paris. Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.

Notre avis en synthèse sur le courtier Louve Invest

Pour les plus pressés d’entre vous qui souhaitent obtenir rapidement un avis sur Louve Invest, voici notre avis en synthèse :

• Les frais les plus bas du marché pour investir dans des SCPI, grâce à un remboursement (cashback) de 2,5% sur l’investissement réalisé. Louve Invest a rabattu les cartes en étant le premier courtier à offrir cet avantage sur un tel nombre de SCPI.
• Une plateforme entièrement numérique qui permet de sélectionner ses SCPI, souscrire et gérer ses investissements. Si cet espace est bien opérationnel à ce jour, il est en cours d’amélioration : Louve Invest, commercialisée depuis 2021, continue encore de développer de nombreuses fonctionnalités.
• Un service client de qualité que nous avons personnellement testé. Un conseiller en investissement financier (certifié CIF) a pris le temps de poser des questions à notre rédacteur sur sa situation patrimoniale et personnelle avant de l’orienter vers les SCPI les mieux adaptées à ses besoins.
• Une cinquantaine de SCPI proposées, et toutes ont été triées sur le volet par Louve Invest pour leur qualité.

En résumé, Louve Invest se positionne comme une plateforme de choix pour investir dans l’immobilier via des SCPI à des coûts très compétitifs, sans jamais sacrifier la qualité.

Louve Invest : le premier courtier SCPI à rembourser des frais d’entrées

Dans cet article, nous partons du principe que vous avez une bonne connaissance de ces supports immobiliers. Si ce n’est pas le cas nous vous invitons à consulter cet article avant de poursuivre : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des fonds d’investissements immobiliers apparus il y a une cinquantaine d’années, et font aujourd’hui partie des produits d’épargnes indispensables dans un patrimoine équilibré. Ils sont appréciés des épargnants pour leur simplicité, l’absence des contraintes liées à la gestion locative, et pour leur bon rapport rendement/risque.

Mais l’inconvénient des SCPI est leurs frais d’entrée relativement élevés : entre 8% et 12% du montant investi. Des niveaux importants qui peuvent décourager de nombreux épargnants à y souscrire. Mais de quoi sont composés ces frais d’entrées ? Principalement de 2 couches :

• Des frais prélevés par la société de gestion qui gère la SCPI pour rémunérer son activité (recherche de biens, acquisition, gestion locative, etc.).
• La commission de l’intermédiaire, généralement le courtier ou le Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), qui commercialise la SCPI et s’occupe de la relation client. Il touche environ 5% sur le montant placé par le client. C’est ce montant qui peut faire l’objet d’une rétrocession (cashback).

Jusqu’à présent, ces frais étaient réputés incompressibles… jusqu’au jour où un jeune courtier, Louve Invest, brise les codes jusque-là bien établis des professionnels de la SCPI, en proposant de reverser la moitié de sa commission à ses clients. Ce procédé que l’on appelle rétrocession ou cashback permet aux épargnants de se faire rembourser 2,5% du montant investi, en cash directement sur leurs comptes en banque. Le cashback sur une large gamme de SCPI est, à notre connaissance, unique en France.

Qui est Louve Invest ?

Louve Invest est un courtier SCPI nouvelle génération créé en 2021 par Clément Renault et Théophile Lambert, deux ingénieurs entrepreneurs passionnés par l’investissement immobilier. En s’intéressant à l’univers des SCPI, ils comprennent que la majorité des courtiers se rémunèrent sous forme de commission, environ 5% du montant investi par le client. Si ces frais élevés se justifient par les charges que doivent supporter les courtiers (location des bureaux, salaire des équipes en charge de l’administratif, du service client, les conseillers…) Clément et Théophile ont compris qu’ils pouvaient réduire ces charges grâce au digital et aux nouvelles technologies. Et que les économies réalisées pouvaient être remboursées au client sous forme de rétrocession (cashback) à 2,5%.

Grâce à ce concept, Louve Invest est le premier courtier en France à proposer une large palette de SCPI à des frais aussi bas. À ses débuts, la jeune pousse n’avait pas les moyens de communiquer massivement sur son service innovant. Ce sont ses premiers clients, satisfaits de bénéficier d’un avantage trouvable nulle part ailleurs, qui s’en sont chargés grâce à un bouche à oreille efficace. En à peine un an de commercialisation, Louve Invest c’est :

• Plus de 3 000 utilisateurs
• 20 millions d’euros investis
• Une dizaine d’employés
• Une première levée de fonds de 2 millions d’euros réalisée en novembre 2021

Le chemin de croix de Louve Invest pour proposer des SCPI avec cashback

Rappelons que les sociétés de gestion de SCPI commercialisent rarement leurs produits. Les investisseurs doivent passer par des intermédiaires, généralement des courtiers SCPI ou des conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Ces intermédiaires jouent un rôle important dans le conseil et la relation client (gestion des bulletins de souscription, passage d’ordre, service client). Ils commercialisent des SCPI et gagnent un pourcentage (entre 5% et 7%) sur le montant placé par le client.

Or l’arrivée de Louve Invest vient donner un coup de pied dans la fourmilière. En proposant une rétrocession de 2,5% sur les frais d’entrée au bénéfice des clients, le jeune courtier pourrait remettre en cause les confortables niveaux de rémunération des acteurs traditionnels. La riposte n’a pas tardé : Louve Invest nous a ainsi expliqué que des sociétés de gestion SCPI ont reçu des pressions (et même des menaces) pour qu’elles cessent toute collaboration avec lui. Malgré la perte d’une dizaine de partenariats, le jeune courtier a contourné le problème en s’alliant à des plateformes qui centralisent les partenariats SCPI. Preuve de sa résilience, Louve Invest propose aujourd’hui une cinquantaine de SCPI parmi les meilleures du marché.

Néanmoins Louve Invest affirme que lui et ses partenaires subissent régulièrement des pressions, c’est pourquoi il reste discret sur sa communication. Par exemple, il ne publie pas la liste des SCPI commercialisée (il faut pour cela créer un compte et se connecter) et met peu en avant l’avantage des 2,5% de cashback, qui sont pourtant le cœur de sa proposition de valeur.

Rappelons par ailleurs que la rétrocession au bénéfice du client est une pratique légale. D’ailleurs, il est courant que des CGP et courtiers offrent une rétrocession à leurs « bons » clients, c’est-à-dire à ceux qui investissent de gros montants. Louve Invest est le premier à vouloir démocratiser cette pratique en offrant un cashback dès 200€ d’investissement.

Un courtier réglementé et soutenu par des investisseurs de renoms

Rappelons que le rôle d’un courtier est de commercialiser les SCPI de sociétés de gestion, et de gérer la relation client : conseils, signature du contrat, suivi de l’investissement, etc. À ce titre, les sommes placées sont directement investies dans les SCPI, elles-mêmes contrôlées par la société de gestion. L’argent ne transite jamais chez Louve Invest ; si la start-up devait disparaître, l’investissement de ses clients ne serait nullement impacté.

Étant donné que Louve Invest peut donner des conseils aux clients qui le demandent, il doit être certifié. Pour des raisons opérationnelles, les fondateurs de Louve Invest ont choisi de créer une entité dédiée au conseil en investissement financier, baptisée Optima Capital (j’imagine que cela pourrait permettre de proposer leurs services sous marque blanche). Optima Capital est enregistré à l’ORIAS sous le numéro 21000042 et bien certifié Conseiller en Investissement Financier (CIF) auprès de l’AMF.

En novembre 2021, Louve Invest a réalisé une levée de fonds de 2 millions d’euros. Il a ainsi convaincu trois investisseurs de le soutenir dans son aventure, dont le célèbre fonds de capital-risque Kima Ventures qui appartient à Xavier Niels le fondateur de Free. Nous y voyons là une belle marque de confiance !

Comment investir sur Louve Invest et bénéficier d’un cashback

L’offre de SCPI chez Louve Invest : notre avis

Louve Invest donne accès à une cinquantaine de SCPI. Pour accéder à la liste, vous devez d’abord créer un compte gratuitement et renseigner quelques informations.

Pour les raisons que nous avons évoquées plus haut, Louve Invest ne souhaite pas communiquer ouvertement les SCPI qu’elle commercialise. J’ai donc flouté le nom des produits :

Louve Invest répertorie une cinquantaine de SCPI de thématiques différentes : résidentiel, bureaux, commerce, logistique… et des niveaux de rémunération attractifs, jusqu’à 6% de rendement ! Louve Invest indique qu’elle a choisi parmi les meilleures SCPI du marché.

Choisir et investir dans des SCPI

Pour chaque SCPI, un bouton « en savoir plus » permet d’accéder à de plus amples informations : description, chiffres clés, documentation légale, etc. Ceci dit, nous trouvons cette partie un peu légère et qu’elle gagnerait à afficher davantage de données, par exemple, les différents frais, l’évolution historique du rendement et du prix de la part, etc. Le jeune courtier a encore besoin de temps pour parfaire son interface. Mais sachez que ce n’est pas un point bloquant, car vous pouvez retrouver toutes ces informations facilement sur internet.

Vous pouvez choisir vous-même les SCPI, ou vous faire accompagner par un conseiller professionnel qui vous aidera à sélectionner les bons produits compte tenu de votre situation (nous abordons ce point dans la section suivante).

Chez Louve Invest, l’investissement se fait en direct, en pleine propriété ou en démembrement. Il n’est pas (encore) possible d’investir par le biais d’une assurance-vie.

Vous pouvez également investir à crédit, si besoin l’équipe Louve Invest vous aidera à trouver un partenaire bancaire prêt à vous accorder un prêt. Cette solution est intéressante dans la mesure où les taux d’intérêt sont actuellement moins élevés que le rendement attendu d’une SCPI (autour de 5%). L’effet de levier est par conséquent bénéfique et vous permet d’accroître votre patrimoine plus rapidement. Par ailleurs les loyers reçus des SCPI contribuent à rembourser l’emprunt.

Bénéficiez d’un cashback de 2,5% sur vos investissements (et un bonus de 75€ offerts avec jepargneenligne)

Après avoir investi dans une SCPI, vous recevrez dans les mois qui suivent 2,5% du montant investi sur votre compte en banque. Sachant qu’en général les épargnants investissent des montants relativement importants sur ces produits, le gain peut être élevé.

Par exemple pour un investissement de 10 000€, vous recevrez 250€. La rétrocession sera encore plus impressionnante dans le cas d’un investissement à crédit ! Une personne de mon entourage a investi pour 250 000€ de SCPI à crédit, si elle était passée par Louve Invest, elle aurait gagné 6 250€…

Chez Louve Invest, toutes les SCPI sont éligibles au cashback de 2,5% à l’exception de :

• Iroko Zen et Néo car ce sont les seules à avoir 0% de frais d’entrée
• La gamme de SCPI Corum, la société de gestion refuse que l’on fasse du cashback sur ses produits.

Louve Invest offre un bonus supplémentaire de 75 euros aux lecteurs de jepargneenligne.com quel que soit le montant investi. Pour en bénéficier, il vous suffit de renseigner le code parrainage JEPARGNE.

Par exemple si vous achetez pour 5 000 euros de parts de SCPI, Louve Invest vous reverse 5 000 x 2,5% + 75 = 200€ soit une rétrocession de 4% !

Mon avis sur le conseil et le service chez Louve Invest

J’ai testé le service client Louve Invest en me faisant passer pour un client qui souhaite réaliser un premier investissement de 10 000€ en SCPI. J’ai appelé le numéro indiqué (01 76 42 13 16) et en moins d’une minute, un conseiller m’a répondu. Il m’a d’abord posé des questions sur mon projet d’investissement (préparer la retraite ? constituer un complément de revenu ?), ma situation personnelle et fiscale (tranche d’imposition, composition du patrimoine) ainsi que ma sensibilité au risque. Le conseiller m’a donné des conseils sur comment choisir mes SCPI, des informations utiles sur des aspects fiscaux et juridiques, avant de m’orienter vers deux SCPI. Compte tenu de ma situation, il m’a conseillé de les investir en démembré.

Nous avons discuté une bonne demi-heure, et à aucun moment je n’ai ressenti de pression pour investir. J’ai bien senti que son objectif n’était pas de vendre, mais de me procurer des conseils qui m’aideraient dans ma réflexion. J’ai beaucoup apprécié cet échange très professionnel !

Le service client Louve Invest est disponible en semaine de 9h à 19h.

Nouveauté chez Louve Invest : l’immobilier fractionné avec Meute Invest 

Alors que Louve Invest perfectionne de jour en jour son offre, elle s’est lancée en 2023 dans un domaine en pleine expansion : l’immobilier fractionné. Avec Meute Invest, ils concurrencent déjà les poids lourds du secteur.

Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est une nouveauté dans le monde de l’investissement : il consiste à diviser un bien locatif pour le rendre accessible à plusieurs propriétaires. Ce modèle innovant permet ainsi aux investisseurs de devenir copropriétaires d’un bien immobilier pour un ticket d’entée réduit, gagne en popularité. Les investisseurs obtiennent ainsi une part des loyers proportionnelle à leur investissement dans l’actif, généralement un immeuble de rapport ou un appartement.

Bien que les SCPI et le crowdfunding immobilier puissent théoriquement être considérés comme de l’immobilier fractionné, ce terme est en pratique utilisé pour l’immobilier fractionné « en direct » expliqué dans notre exemple plus haut. Le premier acteur à s’être lancé dans ce type d’investissement est la plateforme Bricks.co, proposant l’investissement dans l’immobilier à partir de seulement 10€. Mais la start-up a essuyé des critiques concernant la conformité de son modèle avec la réglementation, notamment son système de redistribution des loyers basé sur les revenus futurs, ou « royalties » : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a formulé des réserves sur ce modèle.

Meute Invest, la plateforme pour investir dans l’immobilier fractionné

C’est dans ce contexte que Meute Invest a fait son entrée, proposant l’immobilier fractionné dès 200€. Face à l’enthousiasme croissant pour l’immobilier fractionné, cette nouvelle start-up vise à être la première plateforme du genre à respecter pleinement la réglementation. Pour ce faire, elle a remplacé le système contesté des royalties par celui plus traditionnel des obligations. L’AMF a validé ce changement, le considérant comme plus protecteur pour les investisseurs.

Depuis, Bricks.co a annoncé son intention de suivre la même voie et d’adopter le modèle de l’immobilier fractionné basé sur les obligations. Cependant, à l’heure actuelle, son système reste basé sur les royalties.

Quels sont les frais chez Louve Invest ?

Il n’y a aucuns frais liés à l’utilisation de la plateforme Louve Invest ou aux conseils prodigués par ses conseillers.

Les frais d’une SCPI sont prélevés directement par la société de gestion, vous aurez :

• Les frais de souscription, qui varient habituellement entre 8% et 12% du montant investi (ramené à 5,5% – 9,5% en passant par Louve Invest)
• Les frais de gestion prélevés sur les loyers, ils sont indépendants du courtier. Ces frais sont invisibles pour l’investisseur, car il perçoit les loyers nets de frais de gestion. De la même manière, les performances annoncées par les SCPI sont également nettes de frais.

Comment Louve Invest fait-il pour proposer des frais aussi bas ? Simplement en optimisant ses coûts de fonctionnement :

• Tout se fait en ligne : choix des SCPI, souscription, suivi du portefeuille, service client disponible par téléphone ou tchat, etc.
• Les équipes Louve Invest occupent un espace de coworking ce qui leur permet d’économiser sur les loyers.

C’est en réduisant ses coûts au maximum que Louve Invest est capable de proposer un cashback de 2,5% sur le montant investi. La contrepartie est que ses conseillers ne peuvent pas accueillir ses clients en physique, tous les échanges se font en ligne.

Quels sont les avis des clients de Louve Invest ?

Le courtier revendique plus de 600 clients en un an de commercialisation, ce qui est remarquable. Le bouche à oreille semble avoir pleinement fonctionné. En effet, les clients de Louve Invest sont globalement satisfaits du service, si l’on en croit les retours sur le site de référence Trustpilote, avec une note de 4,7 sur 5.

Notre avis sur Louve Invest en conclusion

L’arrivée de Louve Invest est une petite révolution dans l’univers des SCPI. C’est en effet le premier courtier à offrir une rétrocession sur les frais d’entrées des SCPI, réputées élevés (aux alentours de 10% sur le montant investi, ramenés à 7,5% avec Louve Invest).

L’offre est suffisamment large (une cinquantaine de SCPI parmi les meilleures du marché) pour diversifier. Nous apprécions le parcours client que nous trouvons simple et ergonomique ; tout se fait en ligne (choix des SCPI, souscription, suivi des investissements…).

Louve Invest est d’après nous le meilleur courtier en termes de rapport qualité/prix. Évidemment, la seule véritable contrainte par rapport aux acteurs classiques est que les conseillers Louve Invest ne peuvent pas recevoir de clients en physique. Ceci dit, un nombre croissant d’épargnants (et a fortiori les jeunes générations) y sont habitués avec l’émergence des banques en ligne (Boursorama, Bforbank), des gérants d’actifs (Yomoni ou Nalo), des assureurs (Alan, Luko), les assurances-vie en ligne (evolution vie, darjeeling)… et aujourd’hui des SCPI avec Louve Invest.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement collectif permettant aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent copropriétaires d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers, généralement composé de bureaux, commerces, logements ou locaux industriels.

Pourquoi investir dans les SCPI ?

Les SCPI présentent plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment:

• La diversification: en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, les risques sont répartis et les performances moins dépendantes d’un seul actif.
• Les revenus réguliers: les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement trimestriels, offrant ainsi un revenu régulier et potentiellement attractif.
• L’accessibilité: les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée généralement plus faible que pour un investissement direct.
• La gestion déléguée: la société de gestion de la SCPI se charge de la sélection, de l’acquisition, de la gestion et de la valorisation des biens immobiliers, facilitant ainsi la vie des investisseurs.

À qui convient ce placement ?

Les SCPI conviennent à différents profils d’investisseurs:

• Les épargnants en quête de revenus réguliers: grâce aux dividendes versés trimestriellement, les SCPI peuvent constituer une source de revenus complémentaires pour les retraités ou les personnes cherchant à diversifier leurs sources de revenus.
• Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine: les SCPI offrent une alternative aux placements financiers traditionnels et permettent de diversifier son patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe.
• Les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier à moindre coût: les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée plus faible que l’achat d’un bien en direct.

Découvrez notre comparatif des meilleures SCPI

La fiscalité des SCPI

Entrons maintenant dans le vif du sujet, et voyons comment sont imposées les SCPI dans la majorité des cas.

Les SCPI, un placement très imposé

Les revenus perçus par les associés d’une SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime réel ou le régime micro-foncier, en fonction de la situation de chaque investisseur. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux (17,2%) et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Ainsi, si vous n’avez pas mis en place de régime spécial, votre impôt total sur les loyers de vos SCPI dépendra de votre TMI :

• Si vous êtes dans la TMI de 0, vous payerez 17,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 11%, vous payerez 28,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 30%, vous payerez 47,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 41%, vous payerez 58,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 45, vous payerez 62,2%

Exemple de fiscalité en SCPI

Mais qu’est-ce que cela donne concrètement ? Voici l’exemple d’un investisseur percevant 10 000 € de revenus fonciers annuels issus de ses parts de SCPI. Admettons que ce contribuable soit soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. Ses revenus fonciers seront alors taxés de la manière suivante:

• Impôt sur le revenu: 10 000 € x 30% = 3 000 €
• Prélèvements sociaux: 10 000 € x 17,2% = 1 720 €

Au total, notre investisseur devra s’acquitter de 4 720 € d’impôts et prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers de SCPI, soit 47,2% du total. C’est de cette manière que l’on se rend compte que la fiscalité peut peser très, très lourd sur les revenus issus de SCPI. Pour peu que cet investisseur ait contracté un prêt pour investir en SCPI, sa rentabilité pourrait alors devenir négative… C’est pour cela que se questionner sur la fiscalité des SCPI est très important.

Techniques pour optimiser la fiscalité en SCPI

Il existe deux manières d’optimiser la fiscalité de ses parts de SCPI : la première, l’idéale, est d’investir directement dans une assurance-vie. Mais lorsque cela est trop tard (l’investissement a déjà été fait en direct) il y a la deuxième solution : défiscaliser les plus-values.

Investir en SCPI via une assurance-vie

L’une des solutions pour réduire la fiscalité des revenus issus des SCPI consiste à investir au travers d’un contrat d’assurance-vie. En effet, les revenus perçus par le biais de l’assurance-vie sont soumis à une fiscalité spécifique, souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Pour commencer, les dividendes ou loyers touchés via un contrat d’assurance-vie ne sont pas imposables immédiatement. Ils sont capitalisés (le plus souvent placés sur un fonds euros rémunérateur) et ne sont taxés qu’au moment du rachat (retrait) partiel ou total effectué par le souscripteur Cela signifie que l’argent que vous devez aux impôts continue de fructifier !

Quant à la sortie en assurance-vie, tous les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) les huit premières années. Et après le huitième anniversaire du contrat, il y a un abattement… cela est valable pour tous les gains, même les loyers générés par les SCPI ! C’est en cela que l’assurance-vie est si avantageuse.

Lors d’un rachat, la fiscalité applicable dépend de la durée de détention du contrat d’assurance-vie :

• Moins de 8 ans : les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (incluant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
• Plus de 8 ans : les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple soumis à une imposition commune. Au-delà de cet abattement, pour les versements de moins de 150 000€, le PFU est réduit à 24,7% : 7,5% pour la part d’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Pour les versements au-delà de cette somme de 150 000€, le PFU repasse à 30%.

En choisissant d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous pouvez donc bénéficier d’une fiscalité allégée et adaptée à la durée de détention de votre investissement.

Pour un si gros avantage, il y a forcément une contrepartie à prendre en compte : les droits d’entrée de SCPI sont souvent un peu plus importants en assurance-vie qu’en direct (12 ou 13% contre 8 ou 9% habituellement) et il faudra s’acquitter des frais de gestion de l’assurance-vie (en général 1% à 2% par an).

Découvrir les meilleures assurances-vie

Défiscaliser ses impôts via le PER, le private equity ou d’autres dispositifs

Une autre manière de réduire la fiscalité liée aux SCPI est d’utiliser des dispositifs de défiscalisation. Plusieurs options existent notamment :

• Les dispositifs immobiliers de défiscalisation : en investissant dans des SCPI fiscales, axées sur des dispositifs tels que le Pinel, Malraux ou le déficit foncier, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’engagement à conserver leurs parts pendant une durée déterminée.
• Le PER : le Plan Epargne Retraite est une autre solution qui est idéale pour faire baisser votre TMI. En effet, l’argent que vous placez dessus est déduit de vos revenu aux yeux des impôts. Ainsi, votre total imposable diminue et, de facto, il est possible de faire diminuer votre TMI aussi. mais c’est une solution à envisager si vous avez de l’argent à placer sur le très long terme, puisqu’il sera bloqué jusqu’à votre retraite…
• Le private equity : en investissant dans des sociétés non cotées, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Par exemple, en 2022, il était possible de défiscaliser 25% de son investissement en investissant entre mars et décembre.

Les solutions pour tirer pleinement parti de son investissement immobilier existent : il est impératif pour cela de comprenant les mécanismes d’imposition et de mettre en place des stratégies d’optimisation fiscale. Les SCPI restent une option attrayante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus réguliers, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et d’une diversification géographique et sectorielle.

Découvrez le Private Equity

Conseils pour bien investir en SCPI

Avant de terminer cet article, voici quelques conseils pour rentabiliser au maximum votre investissement en SCPI :

Choisir la bonne SCPI

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Prenez en compte les éléments suivants :

• La performance historique : bien que les performances passées ne garantissent pas les performances futures, elles peuvent donner une indication sur la qualité de la gestion de la SCPI.
• La diversification du portefeuille : une SCPI ayant un portefeuille diversifié en termes de localisation géographique, de types d’actifs et de locataires est généralement moins exposée aux risques.
• Les frais : comparez les frais de gestion, les frais de souscription et éventuellement les frais de sortie pour choisir la SCPI la plus adaptée à votre budget.

En prenant tout cela en compte, chez Jepargneenligne, nous avons sélectionné les SCPI de Corum l’Épargne.

Investir à long terme

Les SCPI sont des investissements à long terme, majoritairement adaptés aux horizons d’investissement de 8 ans ou plus. Il est essentiel de prendre en compte la durée de placement recommandée par la SCPI et de s’assurer que cet horizon correspond à vos objectifs personnels. Plus longtemps vous garderez une SCPI, plus vous aurez rentabilisé les frais d’entrée et de gestion !

Diversifier ses investissements

Il est important de ne pas concentrer tout votre patrimoine dans les SCPI. Comme pour tout investissement, la diversification est essentielle pour répartir les risques et optimiser les rendements. N’hésitez pas à associer les SCPI à d’autres placements, tels que les actions, les obligations ou l’immobilier direct, pour constituer un portefeuille équilibré et adapté à votre profil de risque. Ainsi, si vous investissez en SCPI via une assurance-vie, vous pouvez en profiter pour investir également en ETF.

Présentation de la SCPI CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin est une société civile de placement immobilier (SCPI) créée en 2012 et gérée par CORUM Asset Management. Il s’agit d’une SCPI à capital variable qui investit principalement dans l’immobilier commercial et professionnel dans toute l’Europe. Voici quelques chiffres clés sur la SCPI CORUM Origin :

• Année de création : 2012
• Capitalisation : + de 2,5 milliards
• Nombre de parts : + de 2 000 000
• Nombre d’épargnants : 46 256
• Taux d’occupation financier : + de 96 %au 31/12/2022

CORUM Origin est une SCPI récompensée : elle a déjà remporté 22 prix ! En 2022 ? on peut noter :

• Le grand prix de la meilleure SCPI diversifiée (Or) lors du Grand Prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent
• La Victoire d’Or des SCPI diversifiées lors des Victoires des SCPI décernée par Le Particulier

Les méthodologies de classement sont disponibles auprès des organisateurs. La référence à un classement, un prix ou une notation ne préjuge pas des performances futures.

Les avantages de la SCPI CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin présente plusieurs atouts pour les investisseurs, et a une bonne réputation sur les sites d’avis de consommateurs. Certains points en particulier sont notamment mis en avant :

1. Un historique de rendements intéressants : Depuis sa création, CORUM Origin a affiché des rendements* souvent supérieurs à la moyenne du marché des SCPI : la moyenne par an depuis onze ans est de 6,5 %. De plus, son TRI** sur 10 ans est de 7,06 %*** par an (taux de Rentabilité Interne tenant compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes de CORUM Origin).
2. Une diversification géographique : CORUM Origin a pour but depuis sa création d’investir dans différents pays de la zone euro, et elle y est très bien arrivée. Cela offre à ses investisseurs une diversification géographique et une réduction des risques liés à la concentration sur un seul marché immobilier.
3. Une diversification sectorielle : La SCPI investit dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des hôtels et des locaux d’activités, pour assurer une diversification sectorielle et une source de revenus stable pour les investisseurs.
4. Des investissements essentiellement à l’étranger : La SCPI CORUM Origin est un très bon placement pour ceux qui souhaitent investir à l’étranger afin de diversifier leur portefeuille. En effet, elle est investie à 96 % hors de la France (au 31/12/2022)!
5. Un taux d’occupation élevé : Grâce à une sélection rigoureuse des actifs et des locataires, en choisissant des actifs immobiliers de qualité et des locataires solides financièrement, CORUM Origin arrive à maintenir un taux d’occupation financier élevé, de l’ordre de 96 % en moyenne.
6. Une résistance au Covid : Malgré l’impact significatif de la pandémie sur le marché immobilier, CORUM Origin a montré une certaine résilience face à la crise, grâce à sa diversification, mais aussi sa sélection rigoureuse des locataires. Voilà qui renforce la la confiance que peut nous inspirer CORUM L’Épargne !

En plus de cela, il est important de noter que l’équipe du groupe CORUM est composée d’experts dans leur domaine, et communique régulièrement en envoyant des rapports de qualité aux investisseurs. Il est possible de prendre rendez-vous avec eux directement sur le site de CORUM L’Épargne.

Ce que CORUM Origin pourrait améliorer

Malgré ses avantages, la SCPI CORUM Origin pourrait améliorer certains aspects. En effet, il y a deux points qui sont régulièrement évoqués :

1. Des frais de souscription élevés : Les frais de souscription de 11,96 % sont plutôt élevés par rapport à d’autres SCPI sur le marché, ce qui peut en freiner certains.
2. Le prélèvement d’une part des loyers en frais : 13 % des loyers sont prélevés sous forme de frais, ce qui peut être perçu comme un inconvénient pour certains investisseurs, car cela diminue le rendement*.

Historique des rendements

Depuis sa création en 2012, la SCPI CORUM Origin a affiché des rendements attractifs, souvent supérieurs à la moyenne du marché des SCPI. Néanmoins, il est important de rappeler que les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Découvrez ici le tableau récapitulatif des rendements de CORUM et du prix de sa part :

Crédits : site de CORUM Origin

Comment investir dans CORUM Origin

Il existe plusieurs moyens d’investir dans la SCPI CORUM Origin, certains sont parfois méconnus. Découvrez-les ici :

Acheter des parts de SCPI en direct depuis leur site

Les investisseurs peuvent souscrire à des parts de la SCPI CORUM Origin directement sur le site de CORUM Asset Management. Il est possible d’investir dès une seule part (1 135 €). Attention, le prix de la part CORUM Origin peut varier d’une année à l’autre si la SCPI est revalorisée.

Souscrire depuis leur assurance vie dédiée CORUM Life

CORUM Life est un contrat d’assurance-vie proposé par CORUM L’Epargne qui permet d’investir dans la SCPI CORUM Origin et de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’assurance vie. En effet, au bout de huit ans de détention, ce produit d’épargne permet d’économiser une partie des taxes sur la plus-value, comme nous l’expliquons dans notre article dédié à la fiscalité des produits d’épargne.

Souscrire à des parts en démembrement

Cette option permet d’investir dans la SCPI CORUM Origin en achetant des parts en nue-propriété ou en usufruit, selon les objectifs de l’investisseur et sa situation fiscale.

Les autres SCPI proposés par CORUM

Outre CORUM Origin, CORUM Asset Management propose également d’autres SCPI, telles que :

1. CORUM XL : Lancée en 2017, la SCPI CORUM XL se distingue par son investissement dans des actifs immobiliers situés hors de la zone euro, offrant une diversification géographique encore plus large.
2. CORUM Eurion : Créée en 2020, la SCPI CORUM Eurion se concentre sur les opportunités d’investissement dans l’immobilier durable et responsable en Europe.

Nous détaillons les CORUM XL et CORUM Eurion dans notre avis CORUM.

Mentions :

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.
Acheter des parts de la SCPI CORUM Origin est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En cas de démembrement, les possibilités de revente de vos parts de SCPI sont limitées, voire inexistantes. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Nous vous conseillons donc de conserver votre placement en l’état pendant toute la période de démembrement que vous avez choisie

*Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin.

**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.

***Nets de frais de souscription et de gestion.