Pourquoi l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné est une nouveauté immobilière, un mixte entre le crowdfunding immobilier et les SCPI, qui consiste à diviser un bien en plusieurs parts pour que de nombreux investisseurs puissent investir et toucher des loyers sous forme de dividendes. Concrètement, la plateforme d’immobilier fractionné va pouvoir acquérir un bien cash grâce aux ressources financières des contributeurs et le mettre à louer. Ensuite, les investisseurs toucheront une rente en fonction de la quantité de parts qu’ils ont investis. Un moyen d’accédé à la propriété lorsqu’on a peu d’argent. Mais récemment, la loi concernant les DPE en France a été changée. Cela signifie que certains logements, considérés comme des « passoires énergétiques », ne peuvent ou ne pourront plus être loués selon leur note. Il est possible de calculer son DPE grâce à des sites spécialisés. Une aubaine pour les investisseurs ? Oui, et en particulier pour les plateformes d’immobilier fractionné…

Passoires énergétiques : des logements abordables

De plus en plus de biens aux DPE faible en vente

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience exige le DPE pour les nouveaux contrats de location et de vente. Des sanctions, allant des amendes à l’interdiction de location, sont prévues en cas de non-respect. La nouvelle méthode de calcul met en avant l’isolation thermique, le chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude. Ainsi, les propriétaires qui n’ont pas l’argent ou l’envie d’optimiser la rentabilité du logement pour obtenir une meilleure note risque de ne plus pouvoir louer leur bien, puisque petit à petit, les logements considérés comme des passoires énergétiques seront interdits à la location :

• Les logements au DPE classés G seront interdits à la location en 2025
• Les logements au DPE classés F seront interdits à la location en 2028
• Les logements au DPE classés E seront interdits à la location en 2034

Ainsi, beaucoup de ces logements vont se retrouver en vente dans les mois et les années à venir. Or, les passoires thermiques sont souvent sous-évaluées en raison de leur mauvaise performance énergétique, ou parce que les propriétaires souhaitent s’en débarrasser vite. De quoi offrir une mine d’opportunités d’achat ! Les prix d’achat plus bas permettent aux plateformes d’immobilier fractionné de proposer des parts d’investissement à des coûts initiaux plus faibles (comme l’explique cet article), ce qui peut accroître leur attrait pour les investisseurs. Et ce n’est pas tout : ces plateformes ont une force d’achat bien supérieur aux investisseurs classiques…

Des négociations de prix possibles

En effet, lorsque vous souhaitez investir en immobilier, dans la très grande majorité des cas, vous allez avoir besoin d’un prêt de la banque, sauf cas d’héritage ou autre extrême. Mais les plateformes d’immobilier, elles, ont déjà les fonds, puisque ce sont les investisseurs qui les finances en partie ! Plutôt qu’aller demander l’argent qui manque à la banque, ce sont les participants qui vont le prêter en investissant. Ainsi, les plateformes peuvent acheter les biens cash, ce qui leur donne une grande force de négociation. Les vendeurs préfèrent les acheteurs qui ont déjà l’argent, et qui n’ont pas besoin d’attendre un mois que les fonds se débloquent…

Grâce à tous ces points avantageux que nous venont de voir, les plateformes d’immobilier fractionné arrivent sur le marché avec une grande force de négociation. Elles peuvent acquérir ses bien sous-évalués à bon prix et plus rapidement. C’est pourquoi chez Jepargneenligne, nous nous intéressons de plus en plus à ce type d’investissement.

Potentiel d’amélioration pour rendement prometteur

Voyons maintenant comment il est possible de valoriser un bien qui était considéré comme une passoire énergétique. Cela n’est pas aussi difficile qu’on pourrait le penser ! De plus, en rénovant et optimisant ces biens, les plateformes peuvent augmenter leur valeur et leur rentabilité. Il faut dire que la rénovation énergétique des passoires thermiques peut considérablement réduire les coûts d’exploitation à long terme. Une meilleure isolation, des systèmes de chauffage plus efficaces et des équipements écoénergétiques réduisent la consommation d’énergie, entraînant des factures moins élevées et une meilleure rentabilité. De plus, le logement se dégrade beaucoup moins vite, ce qui augmente sa valeur locative et sa valeur à la revente. Des arguments qui ne peuvent que convaincre !

L’immobilier fractionné, une révolution dans l’investissement immobilier

L’immobilier fractionné est une nouveauté immobilière qui fait de plus en plus parler ces derniers temps, mais qui peut paraître très nébuleuse. À l’heure où les prix s’envolent et la propriété immobilière devient de plus en plus difficilement accessible à tous, ce concept promet de faire de vous des propriétaires dès quelques dizaines d’euros ! En effet comme son nom l’indique, l’immobilier fractionné permet de diviser un bien immobilier en plusieurs parts, qui peuvent ensuite être achetées par des particuliers. Grâce à ce système, l’investissement immobilier devient plus simple, moins coûteux et plus flexible. Surtout, il rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.

Les avantages de l’immobilier fractionné

Les avantages de l’immobilier fractionné sont nombreux. Adieu les démarches complexes et les soucis administratifs et juridiques liées à l’investissement immobilier traditionnel. Parmi les principaux avantages de l’immobilier fractionné, on trouve :

• La simplification des démarches : en passant par une plateforme spécialisée, les investisseurs sont exemptés des procédures administratives, juridiques et financières souvent complexes liées à l’investissement immobilier. Exit les frais de notaires, la gestion des locataires, les visites, les éventuels travaux et problèmes juridiques…
• L’accessibilité : l’immobilier fractionné permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée plus faible, rendant l’investissement possible pour un plus grand nombre de personnes, alors que pour acquérir un bien immobilier, un apport de 10% de la somme est généralement demandé.
• La rentabilité : l’immobilier est l’une des placements les plus rentables depuis des années. En investissant dans des biens de grande valeur, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus locatifs et de plus-values à la revente de leur part.

Les risques de l’immobilier fractionné

Mais il faut rappeler que les promesses de rendement ne sont que des théorie.s Comme tout investissement, l’immobilier fractionné présente certains risques :

• La volatilité : les parts d’un bien immobilier fractionné peuvent connaître des fluctuations de valeur, en fonction de la demande sur le marché, surtout en investissant seulement dans un seul bien. Généralement, pour lisser le risque, on conseille de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
• L’illiquidité : la revente des parts peut être compliquée si le marché est peu dynamique, et c’est le cas de l’immobilier fractionné. Même s’il fait de plus en plus parler de lui, certaines plateformes n’ont que quelques années derrière elles et donc peu d’investisseurs inscrits…
• Les frais : certaines plateformes peuvent prélever des frais de gestion ou de transaction, qui peuvent réduire la rentabilité de l’investissement. De plus, certaines sont opaques quant au montant.
• Un concept récent : ce concept est encore très neuf, et les contrats ne sont pas toujours bien écrits, ce qui pourrait pénaliser les investisseurs plus tard. L’AMF avait notamment publié un communiqué fin 2022 qui remettait en cause le modèle des contrats de partage de revenus, comme celui de la plateforme Bricks. En réponse, cette dernière est en train de revoir son modèle pour convertir les royalties en dividendes.

Comment investir dans l’immobilier fractionné ?

Dans la suite de cet article, nous allons voir comment investir en immobilier fractionné, c’est à dire dans une partie d’un bien immobilier.

L’immobilier fractionné nouvelle génération

Pour investir dans l’immobilier fractionné, il est essentiel de choisir une plateforme spécialisée et sérieuse. Il est important de se renseigner sur les conditions d’investissement, les frais prélevés et la gestion locative des biens proposés. La prudence est de mise, et il convient de diversifier ses investissements pour limiter les risques. En France, il y a un leader : Bricks.

Que penser de Bricks, le leader de l’immobilier fractionné en France ?

Bricks, la start-up française spécialisée dans l’immobilier fractionné, fait beaucoup parler d’elle depuis sa création au début de l’année 2021. Elle offre la possibilité d’acquérir des fractions de biens immobiliers appelés « brick » sous forme de contrats de royalties, avec un ticket d’entrée compris entre 10 et 20 €. L’objectif affiché de Bricks est de démocratiser l’investissement immobilier et de proposer des rendements attractifs (à noter qu’elle n’affiche plus d’exemples de rendements sur son site aujourd’hui). Pour proposer ces rendements, Bricks utilise l’effet de levier en empruntant une partie des fonds nécessaires à l’acquisition des biens immobiliers. Pour rester rentables, ils n’achètent pas dans les grandes villes, mais plutôt des immeubles mixtes de villes moyennes de province.

Toutefois, plusieurs questions sont soulevées quant à la régulation et la gestion de la plateforme : depuis sa création, Bricks a subi des critiques et a tenté d’évoluer en conséquence. La communication de la société s’est améliorée, et elle s’est réorientée vers l’immobilier commercial, dont la gestion est plus simple. Cependant, ce type de bien est plus sensible aux cycles économiques et peut souffrir d’une vacance locative importante si les emplacements ne sont pas judicieusement choisis.

Les alternatives plus classiques à l’immobilier fractionné

Avant de se lancer dans ce type d’investissement certes novateur mais qui n’a pas totalement fait ses preuves à notre sens, il faut savoir que le mécanisme proposé par l’immobilier fractionné n’est pas nouveau. Depuis toujours, il existe des manière d’investir dans l’immobilier sans s’endetter et sans y mettre des sommes énormes.

• La pierre-papier, notamment les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), constitue une alternative intéressante à l’immobilier fractionné. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans en être propriétaire et de percevoir des revenus locatifs (l’idéal pour sa retraite). Elles présentent des avantages similaires à l’immobilier fractionné (accessibles dès un ticket faibles), tout en étant encadrées par un cadre juridique plus clair. De plus, il est possible d’investir en SCPI via des assurances-vie, afin d’alléger la fiscalité. Certaines d’entre-elles, comme Corum Origin, sont bien implantées et investissent dans toute l’Europe, offrant des rendements supérieurs à la moyenne chaque année. D’autres, comme Iroko Zen, se veulent de la nouvelle génération et pratiquent une politique de 0 frais d’entrée (contrairement à 9-13% d’habitude).

Les critères pour choisir ses SCPI

• Le crowdfunding immobilier est une autre alternative à l’immobilier fractionné. Il s’agit d’un mode de financement participatif qui permet aux investisseurs de financer ensemble des projets immobiliers en échange de parts dans le capital de la société portant le projet. Le crowdfunding immobilier offre également la possibilité de diversifier son portefeuille d’investissements et de bénéficier de revenus locatifs.

Guide et cas pratique du crowdfinding immobilier

Ainsi, à notre sens, l’immobilier fractionné via des plateformes comme Bricks peut être un bon moyen de  diversifier le patrimoine des investisseurs aguerris ayant l’habitude de faire des placements financiers. Mais pour les néophytes, des alternatives comme les SCPI semblent plus indiquées : plus simples, plus sécurisées et plus anciennes, nous ne pouvons que les recommander.

Quel sera l’avenir de l’immobilier fractionné ?

Aujourd’hui, si l’immobilier fractionné est encore une nouveauté, nous pensons qu’il va se démocratiser comme l’ont fait les néobanques ou les robo-advisors.

Les perspectives de l’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné a le potentiel de devenir une solution d’investissement populaire et accessible pour les investisseurs particuliers et institutionnels. La démocratisation de l’accès à l’immobilier pourrait attirer un nombre croissant d’investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à se constituer un patrimoine.

Toutefois, il est essentiel que les autorités régulatrices et les acteurs du marché travaillent ensemble pour créer un cadre juridique et réglementaire adapté. Ce cadre devrait protéger les investisseurs, garantir la transparence des opérations et favoriser le développement durable de ce secteur en pleine croissance.

Enfin, l’évolution des technologies, notamment les technologies de la blockchain, pourraient jouer un rôle clé dans l’amélioration de la transparence et la gestion des transactions dans l’immobilier fractionné. Les plateformes d’investissement pourraient tirer parti de ces innovations pour sécuriser davantage les opérations et faciliter le suivi des investissements.

Les options de financement pour l’investissement locatif

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur les meilleurs moyens de financer son investissement locatif, dans le but de maximiser le rendement. En effet, il existe plusieurs solutions, mais toutes ne se valent pas selon votre situation personnelle !

L’emprunt bancaire : la meilleure option dans la majorité des cas

L’emprunt bancaire est la solution la plus courante pour financer un investissement locatif. Il faut dire que les avantages sont nombreux :

• Taux d’intérêt souvent avantageux
• Possibilité d’emprunter sur une longue durée pour réduire les mensualités, et donc d’augmenter le cashflow
• Moins de capital à mettre de sa poche, donc possibilité de continuer à diversifier ses investissements
• Effet de levier permettant de multiplier les investissements, et donc d’investir plus

En effet, le point positif majeur de l’endettement est de créer un effet de levier. Mais qu’est-ce que cela signifie ? L’effet de levier consiste simplement à investir en levant des fonds. Grâce au prêt de la banque, vous investissez et faites fructifier de l’argent que vous n’avez pas encore ! Si cela a un coût (intérêts, frais de dossier, assurance de prêt), sur le long terme, l’effet de levier augmente considérablement la rentabilité de l’investissement, car l’argent est emprunté à un coût inférieur aux revenus générés par l’investissement. Par exemple, si vous empruntez à un taux de 2% mais que la location de votre appartement rapporte 6% (net), vous êtes toujours gagnants !

Le prêt permet également de préserver la trésorerie de l’investisseur : plutôt que d’investir la totalité de votre capital épargne et de risquer de manquer d’un matelas de sécurité (en cas de travaux urgents par exemple), vous pouvez garder de l’argent de côté pour continuer à investir. Il est en effet recommandé de toujours garder au moins quatre moins de dépenses de côté, et surtout, de ne pas placer tous ses œufs dans le même panier. L’investissement locatif ne doit pas être votre seul investissement !

Les points négatifs à prendre en compte :

Toutefois, pour pouvoir souscrire à un prêt immobilier, il faut généralement avoir déjà constitué auparavant un apport personnel. Il faut par ailleurs avoir une capacité d’endettement suffisante, ce qui suppose de ne pas s’être trop endetté pour sa résidence principale. De plus, la banque étudiera votre dossier en fonction de votre profil et de la rentabilité du projet.

L’investissement en groupe ou crowdfunding immobilier

Parmi les différentes manières d’investir dans le locatif, il y a l’investissement en groupe, appelé aussi le crowdfunding immobilier. Nous en avons déjà beaucoup parlé sur notre site : ce type d’investissement consiste à réunir plusieurs investisseurs pour financer un projet. Mais il existe une autre variante dont on parle peu : le crowdfunding locatif. Cette innovation dans le domaine de l’investissement immobilier permet aux investisseurs de financer l’achat d’un bien destiné à la location, en échange d’une part des revenus locatifs proportionnelle à leur investissement.

Cette approche diffère du crowdfunding immobilier traditionnel, car la plateforme d’investissement elle-même devient propriétaire du bien. Les rendements sont généralement plus faibles qu’avec les investissements immobiliers classiques, mais l’avantage est la stabilité à long terme. De plus, cet investissement est accessible dès de petites sommes : pas besoin de crédit ou d’apporter un gros apport. De plus, la gestion est effectuée par la société elle-même. Les investisseurs ont la possibilité de s’impliquer dans la gestion de l’immeuble et de participer aux assemblées générales de copropriété

Les points négatifs à prendre en compte :

Néanmoins, l’investissement en groupe implique une gestion plus complexe et des frais de gestion souvent plus élevés. De plus, la liquidité est moindre, car la revente de parts peut s’avérer difficile.

Les prêts hypothécaires

Les prêts hypothécaires sont une alternative pour les investisseurs ne disposant pas d’un apport personnel conséquent. Il faut dire que de nos jours, emprunter sans apport est quasiment impossible, sauf pour les personnes à gros revenus. Dans ce cas, la banque accorde un prêt en prenant en garantie un bien immobilier déjà détenu par l’investisseur. Cette option permet de dégager des fonds pour financer un investissement locatif, sans toucher à son épargne. Sur le papier, elle est même très attrayante…

Les points négatifs à prendre en compte :

Toutefois, cette solution implique en réalité un risque accru, car en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien mis en garantie. Dans ce cas-là, l’investisseur est généralement perdant : le bien est dévalué pour que la banque s’assure de récupérer sa mise, mais c’est loin d’être à l’avantage de l’investisseur qui peut, lui, tout perdre.

Comment maximiser le rendement de votre investissement locatif

Maintenant que vous avez trouvé comment financer votre bien, il faut savoir qu’il existe un autre moyen d’augmenter la rentabilité de son investissement locatif : l’optimiser. Cela passe par plusieurs techniques : investir dans la propriété par des rénovations ou de la modernisation, l’ajout de prestations bonus, la gestion efficace des locataires, l’optimisation fiscale… Voici tous les moyens qui s’offrent à vous :

• L’amélioration et la modernisation du bien : les rénovations, telles que la modernisation de la cuisine ou de la salle de bain, l’aménagement des espaces extérieurs ou encore l’amélioration de l’isolation, peuvent rendre le bien plus attractif, augmenter sa valeur, et donc permettre d’augmenter le loyer. En effet, les locataires sont souvent à la recherche d’un bien peu gourmand en énergie et qui ne nécessite pas de travaux de leur part. Toutefois, il convient de veiller à ce que les travaux engagés soient rentables et ne dépassent pas la valeur du marché.
• La gestion efficace des locataires : c’est essentiel pour maximiser le rendement de votre investissement locatif. Il s’agit notamment de sélectionner rigoureusement les locataires. En amont, vous devriez définir le profil de locataire recherché en fonction du bien et du quartier. Puis, avant de signer, vérifiez leur solvabilité et leur sérieux, notamment en vérifiant l’authenticité des documents fournis. En outre, il convient de maintenir une bonne relation avec eux afin de minimiser le risque de litiges. La mise en place d’un contrat de location clair et complet, ainsi que la réalisation d’états des lieux précis, est également indispensable.
• L’optimisation fiscale : la fiscalité peut peser lourd sur votre rendement, il est donc important de se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel, le dispositif Denormandie ou encore le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôts ou d’amortissements, à condition de respecter certaines conditions.

Présentation de Meute Invest

Aperçu de Louve Invest, le courtier qui a lancé la plateforme Meute Invest

Avant d’entrer dans le détail de Meute Invest, il convient de dire quelques mots sur le groupe qui en est à l’origine.

Louve Invest est un courtier relativement nouveau (lancé en 2021) qui commercialise des SCPI. Rappelons que les SCPI sont des placements qui vous permettent d’investir dans un parc immobilier, et de percevoir les loyers, sans rien avoir à gérer.

Des courtiers SCPI, il en existe beaucoup… Mais Louve Invest s’est démarqué dès ses débuts en étant le premier courtier à offrir un modèle de cashback à ses clients ! Pour le comprendre, il faut savoir que les frais d’entrée d’une SCPI classique est autour de 10%. La société de gestion qui gère la SCPI conserve environ 5%, et reverse 5% au distributeur (courtier, banque, conseiller en gestion de patrimoine…). Louve Invest a ainsi été le premier à reverser la moitié de sa commission à ses clients.

Dans un premier temps, beaucoup de professionnels (et en particulier les distributeurs de SCPI) y ont vu une menace pour leur fonds de commerce et ont porté plainte auprès de l’AMF pour concurrence déloyale. L’AMF a rendu son avis et… a confirmé que le modèle de cashback est bien conforme. Depuis, Louve Invest connaît un fort succès auprès des épargnants qui peuvent investir dans d’excellentes SCPI à des frais moins élevés qu’ailleurs.

Vous pouvez consulter notre avis complet sur Louve Invest, ou bien aller directement sur leur site en cliquant ici.

Le jeune courtier ne s’arrête pas là. Début 2023, il annonce le lancement d’un nouveau service pour investir dans l’immobilier d’une nouvelle manière : la plateforme Meute Invest.

Le lancement de Meute Invest, une plateforme d’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné est un modèle d’investissement qui consiste à fractionner en plusieurs parts la propriété d’un actif immobilier, qui peuvent ensuite être vendus à des investisseurs. Ces derniers deviennent copropriétaires avec un faible montant investi, et peuvent percevoir les loyers proportionnellement à leur quote-part.

L’actif en question est un bien locatif, généralement un immeuble de rapport ou un appartement. A noter que si l’on s’en tient à la définition stricte, les SCPI et le crowdfunding immobilier peuvent être considérés comme de l’immobilier fractionné. Mais dans la pratique, ce concept concerne essentiellement la première catégorie.

L’immobilier fractionné est un modèle d’investissement très récent, puisqu’il a été popularisé par Bricks.co, la toute première plateforme française à permettre d’investir dans la pierre à partir de 10€. Cette start-up a connu un succès phénoménal, mais son modèle s’est révélé peu conforme à la réglementation. En particulier sur son système de redistribution des loyers, qui se basent sur la redistribution de revenus futurs (également appelés royalties). L’AMF a été particulièrement sévère en émettant un avis négatif sur ce modèle, qu’elle considère comme pas suffisamment protecteur pour l’investisseur.

C’est là que Meute Invest entre en scène. Au vu de l’engouement du grand public pour l’immobilier fractionné, la jeune start-up s’est donné pour mission d’utiliser un modèle qui aurait plus de chance d’être conforme à la réglementation. Pour cela, elle va remplacer le système bancal de royalties pour celui plus classique des obligations ! En effet, les obligations sont des titres strictement réglementé par l’AMF et réputés plus protecteurs pour les investisseurs. L’AMF n’a pas encore eu le temps de se prononcer, mais il fait peu de doute qu’il se montrera plus favorable à ce modèle.

Depuis, Bricks.co a emboité le pas et annonce vouloir se lancer également dans l’immobilier fractionné via obligation. Mais pour le moment, son modèle est toujours celui des royalties.

Comparatif entre Meute Invest et Bricks.co

Bricks.co a été la première d’immobilier fractionné à se lancer en France, c’est donc elle qui est la plus connue pour le moment. Mais ce n’est pas pour autant qu’elle est la meilleure. Voici un tableau qui permet de comparer Bricks.co et Meute Invest.

	Meute Invest	Bricks.co
Type de bien	Immeuble de rapport	Immeuble de rapport
Ticket d'entrée	200€	10€
Comment sont fractionnées les propriétés	Emissions d'obligations	Royalties (en cours de transition vers des obligations)
Marché secondaire pour revendre ses parts	En cours	Oui
Risque	++	+++
Frais lors de l'acquisition du bien	Frais de notaires : 8% Plateforme : 5% Agence immobilière : 5%	Frais de notaires : 8% Plateforme : 10% Agence immobilière : 5%
Frais récurrents, liés à la gestion locative	Plateforme : 0,5% valeur du bien Agence locative : 3-5% des loyers	Plateforme : 1% valeur du bien Agence locative : 3-5% des loyers
Frais pour revendre ses parts sur le marché secondaire	Pas encore défini	3%
Notation
Aller plus loin	Site de Meute Invest	Avis Bricks

Le fonctionnement de Meute Invest

Les différentes étapes d’investissement

Voyons comment se passe le processus d’investissement, du point de vue de l’investisseur d’abord et de la plateforme ensuite.

Du côté des investisseurs

1/ L’inscription.

Vous devez tout d’abord vous inscrire sur la plateforme, en remplissant vos informations. Les équipes Meute Invest ont l’obligation légale de vérifier l’identité de chaque investisseur.

2/ La sélection du projet

La plateforme mettra régulièrement en ligne des projets d’investissements. Pour chacun d’entre eux, vous aurez accès à de nombreux éléments pour vous aider à faire votre choix : informations sur le bien, données financières, estimation des travaux à effectuer, etc.

3/ L’investissement, le suivi et la perception des loyers

Une fois que vous avez choisi le bien, vous pouvez participer à la levée de fonds. Vous pouvez investir par fraction de 200€.

Une fois la levée de fonds terminée, il faudra attendre quelques jours pour que l’opération se réalise. Meute Invest vous informera dans toutes les étapes du processus. Il faut attendre quelques mois avant de percevoir les premiers loyers.

Pour la suite, vous n’avez rien à faire si ce n’est de suivre votre portefeuille dans votre espace client.

4/ La cession

Les investissements réalisés par Meute Invest ont vocation d’être conservés sur une période d’au moins 10 ans. La plateforme va ensuite se charger de céder le bien et redistribuer le produit de cession aux investisseurs.

Heureusement, il vous sera possible de revendre vos parts à un autre investisseur. Pour cela, Meute Invest est en train de mettre en place une place de marché secondaire, où pourront se rencontrer acheteurs et vendeurs de parts.

Du côté de Meute Invest

1/ Sélection des biens

Meute Invest va mandater un chasseur immobilier de confiance, en vue de dénicher le bien immobilier. La plateforme choisit en effet de déléguer cette tâche importante à un expert du domaine, car c’est d’après elle le meilleur moyen de trouver les meilleures affaires.

2/ Organisation de la levée de fonds

Une fois que le bien est sélectionné, Meute Invest va procéder à une levée de fonds auprès de sa communauté d’investisseurs. Une fois l’argent récolté, il va pouvoir acquérir le bien immobilier.

A noter que si la plateforme ne parvient pas à récolter suffisamment de fonds, l’opération est annulée et les investisseurs sont automatiquement remboursés.

3/ Gestion locative jusqu’à la cession du bien

Une fois l’investissement effectué, Meute Invest s’occupe de la gestion du bien immobilier, notamment la recherche de locataires, l’encaissement et la redistribution des loyers, l’entretien du bien.

Chaque année, Meute Invest compte mandater un expert indépendant pour auditer l’ensemble des biens immobiliers fractionnés. Cela afin d’informer les propriétaires sur une potentielle réévaluation de leurs obligations.

Focus sur l’émission d’obligations, et son avantage par rapport aux royalties

Tout d’abord, intéressons-nous au modèle d’investissement commun à toutes les plateformes d’immobilier fractionné.

Pour chaque bien, une nouvelle entitée est créée (généralement une SARL ou une SAS). C’est elle qui est chargée de récolter les fonds auprès des investisseurs, et d’acquérir l’immeuble. Dans les faits, c’est cette entité qui est juridiquement propriétaire du bien. Mais elle est tenue de redistribuer une partie des loyers aux investisseurs. Comment ? Cela dépend s’il s’agit de royalties ou d’émissions d’obligations.

Dans le cas de royalties (système utilisé par Bricks)

L’entité signe un contrat de partage de revenus avec les investisseurs. Concrètement, il s’agit d’un accord privé qui stipule que la société s’engage à reverser une partie des bénéfices aux investisseurs.

Le principe de royalties est efficace quand tout se passe bien… Mais lorsque ce n’est pas le cas, il est particulièrement risqué pour les investisseurs. En effet, ces derniers ne détiennent aucun titre ou propriété, ils sont simplement liés à un contrat privé. Or ce type de contrat est peu réglementé car habituellement utilisé entre professionnels avertis. En cas de conflit, ou si cette dernière fait faillite, les investisseurs ne bénéficieront pas d’une bonne protection juridique.

Dans le cas d’émission d’obligations (système privilégié par Meute Invest)

L’entité émet des obligations, des titres financiers qui la contraint à procéder à des remboursements réguliers (des coupons indexés sur les loyers). Contrairement aux royalties, les obligations sont strictement réglementées. Surtout, ils donnent des garanties à ceux qui les détiennent et offrent une bonne protection juridique.

Par exemple, si l’entité fait faillite et est contraint de céder le bien, les détenteurs d’obligations sont prioritaires sur le produit de la vente. Cela contraste avec le modèle de royalties, dans lequel les investisseurs n’ont droit prioritaire par rapport à l’entité.

Autre avantage : l’obligation est indexée sur la valeur du bien, cela permet donc de bénéficier de la plus-value pendant la durée de détention. Ce qui n’est pas le cas du modèle de partage des revenus futurs.

Vous comprenez maintenant en quoi l’émission d’obligations est un modèle beaucoup plus sécurisant et intéressant pour les investisseurs que ne l’est le modèle des royalties.

Quels sont les frais appliqués lorsqu’on investit chez Meute Invest ?

L’immobilier est un actif qui entraîne un certain nombre de frais incontournables. A noter que les loyers que vous percevrez seront nets de tous ces frais (mais brut d’impôt).

Ces frais sont de deux ordres : les coûts d’achat et les frais de gestion.

Les frais à l’achat

Comme frais d’achat, nous aurons :

• Les taxes, que l’on appelle plus communément “frais de notaires”. Ils sont de 8% de la valeur du bien
• La commission prélevée par la plateforme pour se rémunérer. Elle est de 5% sur la valeur d’achat du bien (à titre de comparaison, Bricks prélève 10%)
• Les frais d’agences si le bien est vendu par un intermédiaire. Ils tournent généralement autour de 5%

Les frais de gestion

Ce sont tous les coûts liés à la gestion continue du bien locatif. Nous y retrouvons :

• Les frais de l’agence de location, autour de 5% des loyers
• Les frais opérationnels (assurances, garantie loyer impayé…) entre 2,5% et 5%
• La rémunération de Meute Invest pour le suivi de l’investissement : entre 5 et 8M des loyers selon les biens

Comme nous l’avons indiqué, les loyers versés par Meute Invest sont nets de tous ces frais. Et pour vous donner un ordre d’idée, ces versements nets de frais devraient représenter environ 80% des loyers. A titre de comparaison, Bricks reverse au maximum 60% des loyers.

Ne pas oublier les frais liés à la fiscalité !

Comme pour n’importe quel investissement immobilier, les loyers sont taxés. En l’occurrence, les revenus perçus sur la plateforme Meute Invest sont fiscalisés à hauteur de la flat tax de 30%.

Notre avis sur le rapport rendement/risque

Les rendements qu’il est possible de générer avec Meute Invest

Les bénéfices sont de deux ordres : les rendements locatifs et la potentielle plus-value à la revente.

Les rendements locatifs sont les plus simples à estimer, bien qu’il y ait toujours un risque (travaux imprévus, vacance locative, etc.). Meute Invest vise des biens pouvant générer un rendement compris entre 4 et 7% net de frais. Ce sont des taux relativement normaux pour de l’investissement immobilier en direct.

La plus-value à la revente. Celle-ci est hypothétique et est difficile à estimer, c’est pourquoi Meute Invest préfère ne pas l’intégrer à la performance. Mais il ne faut pas l’oublier ! La moins-value est également possible, pour réduire ce risque il est recommandé de conserver son investissement sur le long terme.

Un risque maîtrisé, mais bien présent

Le risque existe, comme pour tout investissement. Les principaux sont :

• Le risque locatif : vacances, travaux imprévus, etc. C’est tout le travail de Meute Invest et ses partenaires que de sélectionner les meilleurs biens et d’anticiper correctement les rénovations nécessaires.
• Le risque de marché : la valeur des actifs immobiliers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Sur le long terme, le marché immobilier a connu plus de phase d’expansion que de récession. C’est pourquoi Meute Invest acquiert des biens avec un horizon de long terme, environ 10 ans.
• Le risque de liquidité, autrement dit la difficulté de vendre rapidement en cas de besoin urgent de liquidité. Ce risque va être considérablement réduit lorsque Meute Invest aura mis en place son marché secondaire, où il sera possible de revendre ses parts.

Notre avis sur Meute Invest, en conclusion

Meute Invest n’est encore qu’à ses débuts, mais semble bien partie pour devenir une référence dans le domaine de l’immobilier fractionné :

• C’est la première à être validée par l’AMF
• Elle est transparente sur les frais (nous constatons que beaucoup de plateformes restent opaques sur ce point) et redistribue près de 80% des loyers
• L’équipe est sérieuse : c’est la même que celle qui est derrière Louve Invest, que nous connaissons bien. Tous les conseillers sont agréés par l’AMF

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la suite que prendra Meute Invest !

Présentation de la SCPI CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin est une société civile de placement immobilier (SCPI) créée en 2012 et gérée par CORUM Asset Management. Il s’agit d’une SCPI à capital variable qui investit principalement dans l’immobilier commercial et professionnel dans toute l’Europe. Voici quelques chiffres clés sur la SCPI CORUM Origin :

• Année de création : 2012
• Capitalisation : + de 2,5 milliards
• Nombre de parts : + de 2 000 000
• Nombre d’épargnants : 46 256
• Taux d’occupation financier : + de 96 %au 31/12/2022

CORUM Origin est une SCPI récompensée : elle a déjà remporté 22 prix ! En 2022 ? on peut noter :

• Le grand prix de la meilleure SCPI diversifiée (Or) lors du Grand Prix des SCPI de Mieux Vivre Votre Argent
• La Victoire d’Or des SCPI diversifiées lors des Victoires des SCPI décernée par Le Particulier

Les méthodologies de classement sont disponibles auprès des organisateurs. La référence à un classement, un prix ou une notation ne préjuge pas des performances futures.

Les avantages de la SCPI CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin présente plusieurs atouts pour les investisseurs, et a une bonne réputation sur les sites d’avis de consommateurs. Certains points en particulier sont notamment mis en avant :

1. Un historique de rendements intéressants : Depuis sa création, CORUM Origin a affiché des rendements* souvent supérieurs à la moyenne du marché des SCPI : la moyenne par an depuis onze ans est de 6,5 %. De plus, son TRI** sur 10 ans est de 7,06 %*** par an (taux de Rentabilité Interne tenant compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes de CORUM Origin).
2. Une diversification géographique : CORUM Origin a pour but depuis sa création d’investir dans différents pays de la zone euro, et elle y est très bien arrivée. Cela offre à ses investisseurs une diversification géographique et une réduction des risques liés à la concentration sur un seul marché immobilier.
3. Une diversification sectorielle : La SCPI investit dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des hôtels et des locaux d’activités, pour assurer une diversification sectorielle et une source de revenus stable pour les investisseurs.
4. Des investissements essentiellement à l’étranger : La SCPI CORUM Origin est un très bon placement pour ceux qui souhaitent investir à l’étranger afin de diversifier leur portefeuille. En effet, elle est investie à 96 % hors de la France (au 31/12/2022)!
5. Un taux d’occupation élevé : Grâce à une sélection rigoureuse des actifs et des locataires, en choisissant des actifs immobiliers de qualité et des locataires solides financièrement, CORUM Origin arrive à maintenir un taux d’occupation financier élevé, de l’ordre de 96 % en moyenne.
6. Une résistance au Covid : Malgré l’impact significatif de la pandémie sur le marché immobilier, CORUM Origin a montré une certaine résilience face à la crise, grâce à sa diversification, mais aussi sa sélection rigoureuse des locataires. Voilà qui renforce la la confiance que peut nous inspirer CORUM L’Épargne !

En plus de cela, il est important de noter que l’équipe du groupe CORUM est composée d’experts dans leur domaine, et communique régulièrement en envoyant des rapports de qualité aux investisseurs. Il est possible de prendre rendez-vous avec eux directement sur le site de CORUM L’Épargne.

Ce que CORUM Origin pourrait améliorer

Malgré ses avantages, la SCPI CORUM Origin pourrait améliorer certains aspects. En effet, il y a deux points qui sont régulièrement évoqués :

1. Des frais de souscription élevés : Les frais de souscription de 11,96 % sont plutôt élevés par rapport à d’autres SCPI sur le marché, ce qui peut en freiner certains.
2. Le prélèvement d’une part des loyers en frais : 13 % des loyers sont prélevés sous forme de frais, ce qui peut être perçu comme un inconvénient pour certains investisseurs, car cela diminue le rendement*.

Historique des rendements

Depuis sa création en 2012, la SCPI CORUM Origin a affiché des rendements attractifs, souvent supérieurs à la moyenne du marché des SCPI. Néanmoins, il est important de rappeler que les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Découvrez ici le tableau récapitulatif des rendements de CORUM et du prix de sa part :

Crédits : site de CORUM Origin

Comment investir dans CORUM Origin

Il existe plusieurs moyens d’investir dans la SCPI CORUM Origin, certains sont parfois méconnus. Découvrez-les ici :

Acheter des parts de SCPI en direct depuis leur site

Les investisseurs peuvent souscrire à des parts de la SCPI CORUM Origin directement sur le site de CORUM Asset Management. Il est possible d’investir dès une seule part (1 135 €). Attention, le prix de la part CORUM Origin peut varier d’une année à l’autre si la SCPI est revalorisée.

Souscrire depuis leur assurance vie dédiée CORUM Life

CORUM Life est un contrat d’assurance-vie proposé par CORUM L’Epargne qui permet d’investir dans la SCPI CORUM Origin et de bénéficier des avantages fiscaux liés à l’assurance vie. En effet, au bout de huit ans de détention, ce produit d’épargne permet d’économiser une partie des taxes sur la plus-value, comme nous l’expliquons dans notre article dédié à la fiscalité des produits d’épargne.

Souscrire à des parts en démembrement

Cette option permet d’investir dans la SCPI CORUM Origin en achetant des parts en nue-propriété ou en usufruit, selon les objectifs de l’investisseur et sa situation fiscale.

Les autres SCPI proposés par CORUM

Outre CORUM Origin, CORUM Asset Management propose également d’autres SCPI, telles que :

1. CORUM XL : Lancée en 2017, la SCPI CORUM XL se distingue par son investissement dans des actifs immobiliers situés hors de la zone euro, offrant une diversification géographique encore plus large.
2. CORUM Eurion : Créée en 2020, la SCPI CORUM Eurion se concentre sur les opportunités d’investissement dans l’immobilier durable et responsable en Europe.

Nous détaillons les CORUM XL et CORUM Eurion dans notre avis CORUM.

Mentions :

La SCPI est un placement à long terme qui comporte des risques.
Acheter des parts de la SCPI CORUM Origin est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au Livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme tout placement rappelez-vous que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

En cas de démembrement, les possibilités de revente de vos parts de SCPI sont limitées, voire inexistantes. CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Nous vous conseillons donc de conserver votre placement en l’état pendant toute la période de démembrement que vous avez choisie

*Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,94 % en 2022) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin.

**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur.

***Nets de frais de souscription et de gestion.

ANAXAGO : une année 2022 record

ANAXAGO, est une plateforme d’investissement alternatif en France, qui permet d’investir dans de très nombreux domaines : Crowdfunding immobilier, SCPI (société civiles de placement immobilier), Startup & PME, mais aussi Fonds de private equity immobilier et assurance-vie 100% immobilier. Nous avons déjà fait une étude complète de cette plate-forme novatrice dans le domaine de l’investissement, vous pouvez la découvrir ici.

Notre avis sur Anaxago

Nous avions vu en ANAXAGO une plateforme avec beaucoup d’avenir, et nous avions eu raison : elle a annoncé une performance record pour l’année 2022. Dans un communiqué de presse, la société d’investissement annonce avoir collecté 200 millions d’euros dans 48 opérations et remboursé plus de 80 millions d’euros à ses investisseurs, avec un taux de rentabilité interne moyen de 9,5 % pour les activités immobilières. Ils ont également conclues 10 cessions de sociétés en capital risque. La plateforme a ainsi enregistré une croissance de plus de 30 % de sa collecte par rapport à 2021 et a atteint les 800 millions d’euros investis depuis sa création en 2012. Des chiffres excellents, poussés par l’arrivée de 3 000 nouveaux investisseurs, principalement des investisseurs fortunés.

La forte implication d’ANAXAGO dans le bâtiment durable

L’année 2022 a été marquée par une forte implication d’ANAXAGO dans la thématique du bâtiment durable, avec la rénovation énergétique et thermique de plus de 400 millions d’actifs immobiliers ainsi que la repositionnement d’une dizaine d’actifs en voie d’obsolescence en partenariat avec des promoteurs, des marchands de biens et des gestionnaires d’actifs. La société a choisi des projets capables de conjuguer durabilité et rentabilité, en valorisant des actifs anciens et bien localisés pour lutter contre l’obsolescence des bâtiments.

Renforcement de l’offre de financement de l’innovation durable

ANAXAGO a également renforcé son offre dans le financement de l’innovation durable en 2022, avec l’intégration de CapHorn Invest. Les équipes de capital risque ont investi 27 millions d’euros dans une douzaine de projets et ont réalisé 10 sorties. ANAXAGO a participé à des tours de table emblématiques en 2022, avec des investissements dans des sociétés telles que Kardinal (climate tech), Ganymed (santé), Therapixel (santé), Explora (voyage durable) et OnePilot (entreprise tech).

Des objectifs ambitieux pour l’année 2023

Pour l’année 2023, ANAXAGO vise une collecte de plus de 300 millions d’euros et prévoit d’élargir sa gamme de produits pour continuer à s’intégrer pleinement dans les enjeux de décarbonation de l’économie. La société souhaite accélérer sur les thématiques prioritaires telles que le bâtiment durable et la rénovation énergétique et thermique, la dette privée immobilière et les green bonds pour accompagner la transition de l’immobilier, et les startups dans le domaine de la santé et des climate tech.

L’avenir d’ANAXAGO : devenir une plateforme de référence

Selon Joachim Dupont, Président d’ANAXAGO,« 2022 nous aura permis de renforcer notablement notre gamme de produits dans les enjeux de décarbonation de l’économie, désormais dans la lignée de l’opération avec CapHorn, nous poursuivrons notre stratégie de croissance externe et d’intégration d’équipes expertes pour développer ANAXAGO en tant que plateforme de référence dans l’alternatif ». C’est tout ce que nous leur souhaitons !

Pour simplifier votre inscription sur la SCPI Iroko Zen, nous vous conseillons de passer par le courtier Ramify, spécialisé dans les conseils en investissement SCPI, FCPI et ETF. Pour en savoir plus sur ce courtier, n’hésitez pas à consulter notre avis complet sur Ramify.

Notre avis en bref

Pour les plus pressés d’entre vous qui n’ont pas le temps de lire la totalité de notre avis sur Iroko Zen, découvrez les points qui distinguent Ikoro Zen des autres SCPI :

• Une SCPI sans frais d’entrée, elle est la seule du genre avec la SCPI Neo
• Une performance de 7,1% en 2021 : il s’agit du meilleur taux de distribution du marché, le minimum visé par les gérants chaque année est de 5,5%. En 2022, sa performance reste au-dessus de l’objectif avec 7,04% de rendement !
• Des placements différents des autres SCPI : Iroko Zen investi sur des entrepôts, des commerces ou des bureaux, en privilégiant les bâtiments à tailles modestes et respectant une politique ISR (Investissement Socialement Responsable).
• Un ticket d’entrée à 5000€, soit 25 parts de la SCPI, et baisse à 1000€ dès la deuxième souscription

Pour investir tout de suite sur Iroko Zen, vous pouvez passer par notre meilleur courtier, Ramify :

Qui est Iroko Zen ?

Avant d’entrer dans les détails de notre avis sur la SCPI Ikoro Zen, découvrez les chiffres importants à savoir.

Iroko Zen en chiffres

L’histoire de la fondation d’Iroko

Le groupe Iroko est une société une société d’épargne immobilière nouvelle génération, fondée par quatre entrepreneurs : Gautier Delabrousse-Mayoux, Charles Duclert, Olivier van den Broek et Louis Duclert. Ils se sont lancés dans la création de cette entreprise lorsqu’ils se sont rendu compte qu’aucun produit d’épargne ne leur convenait pour leurs investissements personnels : « Aucun produit existant dans l’immobilier d’entreprise ne nous séduisait pleinement, compte tenu des frais élevés et des stratégies très ‘bureaux’ qui étaient pratiquées », explique Gautier Delabrousse-Mayoux dans une interview à Mieux Vivre Votre Argent. Ils ont ainsi fondé Iroko, ont obtenu un agrément auprès de l’Autorité des Marchés Financiers en juin 2020, puis ont fondé leur première SCPI, Iroko Zen.

« Notre SCPI propose un modèle différent de celui habituellement développé par les sociétés de gestion : aucune commission de souscription ne vient frapper les nouveaux associés (contre 10% en moyenne sur le marché) », souligne le co-fondateur. C’est bien la singularité qui distingue Iroko Zen de ses concurrents, l’absence des frais d’entrée, qui rend cet investissement rentable au bout de seulement trois mois.

SCPI labellisée ISR : qu’est-ce que cela signifie ?

Iroko Zen se distingue des autres SCPI également par les valeurs qu’elle a décidé de défendre : elle a ainsi obtenu le label ISR, ce qui rend très fier ses fondateurs : « Dès l’origine, la SCPI Iroko ZEN a inscrit la démarche ESG (Environnement, Social et Gouvernance) au cœur de son développement ». Si Iroko Zen s’appelle ainsi, c’est pour « Zéro Émission Nette », leur objectif futur. « C’est le leitmotiv qui nous anime et notre objectif à long terme », assure Gautier Delabrousse-Mayoux.

Et pour tendre vers cet objectif, la SCPI a prévu chaque année, une fois que l’objectif de 5,5% de distribution aux associés est rempli, d’investir 20% des bénéfices excédents dans l’amélioration du parc, en plus des investissements initialement prévus à chaque acquisition. Cela permettra non seulement de garder un parc locatif en bon état, mais aussi de diminuer son impact environnemental (par exemple avec des actions simples comme l’amélioration de isolation des logements, l’optimisation du chauffage dans les bâtiments, le changement des éclairages énergivores ou l’installation de panneaux photovoltaïques). Ainsi, en plus du côté ISR, cela assurera que la qualité du parc sera toujours bonne, ce qui diminue le risque de perte de valeur de la part. En effet, elle est actuellement de 200€ environ, mais chaque année elle pourra être revalorisée. Si la valeur des biens augmente, la valeur de vos investissements aussi !

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Les rendements possibles avec Iroko Zen

Maintenant que nous en savons plus concernant Iroko Zen, il est temps de voir, concrètement, combien cela pourra vos rapporter.

Le simulateur de dividendes potentiels avec Iroko Zen

En 2022, Iroko Zen a une fois de plus dépassé son objectif de 5,5% de rendement, en servant un taux à 7,04% ! Un très bon rendement, qui n’est jamais atteint par la plupart des SCPI.

Pour rappel, le rendement de 2021 est de 7,1% net, ce qui est tout simplement le meilleur taux de distribution sur le marché des SCPI ! Cela fait de Iroko Zen la SCPI numéro 1 cette année-là, comme nous l’avons indiqué sur notre classement des meilleurs SCPI.

Afin de vous projeter et voir combien vous pourriez gagner en investissant sur Iroko Zen, nous avons utilisé le simulateur de rendement sur leur site. Pour un investissement de 50 000€ sur 20 ans, les dividendes potentiels (c’est à dire si l’objectif de 5,5% net par an est atteint) sont de plus de 54 000€ ! Ainsi, vous auriez doublé votre investissement (hors imposition).

Attention, ce simulateur ne prend pas en compte le prix de la part, qui peut augmenter, mais aussi baisser en cas de problème. Il se base sur un rendement de 5,5%, qui peut augmenter les bonnes années, mais aussi diminuer en cas de mauvaise année. Attention, il ne prend pas non plus en compte les impôts ! Nous verrons cette partie plus bas.

Comment la gestion de la SCPI influe sur les rendements

Si Iroko Zen a fait un sacré démarrage, avec 7,1% de rentabilité au bout d’un an d’existence seulement, c’est aussi grâce à une sélection drastique des projets dans lesquels ils investissent. Iroko Zen est donc une SCPI diversifiée en bureaux, en commerce et en entrepôts. À terme, elle souhaite s’étendre également vers d’autres domaines, comme la santé, et d’autres secteurs géographiques, avec un premier bien à Barcelone. « Par ailleurs, nous souhaitons avoir une gestion dynamique de nos actifs afin de conserver un parc récent », assure le co-fondateur Gautier Delabrousse-Mayoux. Il faut savoir que de trop nombreuses SCPI ont aujourd’hui un parc vieillissant, ce qui peut diminuer la valeur des part ou le rendement. Iroko Zen souhaite donc éviter cela en entretenant ses immeubles et en ayant une gestion dynamique.

Mais cette gestion active et dynamique entraîne-t-elle des frais de gestion plus importants ? Il n’en est rien selon Iroko Zen, qui assure qu’il n’y a « pas de rattrapage sur les frais de gestion. Ils sont simplement un peu plus variables que pour les autres sociétés ».

Commencez à investir avec Iroko Zen

Souscrire chez Iroko Zen, mode d’emploi

Vous êtes convaincus ? Alors vous pouvez souscrire à la SCPI Iroko Zen via l’un des meilleurs courtiers en SCPI, Louve Invest, qui vous accompagnera pendant toutes les démarches. L’avantage de passer par ce courtier est l’accompagnement qu’il propose : des conseillers sont disponibles pour répondre à toutes vos questions pendant le parcours d’inscription, mais aussi une fois que vous avez investi. Louve Invest propose plus de 50 SCPI, donc si vous souhaitez diversifier votre investissement, c’est aussi le courtier idéal !

Une fois que vous vous êtes inscrits et que Iroko a pu vérifier votre identité, vous pourrez faire votre premier investissement, d’au moins 5 000€. Ensuite, vous n’avez plus rien à faire : Iroko Zen s’occupe de tout, et vous toucherez des dividendes au bout du 4^e mois (un délai qui laisse à la société le temps d’investir votre argent). Ensuite, vous toucherez vos revenus tous les mois !

Attention, en cas de sortie dans les 3 premières années, vous aurez 5% HT de frais de sortie

Les versements mensuels chez Iroko Zen

Pour vous aider à épargner tous les mois et à augmenter petit à petit votre patrimoine immobilier, Iroko Zen vous permet de mettre en place très simplement des réinvestissement automatiques de manière mensuels. Vous recevrez également vos revenus mensuellement, vous pouvez tout garder à l’oeil depuis le tableau de bord du site !

Le suivi de votre investissement

Maintenant que vous êtes investisseur, Iroko Zen vous tiens informé régulièrement par e-mail de l’évolution de la SCPI. Achat, vente, travaux, actualités…). Tous les trimestres, vous recevrez également des bulletins trimestriels faisant le bilan de votre investissement. Enfin, Iroko organise des webinaires deux fois par an pour échanger sur l’actualité de la SCPI et répondre aux questions de ses investisseurs.

Quelle fiscalité pour cette SCPI ?

L’investissement en SCPI (hors assurance-vie) est considéré, aux yeux des impôts, comme des revenus fonciers. Il faut savoir qu’Iroko Zen n’est pas accessible via un contrat d’assurance-vie, seulement en direct. Vos dividendes sont donc taxés :

• En fonction de votre tranche d’impôt sur le revenu (barème progressif à quatre tranches allant de 0% à 45%),
• Auquel on ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2% pour tous

Ainsi, le taux d’imposition global varie ainsi de 17,2% pour ceux qui ne sont pas imposables, à 28,2% pour les contribuables assujettis à la tranche de 11%, jusqu’à 62,2% pour ceux soumis à la tranche supérieure du barème.

Cet article nous est proposé par Thomas Bouriel, un professionnel de l’investissement immobilier locatif (nous présentons sa biographie en fin d’article). Thomas avait auparavant rédigé un article sur l’investissement en LMNP.

Qu’est ce qu’une SCI à l’IS  ?

Une Société Civile Immobilière

Une SCI est une Société Civile Immobilière. C’est une forme juridique faite spécialement pour investir dans l’immobilier : elle est dédiée à l’acquisition, à la gestion et à la répartition d’un bien immobilier entre plusieurs associés. Concrètement, lors de l’acquisition d’un bien immobilier à crédit par l’intermédiaire d’une SCI, c’est cette dernière qui souscrit à l’emprunt. Les associés, personnes physiques ou morales, sont caution solidaire de la SCI dans le paiement du crédit.

Ces derniers détiennent des parts sociales de la SCI, selon la règle de répartition décidée au moment de la rédaction des statuts de la SCI. Les statuts permettent également de définir les règles de gestion de l’activité courante de la société et les modalités de prise de décisions entres associés.

L’option fiscale à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le régime fiscal par défaut de la SCI est l’impôt sur les revenus. On parle dans ce cas de SCI à l’IR. La SCI est dans ce cas dite transparente fiscalement. Ses revenus sont traités en revenus fonciers et sont imposés directement sur les revenus personnels des associés.

Sur option, il est possible au moment de la création de la SCI de demander un traitement des revenus locatifs à l’imposition des sociétés (IS). La SCI est alors traitée comptablement et fiscalement comme une entreprise.

Ce type d’imposition offre de nombreux avantages que nous allons détailler.

A noter que les SCI à l’IR ne peuvent générer plus de 10% de leurs revenus de locations meublées ou de locations professionnels (bureaux ou commerces). Au-delà de ce seuil, l’imposition de la SCI bascule automatiquement à l’IS. A contrario, les SCI à l’IS peuvent faire aussi bien de la location nue que de la location meublée ou professionnelle. Voir à ce sujet l’article de loi du site Impôt Gouv.

Quelles sont les avantages d’investir en SCI IS ?

Déduction de toutes les charges et y compris l’amortissement du bien

L’amortissement

Le premier avantage est de pouvoir déduire fiscalement l’amortissement du bien détenu par la SCI. Comme pour un bien exploité en LMNP.

La règle d’amortissement dépend de la nature du bien immobilier détenu (bureaux, logements, commerce) ainsi que des composantes de ce bien (part du terrain, du gros œuvre, des façades, de l’installation générale et technique…). Chaque composant étant soumis à une règle d’amortissement propre, qui varie de 5 ans à plus de 50 ans.

Prenons l’exemple théorique d’un appartement acheté 350 000€ net vendeur et d’une durée d’amortissement linéaire de 35 ans. Chaque année, les associés de la SCI pourront déduire 350 000 / 35 soit 10 000€ de son résultat.

En réalité, les durées d’amortissement variant selon les composants du bien, le montant à déduire sera dégressif. Au maximum les premières années où se cumulent l’amortissement de toutes les composantes du bien. Mais le principe de l’avantage fiscal de l’amortissement reste le même.

Les autres charges locatives

Toutes les autres charges locatives sont également déductibles fiscalement. En voici ci-dessous une liste non exhaustive :

• frais de notaires
• frais d’agence
• dépenses de travaux
• frais de gestion locative
• frais kilométrique pour les déplacement directement liés à l’exploitation du bien
• assurance propriétaire non-occupant
• frais de Syndic
• factures d’eau/électricité/gaz du logement/bureaux/commerce
• intérêts d’emprunts
• rémunération des dirigeants le cas échéant

Dans la pratique, en tenant compte de la totalité des charges déductibles, une SCI aura un résultat fiscal négatif les premières années (généralement entre 5 à 8 ans). Selon plusieurs critères et notamment le niveau de rendement locatif. Chaque déficit est pour information reportable les années suivantes.

Faible fiscalité des revenus de la SCI

L’autre avantage essentiel de la SCI à l’IS est de bénéficier de l’imposition des sociétés, qui a été revue à la baisse depuis 5 ans. Le taux normal d’impôt sur les sociétés est ainsi passé de 33,3% en 2017 à 25% en 2022.

Par ailleurs, en deçà d’un résultat de 38 120€, la SCI à l’IS (comme toutes les entreprises en France), bénéficie de la première tranche d’imposition de 15%.

Tableau synthétique de l’imposition des sociétés dont le CA est inférieur à 7,63 millions d’euros. En France.

Bénéfices compris	Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2018	Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2019	Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2020	Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2021	Exercice fiscal ouvert à compter de 1er janv. 2022
Entre 0€ et 38 120€	15%	15%	15%	15%	15%
Entre 38 120€ et 500 000€	28%	28%	28%	26,5%	25%
+ 500 000€	33,3%	31%	28%	26,5%	25%

Note : il est possible d’anticiper le niveau de patrimoine au sein d’une SCI afin de ne pas dépasser 38 120€ de résultat et d’être imposé à 15% sur la totalité des revenus fiscaux de la SCI. Ce seuil est à calculer au cas par cas. C’est une des raisons pour lesquelles certains investisseurs détiennent leur patrimoine immobilier locatif via plusieurs SCI à l’IS.

Du fait de ce “bouclier fiscal” de l’IS au niveau de la SCI, la plupart des investisseurs préfèrent “laisser” la trésorerie au niveau de la SCI afin d’anticiper des travaux à venir ou s’en servir pour de nouvelles acquisitions. Il est possible pour les associés de “sortir” de la trésorerie de la SCI. Dans ce cas, trois options. 1/ un versement de dividendes, qui est imposé à 30% (Flat Tax). 2/ une rémunération de gérant (en tant que TNS, imposé à environ 45%). 3/ versement de frais correspondant aux dépenses réelles liées à la gestion du patrimoine de la SCI.

Sortir de la règle de calcul d’endettement des particuliers

Réglementation au 1er janvier 2022 pour le calcul d’endettement des particuliers.

En 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a émis des recommandations à destination des banques, visant à durcir les conditions d’octroi de crédits immobiliers pour les particuliers. Dans un contexte de lutte contre l’envolée des prix de l’immobilier.

Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont passées dans les textes de loi. Le changement essentiel porte sur le mode de calcul du taux d’endettement. Les banques ne peuvent plus considérer qu’un investissement locatif autofinancé n’impacte pas l’endettement.

Elles doivent intégrer la totalité des revenus d’une part (au dénominateur), et la totalité des charges et crédits d’autre part (au numérateur). Ce qui a mathématiquement pour conséquence, à situation équivalente, d’augmenter le taux d’endettement. Un investissement locatif à crédit, même totalement auto-financé, alourdit le taux d’endettement de l’investisseur.

Le traitement particulier des SCI à l’IS

Du point de vue du financement, la SCI à l’IS est quant à elle traitée comme une société et échappe pour l’instant aux règles de calcul d’endettement des particuliers.

Selon les profils des associés de la SCI, cela permet par ailleurs d’obtenir des financements auprès d’organismes de financement non-bancaires. Qui peuvent proposer des montants de financements et des durées d’emprunt supérieurs à ceux proposés pour des investissements en noms propres.

Sans l’obligation dans ce cas de soumettre le crédit à la validation par un cautionnement tiers (Crédit Logement, SACEF…) ou à une hypothèque.

Conclusion : la SCI à l’IS, de nombreux avantages

En somme, l’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS offre un large éventail d’avantages pour les investisseurs soucieux d’optimiser leurs activités immobilières. En associant la déduction des intérêts d’emprunt pour l’acquisition du bien immobilier, la réduction des coûts d’entretien et d’amélioration, ainsi que la déduction des frais de gestion locative, les avantages fiscaux sont nombreux. De plus, avec cette forme juridique, les biens sont protégés des risques personnels et financiers auxquels chaque associé pourrait être exposé. Il s’agit d’une forme fiable et éprouvée d’investissement locatif qui permet aux investisseurs de minimiser les coûts fiscaux associés à leurs activités immobilières tout en bénéficiant d’une meilleure protection de leur patrimoine.

Quelles sont les démarches à suivre pour créer une SCI IS?

1. Choix de l’associé

La première étape évidente est le choix des associés. Ce peut être des associés personnes physiques et/ou morales. Il faut dans tous les cas au moins deux associés.

Faire attention à choisir un associé qui a, entre autres, un horizon d’investissement et des motivations similaires.

2. Effectuer les démarches de création (statuts, greffe, Kbis)

Les démarches de création sont relativement simples. Il faut tout d’abord rédiger les statuts de la SCI, qui doivent être signés par l’ensemble des associés. Les statuts définissent le nom et le siège social de la SCI, le montant de détentions des parts de chaque associé, le rôle du ou des gérants, les modalités de cession des parts de SCI, la date de clôture comptable…

Dans le doute, faites vous accompagner sur ces formalités par un juriste.

Ensuite, il faut soumettre l’ensemble du dossier (statuts signés, pièces d’identité, justificatif de domicile au siège de la SCI, certificat de non condamnation…) sur le site du Greffe. Et remplir le formulaire dédié, en choisissant notamment l’option fiscale IS et en s’acquittant des frais de création. Compter environ 250€ de frais de constitution.

Une fois le dossier dûment complété, le Greffe vous transmettra le Kbis de la SCI qui fera mention de son numéro de SIRET.

3. Tenue comptable

La SCI à l’IS est soumise à l’obligation d’une comptabilité annuelle. Compter entre 1 000€ et 1 400€/an de frais de comptabilité pour une SCI à l’IS. Selon la taille du patrimoine détenu sur la SCI.

Pour information, la date de première clôture comptable peut-être reportée à la fin de l’année suivant l’année de la création. Ce qui permet d’économiser une année de frais de tenue comptable.

Conclusion sur le montage de la SCI à l’IS

Investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS offre ainsi de nombreux avantages. Notamment du fait de la faible fiscalité des revenus au niveau de la SCI. Cette moindre imposition peut-être exploitée afin de faire croître plus rapidement votre patrimoine immobilier. D’autant que les règles de financement en SCI à l’IS sont plus souples que pour les particuliers.

A un certain niveau de patrimoine, au sein de plusieurs SCI à l’IS (pour rester sur la première tranche d’IS à 15%), il peut être pertinent de créer une holding. Cette structure (SARL, SAS…) permet de faire circuler la trésorerie librement entre les SCI et/ou présenter une situation financière consolidée pour la banque. En vue d’un énième achat locatif.

A propos de l’auteur

Perlib, un courtier réputé pour la qualité de son accompagnement

Nous avons déjà parlé de Perlib dans cet article : avis complet sur Perlib.

Petit rappel utile : les assurances-vie et les PER sont des enveloppes fiscales conçues et gérées par des compagnies d’assurances. Il faut savoir que ces dernières sous-traitent largement la commercialisation de leurs produits à des intermédiaires agréés (courtiers, banques de réseau, etc.). Pour ouvrir une assurance-vie ou un PER, vous êtes donc obligé de passer par l’un de ces intermédiaires.

Or une majorité d’entre eux se contentent de commercialiser ces enveloppes sans proposer un véritable suivi. A moins d’être client fortuné dans une banque privée, il est rare de pouvoir bénéficier de conseils personnalisés. C’est sur ce point que Perlib fonde sa légitimé : en offrant à ses clients un service d’accompagnement sur-mesure. Concrètement, le courtier dispose d’une équipe composée de conseillers agréés (tous certifiés CIF) et d’ingénieurs patrimoniaux qui prennent le temps d’étudier votre situation personnelle afin de vous guider dans vos problématiques financières (épargne, retraite, transmission de patrimoine, etc.).

Chaque client bénéficie d’une étude complète et personnalisée, d’une analyse de tous ses contrats en cours (assurance-vie, plans d’épargne…) pour les optimiser, et même d’un récapitulatif de carrière. Tout cela gratuitement et avant même la souscription !

La qualité de son service d’accompagnement est d’ailleurs souligné par les nombreux avis élogieux publiés sur Google et Trustpilot :

Un grand nombre de clients faisaient part de leur intérêt d’investir dans l’immobilier, et sollicitait Perlib pour les conseiller et les accompagner dans leurs démarches. C’est sur ce constat que le courtier a décidé d’étoffer son offre à l’immobilier.

Perlib propose d’investir dans l’immobilier en direct ou via des fonds

Acheter des parts de SCPI

Les SCPI sont des fonds immobiliers diversifiés, qui génèrent un rendement régulier. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le fonctionnement des SCPI. Ces fonds sont une solution idéale pour les épargnants qui cherchent à diversifier leur patrimoine dans l’immobilier sans avoir les contraintes de gestion.

Perlib donne accès à 7 SCPI :

• Primopierre
• Patrimmo Croissance
• Primovie
• EFimmo1
• Immorente
• Corum Eurion
• Corum XL

Investir dans l’immobilier en direct sous le statut LMNP

Lorsqu’on investit dans l’immobilier ancien, la meilleure solution est d’investir sous le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Pourquoi ? Parce qu’il bénéficie d’un incroyable avantage fiscal : il permet d’amortir le prix d’achat du bien et donc de réduire l’assiette fiscale. Dans beaucoup de cas, l’investissement immobilier en LMNP permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

Perlib s’est constitué d’un réseau de professionnels (chasseurs d’immobiliser, artisans, agences de location…) pour vous aider à investir sereinement en LMNP.

Bénéficier d’un avantage fiscal avec la Loi Pinel

Une autre manière d’investir dans l’immobilier locatif en direct est d’acheter dans le neuf. Avec la Loi Pinel, vous bénéficiez d’un avantage fiscal sous certaines conditions.

Investir en Pinel peut être très intéressant… à condition de bien choisir son projet. L’accompagnement par un professionnel peut faire la différence.

Présentation des fondateurs de Vesta

Pouvez-vous vous présenter à nos lecteurs : qui vous êtes et comment vous vous êtes rencontrés ?

Philippe et Nicolas, nous nous sommes rencontrés dans un grand fonds d’investissement parisien. Nous avons tous les deux des parcours très similaires : nous venons tous les deux de province (Lorient pour lui et Nice pour moi), avons étudié en école de commerce et Sciences Po puis avons débuté notre carrière en banque d’affaires, à Londres et à Paris où nous avons conseillé de grands groupes internationaux dans leurs opérations de fusions et acquisitions.

Dès notre premier salaire, nous avons tous les deux commencé à investir massivement dans l’immobilier et à tester différentes stratégies (studios, locaux commerciaux, immeubles, colocations). Nous avons d’abord ciblé des investissements dans nos villes de naissances respectives. Puis nous avons diversifié en achetant dans le reste de la France. Nous mettons tous nos investissements en gestion locative. L’objectif est de minimiser la gestion du bien post acquisition. Cela a un coût bien sûr, mais nous le prenons en compte en amont dans nos modélisations financières.

Jusqu’à présent, tous nos investissements s’autofinancent et libèrent un bénéfice mensuel (après prise en compte de la gestion locative, des impôts, diverses charges, provisions pour travaux…).

Quelle est la plus grande réussite et la plus grande erreur que vous ayez faite dans votre parcours d’investisseur immobilier ?

L’acquisition d’un appartement ou d’un immeuble semble à priori assez simple mais c’est en réalité très technique. Nous nous sommes lancés dans l’immobilier avec peu de connaissances techniques et sans être accompagnés. Nous avons donc fait beaucoup d’erreurs de débutant ! C’est pourquoi nous sommes convaincus que nos clients doivent être accompagnés de A à Z par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Par exemple, sur nos premiers financements, nous n’avions pas pensé à négocier un différé bancaire ou à intégrer dans l’enveloppe travaux une poche pour l’ameublement. C’est en se trompant qu’on apprend, et notre accompagnement a pour but d’éviter à nos clients de commettre les mêmes erreurs.

Heureusement, nous avons eu aussi de très nombreuses réussites. L’intégralité de nos biens s’autofinancent et génèrent un bénéfice positif, certains mêmes atteignant 17% de rentabilité brute.

En dehors de l’immobilier, dans quoi investissez-vous à titre personnel ?

L’investissement est notre métier ! Nous sommes tous les deux issus du capital investissement (Private Equity). Nous avons un patrimoine diversifié. Nous avons optimisé notre capacité d’endettement en investissant dans l’immobilier locatif à haut rendement. Nos liquidités sont investies en assurance vie (sous forme d’ETF principalement), en PEA, en action américaines (GAFA) et en crypto (DeFi principalement).

Trouver des biens immobiliers rentables avec Vesta

Philippe et Nicolas ont créé Vesta, une société qui accompagne les investisseurs en leur dénichant des biens immobiliers locatifs rentables et clefs-en-main. C’est donc un « chasseur immobilier » qui s’occupe du projet de bout en bout : recherche du bien, négociation du prix, en cas de travaux mise en relation avec les artisans, etc.

Philippe et Nicolas, pourquoi avoir créé Vesta ?

L’investissement immobilier locatif intéresse énormément de personnes mais très peu osent passer à l’action. Très souvent, cela fait peur : erreur dans le choix du bien, vacance locative qu’il faudra financer avec ses propres revenus, travaux coûteux non anticipés etc. Ces craintes sont souvent dues à un manque de connaissances et peuvent être levées très facilement grâce à des conseils de qualité.

Etant passionnés d’immobilier, Nicolas et moi avons testé les différents acteurs du marché de l’investissement clé en main. Nous sommes partis d’un constat : l’offre actuellement proposée sur le marché dans ce domaine est peu technique et plutôt décevante. Plus que des experts en investissement, nous avons surtout vu des agents immobiliers ou des vendeurs, ne rentrant pas en profondeur dans l’analyse de l’opportunité et des risques, souvent même ne maitrisant pas les bases de la comptabilité et de la fiscalité.

De plus, après une première analyse, nous avons constaté que des frais de commissions élevés n’étaient pas forcément justifiés et souvent peu transparents. Puis en creusant davantage, nous avons observé que certains investisseurs déchantaient suite à la découverte de frais cachés, sous forme de commissions considérables sur les travaux et meubles ou à des retards et des dépassements de budget travaux non anticipés.

Enfin, les opportunités sourcées offraient souvent des rendements inférieurs à l’attendu, des vices étaient passés sous silence et les prix d’achats étaient parfois trop élevés par rapport au prix du marché. Ainsi, nous avons eu l’idée de proposer nos conseils et notre accompagnement personnalisé aux investisseurs néophytes hésitant à se lancer !

Quels sont les différences entre Vesta et ses concurrents ?

Forts de notre expérience et nos compétences d’investisseurs professionnels en capital investissement (Private Equity), nous appliquons nos méthodes au monde de l’investissement locatif. Nous trouvons les meilleures affaires du marché offrant des rentabilités élevées et durables, et ce en effectuant des Due Diligences très poussées afin de proposer uniquement des projets validés dans lesquels nous serions prêts à investir pour notre propre compte.

Nous analysons rigoureusement chaque opportunité en nous assurant de la viabilité du projet sur le long-terme grâce à une analyse de la zone d’investissement et des potentiels risques (qualité de la zone géographique, demande locative, projets d’urbanisme, qualité du voisinage, des futurs locataires, pertinence du prix d’acquisition). Nous privilégions la qualité à la quantité : nous avons été formés ainsi et souhaitons continuer à maintenir ce niveau d’exigence. Nous sommes extrêmement pointilleux quant à la qualité des biens proposés, et espérons nous démarquer de nos concurrents en privilégiant la qualité de service et l’intérêt financier de nos clients à la volumétrie de transaction réalisées.

Nous offrons un suivi du dossier de bout en bout : nous proposons un accompagnement structuré afin de concrétiser chaque projet d’investissement dans les meilleurs délais avec un investissement temps minimum pour le client.

Et concrètement ?

L’acquisition d’un immeuble de rapport semble à priori assez simple mais c’est en réalité très technique. C’est pourquoi nous sommes convaincus que l’acquéreur doit être accompagné de A à Z par des professionnels de l’investissement expérimentés.

Nous intervenons et apportons de la valeur ajoutée à chaque étape :

• Définition d’un plan d’investissement : nous élaborons un plan d’investissement sur mesure répondant aux besoins et critères de chacun de nos prospects. Certains clients préfèrent des biens dit « patrimoniaux » situés en hypercentre de villes dynamiques, d’autres s’orientent vers des stratégies générant plus de bénéfice en choisissant des immeubles dans des zones moins valorisées. Cette étape est donc clé pour encadrer précisément la recherche de nos clients
• Sourcing : nous passons ensuite au crible les biens disponibles sur le marché pour proposer les meilleures affaires répondant précisément aux critères de nos clients
• Due diligence : lorsque le client se positionne sur un bien, nous reprenons les grilles d’analyse que nous utilisions lors de l’acquisition d’entreprises, à savoir : validation du prix, étude de la demande locative, analyse fine des diagnostics, enquête d’urbanisme, validation du cadastre, enquêtes de voisinage, mise en concurrence des meilleurs artisans pour les travaux, etc.
• Financement : nous accompagnons nos clients dans leur recherche de financement pour qu’ils obtiennent les meilleures conditions de prêt. Pour ce faire, nous élaborons un dossier d’investissement de qualité incluant une description du bien, une revue de ses points forts et potentiels risques, nous ajoutons aussi des analyses de la ville, de la demande locative, une modélisation financière… Tout ça dans le but de présenter un dossier béton auprès de nos partenaires bancaires et d’obtenir les meilleures conditions de financement
• Notaire : nous mettons en relation nos clients avec notre réseau de notaires proactifs pour les accompagner du compromis à la signature de l’acte authentique
• Travaux et suivi : nous mettons en concurrence et sélectionnons les meilleurs artisans locaux pour réaliser des travaux de qualité à un juste prix et assurons le suivi de chantier
• Ameublement : nous gérons les achats, la livraison et l’installation de meubles et décorations de qualité. D’ailleurs nous ne prenons pas de commission sur les travaux ni l’ameublement. Nous restons donc impartiaux dans la sélection des artisans afin de préserver l’intérêt de nos clients et leur fournir le meilleur service au juste prix
• Fiscalité : nous apportons nos connaissances en fiscalité immobilière pour proposer des montages fiscaux optimisés et, le cas échéant, mettons en relation nos clients avec notre comptable pour la mise en place des structures juridiques (LMNP, SCI, SARL…)
• Location et gestion : nous mettons en relation nos clients avec notre réseau de gestionnaires de confiance, et mettons en place sur demande des garanties loyer impayés à des tarifs préférentiels.

Un exemple de projet réalisé par Vesta

Vos tarifs sont très attractifs : 4,5% net vendeur et avant travaux. A titre de comparaison, les tarifs pour ce type de prestation tournent plutôt autour de 8% après travaux. Comment arrivez-vous à être deux fois moins chers que la concurrence ? Est-ce rentable pour vous, compte tenu de l’énorme charge de travail que cela représente ?

Nous démarrons sur un tarif agressif à 4,5% net vendeur dans une optique de prise rapide de parts de marché.

Nous acceptons des marges faibles pour commencer le temps de nous faire connaître. Cela en effet représente une énorme charge de travail, et nous souhaitons conserver la qualité de service qui est notre priorité. Ce tarif est donc préférentiel et nous avons vocation à l’augmenter face à l’augmentation du volume de transactions dans le but de recruter les meilleurs profils et ainsi conserver notre niveau d’exigence.

Ces frais sont facturés au succès, empruntables et fiscalement déductibles. Par ailleurs, nous ne prenons aucun autre frais sur les travaux et le suivi, l’ameublement, etc. Nous ne facturons pas non plus de mandat de recherche et ne demandons aucune exclusivité à nos clients.

Pouvez-vous nous en dire plus sur les stratégies d’investissement que vous proposez ?

La principale stratégie d’investissement que nous proposons, et celle que nous privilégions, est l’acquisition d’immeubles de rapport dans des villes dynamiques et à proximité de Paris. Notre produit type sera par exemple un immeuble de rapport, situé dans le centre-ville d’Amiens, générant un rendement brut de 8.5%. Après paiement des intérêts, de la dette, des charges, des frais de gestion locatif, de garantie de loyers impayés et des impôts ce produit génèrera plus de 140€ par mois de cash-flow. L’apport pour ce genre de produit sera typiquement entre 5,000€ et 10,000€.

Votre loyer sera garanti grâce à la mise en place d’assurance loyer impayés (dont le coût est aujourd’hui autour de 2% du loyer) et suivra l’inflation. Le retour sur investissement est ainsi considérable. Vous investissez 5,000€ ou 10,000€ et la banque vous finance le reste à taux fixe (entre 1.0 et 1.5% généralement) sur 20 ou 25 ans. Après remboursement du prêt, vous êtes l’heureux propriétaire d’un immeuble de rapport, générant 2,500-3,000€ par mois et valorisé 400-500k€. De plus, si nous parvenons à négocier un différé de 3 ans sur le prêt, vous vous constituerez sur les 3 premières années une petite fortune (environ 30,000€) qui pourra servir comme coussin de sécurité ou comme apport pour d’autres investissements.

Enfin, ces biens disposent souvent d’un fort potentiel d’optimisation fiscale grâce notamment à des travaux de rénovation importants et à des régimes fiscaux très avantageux (notamment LMNP et SCI à l’IS, que nous privilégions). Le retour sur investissement sur la durée de l’investissement est ainsi de l’ordre de x20 à x50. Pour nous, le rapport risque rendement est tout bonnement imbattable. A titre de comparaison, si vous investissez les mêmes 5,000€ dans une part de crowdfunding ou dans une SCPI, vous générerez 30 ou 50€ par mois avant impôts.

A qui s’adresse ce type de stratégie ?

Nous aurions tendance à répondre : tout le monde. Plus concrètement, une personne ayant une situation financière stable (un CDI ou des revenus réguliers et pérennes) et disposant d’un peu d’épargne peut complètement devenir propriétaire de ce genre de bien. Nous recommandons souvent à nos clients de commencer des investissements locatifs à haut rendement avant de faire l’acquisition de leur résidence principale. En effet, l’acquisition de la résidence principale peut bloquer par la suite les futurs investissements locatifs (l’inverse au contraire peut améliorer le dossier de financement d’une résidence principale).

Grâce à notre accompagnement, aucune connaissance du monde de l’investissement ou de l’immobilier n’est requise, nous pilotons le projet de bout en bout.

La vision de Philippe et Nicolas

Philippe et Nicolas sont devenu des experts dans l’investissement immobilier, nous en profitons pour avoir leur vision sur l’état du marché :

Depuis les années 2000, le prix de l’immobilier a augmenté beaucoup plus rapidement que le revenu des ménages comme le montre le graphique ci-dessous. Le marché immobilier n’a jamais été aussi haut. Après l’expansion, la récession ? 

Nous sommes convaincus que le fait d’investir dans des immeubles de rapport qui s’autofinancent et génèrent du bénéfice mensuel est un investissement très peu risqué, complètement agnostique des cycles économiques. On pense également que c’est un excellent instrument de protection contre l’inflation : les loyers étant indexés à l’inflation tandis que les intérêts et mensualités restent fixes. En l’état, aujourd’hui les prix de l’immobilier sont élevés, mais il est toujours possible de trouver des bonnes affaires (non sans difficultés !) dans des zones dynamiques proches de Paris, et non soumises à l’encadrement des loyers. Donc oui ! Pour nous, c’est toujours le bon moment d’investir sur ce type de bien.

Un autre risque semble se dessiner : la hausse attendue des taux d’intérêts et l’incertitude lié au conflit Ukrainien. Est-ce le bon moment d’investir ou faut-il attendre ?

Si l’on prend l’exemple d’un investissement type dans un immeuble de rapport qui génère 9% de rendement brut, avec un emprunt de 300 000€, une augmentation de 0.2% du taux sur 25 ans représente une baisse du bénéfice net en d’environ 30€ par mois, passant de 543€ à 514€ par mois. Pour nous, cela reste négligeable et ne change pas l’attractivité d’un projet qui s’autofinance, d’autant plus que les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement.

Ensuite, il est important de prendre en compte le contexte inflationniste et de raisonner en taux réel, c’est-à-dire prenant en compte le niveau d’inflation. Quand vous empruntez en France sur 25 ans à 1.2%, le taux réel est en fait de -4.3%, donc la banque vous fait « gagner de l’argent » en empruntant. Également, nous sommes convaincus qu’en temps de guerre, détenir des valeurs refuge comme l’or ou l’immobilier est loin d’être une mauvaise idée. Enfin, il faut garder à l’esprit que les taux restent historiquement très bas, pour rappel, nos parents ont emprunté à des taux avoisinant les 9%…

Dès janvier 2023 les normes DPE vont contraindre les propriétaires à isoler leurs biens pour continuer de les louer. Quelles seront les conséquences pour les investisseurs qui entrent sur le marché du locatif ? Cela ne va-t-il pas réduire le nombre de biens rentables ?

Nous considérons les normes DPE comme une opportunité, une façon d’améliorer l’offre de logement existante, de chasser les marchands de sommeil tout en diminuant fortement le montant des charges énergétiques. Nous intégrons systématiquement les travaux éventuels de rénovation énergétiques dans nos modélisations financières et nous les prenons compte lors des négociations avec les vendeurs.

Avez-vous des convictions personnelles à nous partager ?

Chez Vesta, nous sommes convaincus que l’immobilier est l’outil incontournable de création de patrimoine et de sécurisation de l’avenir. Dans un pays où plus que jamais l’épargne est rongée par l’inflation et les pensions de retraite s’affaissent, nous sommes convaincus que toute personne devrait, lorsqu’elle en a la possibilité, optimiser sa capacité d’endettement et posséder de l’immobilier locatif et rentable.

Comment voyez-vous la suite ?

Aujourd’hui, après seulement quelques mois d’existence, plusieurs clients nous ont fait confiance. Nous avons réalisé des projets dans 3 villes de province. Notre principal défi, c’est de pouvoir proposer des investissements dans davantage de villes à haut potentiel de rendement locatif.

C’est pourquoi nous souhaitons recruter plusieurs collaborateurs. Nous pourrons ainsi accélérer notre sourcing et augmenter la volumétrie de biens que nous proposons tout en conservant la qualité de service, notre priorité.

Conclusion

Nous remercions Philippe et Nicolas d’avoir pris le temps de répondre à nos questions, et pour leur éclairage d’investisseurs immobiliers avisés.

Un chasseur immobilier est un partenaire précieux pour réaliser sereinement, et sans y passer trop de temps, un investissement locatif de qualité. Leurs tarifs préférentiels à 4,5% avant travaux sont tout simplement imbattables, mais cela ne durera pas éternellement.

Vous pouvez les contacter via leur site internet : www.vesta-groupe.fr

Le crowdfunding consiste, pour un promoteur immobilier, à faire appel au grand public pour financer un projet de construction. Accessible à partir de 1 000€, vous pouvez investir dans un ou plusieurs projets immobiliers. Dans les faits, vous n’êtes pas propriétaire mais prêteur : le capital vous est remboursé à la fin du projet avec un intérêt allant de +7% à +10% par an.

Le succès du crowdfunding immobilier vient de son excellent rapport rendement/risque : les meilleures plateformes comme Homunity ont présenté des centaines de projets sans défaut depuis leur création.

Pour en savoir plus, découvrez notre Guide sur le fonctionnement du crowdfunding immobilier

Vous êtes toujours décidé à vous lancer dans l’immobilier locatif ? Vous trouverez dans cet article les pratiques et conseils pour réussir son investissement.

Bien choisir son bien immobilier en vue de le louer

C’est la partie la plus délicate et certainement la plus importante car elle conditionne la réussite de votre investissement locatif.

Pour maximiser le rendement locatif, l’objectif sera d’acquérir un logement le moins cher possible qui pourra être loué dans les meilleurs conditions (nous excluons le cas particulier où vous chercheriez un bien immobilier location en vue de l’occuper plus tard).

Pour bien choisir le bien immobilier, il faut raisonner sur 3 niveaux : la ville, le quartier et le logement.

Bien choisir la ville

Optez pour une ville dynamique et attrayante, cela augmente vos chances de louer facilement à une population solvable. Cela peut être une ville étudiante, une zone à forte concentration d’entreprise, voire même un lieu très fréquenté par les touristes pour de la location saisonnière… Faites une première étude pour en dégager les grandes tendances : croissance de la population, principales catégories sociales, tension du marché locatif, etc. Vous pouvez récupérer des données très intéressantes sur le site de l’INSEE.

Privilégiez une ville pas trop loin de votre lieu de résidence, en particulier si vous décidez de tout gérer vous-même. Comme nous l’avons expliqué, faire de l’investissement locatif est chronophage et nécessitera de nombreux déplacements. Essayez, dans la mesure du possible, de choisir une ville à moins d’une heure en transport de votre lieu d’habitation.

Soyez informé au maximum. Vous ne trouverez les bonnes affaires que si vous connaissez parfaitement la ville. Si un appartement est à vendre à un prix moins élevé que la moyenne du marché, comment savoir s’il s’agit d’une bonne affaire ou qu’il y a anguille sous roche (hausse de la délinquance dans cette partie de la ville, lieux propices aux fêtes nocturnes) ? Informez-vous au mieux et multipliez les repérages sur le terrain. Ce sera bien sûr plus facile s’il s’agit de la ville où vous habitez ou venez.

Bien choisir le quartier

Choisissez un bon quartier, agréable à vivre et jouissant d’une bonne réputation : vous réduirez les risques de vacance locative. L’information à ce sujet ne manque pas sur internet, notamment sur les Forums de discussion. Mais là encore rien ne vaut l’expérience de terrain en visitant le quartier à différentes heures de la journée.

Renseignez-vous sur les prix de l’immobilier dans le quartier. Les prix peuvent varier d’une rue à l’autre ! Consultez DVF Etalab, un site de l’Etat qui publie toutes les transactions immobilières réalisées en France depuis 2014. Vous y trouverez pour chaque transaction : la date de la cession, la surface, le nombre de pièce et le prix de vente tel que renseigné par le notaire. Ce site est une véritable mine d’or !

Validez l’appétence des locataires pour le quartier. En effet, il est possible qu’une zone a priori intéressante soit peu adaptée pour la location du type de bien que vous souhaitiez acquérir. Par exemple, un quartier pourrait attirer des familles (donc parfait pour les T3 et T4) mais répugner les étudiants et les jeunes actifs (T1 difficile à louer). Pour s’en rendre compte, une astuce consiste à émettre une fausse offre de location sur un site d’annonce. Les réponses que vous recevrez vous donneront une estimation de la demande locative et du profil des locataires. Cette technique très utile n’étant pas des plus éthiques, nous vous recommandons de l’appliquer avec parcimonie.

Bien choisir le logement

Au-delà du prix affiché, il y a de multiples critères à prendre en compte. Nous vous recommandons d’être particulièrement attentifs à ceux-ci :

• L’emplacement du bien dans le quartier : proximité des commerces, des transports en commun… évitez à tout prix les zones bruyantes (rue passante, nombreux bars, grande surface pouvant se faire livrer tôt le matin…)
• L’ensoleillement, en particulier dans le séjour ou la pièce principale. Il s’agit d’un critère important pour de nombreux locataires.
• Les pièces sont-elles bien disposées ? Si non, est-il possible de les réorganiser avec des travaux ?
• Dans le cas d’un appartement, vérifiez le montant des charges de copropriétés qui peuvent être importantes.
• L’appartement est-il adapté pour le profil de locataire que je vise (T1 pour un étudiant, T2 pour un couple ou un jeune actif, T3 et au-delà pour une famille, etc.).

Calculer le rendement locatif de votre projet immobilier

Exigez un bon rendement locatif ! Nous l’avons vu, l’investissement locatif immobilier vous demandera du temps et de l’énergie, d’autant plus si vous décidez de tout gérer vous-même. Il est donc normal d’attendre un rendement attractif, sinon il serait plus avantageux d’investir dans des placements qui nécessitent peu d’effort tels que des SCPI ou le crowdfunding immobilier. Un rendement net de l’ordre de 4-5% nous parait correct.

Nous allons voir dans cette partie comment calculer le rendement d’un investissement locatif immobilier, en prenant un exemple concret pour illustrer nos explications.

Prenons l’exemple suivant : un investisseur a acquis un 3 pièces dans le centre de Grenoble pour 200 000€ pouvant être loué à 1 300€ brut par mois. Son taux marginal d’imposition est de 30%. L’investissement s’est fait par emprunt à 100%, les intérêts s’élèvent à 2 000€ la première année.

Calculer la rentabilité locative

Le « rendement locatif » est un terme allègrement employé, qui recouvre en réalité 3 définitions. La première est le rendement brut qui ne prend en compte que les revenus tirés des loyers. Le rendement net intègre quant à lui les charges d’exploitation. Enfin le rendement net-net, le plus réaliste des 3, prend également en compte l’impact de la fiscalité.

Le rendement locatif brut

Rendement locatif brut = Loyer annuel / Prix d’achat du bien immobilier

C’est le taux de rendement le plus simple : il consiste à diviser le loyer annuel par le prix du bien.

Dans notre exemple, le rendement brut se calculerait ainsi :

• Prix d’achat du logement = 200 000€
• Frais supplémentaires liés à l’achat locatif (notaire, commission d’agence, frais liés au crédit…) = 16 000€
• Loyer annuel brut = 15 600€
• Rendement brut = 15 600€ / 216 000€ = 7,2%

Le rendement locatif net

Rendement locatif net = [Loyer annuel brut – charges] / Prix d’achat du logement

Ce rendement tient compte des charges que vous devrez décaisser. Un bien immobilier nécessite de nombreuses dépenses courantes, ne serait-ce que pour son entretien. Voici par exemple :

• Les dépenses incompressibles. Vous ne pouvez y échapper ! Les principales sont les charges de co-propriétés (pour un appartement) et la taxe foncière qui représentent plusieurs mois de loyer !
• Les petits travaux d’entretien courant représentent en général entre 5% et 6% des loyers. Il s’agit d’une moyenne, qui dépend de nombreux facteurs à commencer par l’âge et l’état préalable du bien. Sachez qu’une partie des frais peuvent être en partie financés par le locataire s’ils lui sont directement profitables (économie d’énergie par exemple) : consultez ici la liste des charges récupérables.
• La rotation des locataires. Nous recommandons de prendre en compte la rotation des locataires dans votre calcul, surtout si le bien est un T1 car plus propice au turn-over. Le temps de trouver un nouveau locataire et de passer un coup de peinture, il n’est pas rare que le bien soit inhabité un certain temps… C’est d’autant moins de revenu pour vous ! Comptez environ 3% de loyer en moins (cela correspond à 1 mois sans loyer tous les 3 ans).

Dans notre exemple, voici ce que donnerait le rendement net :

• Charges d’exploitation = entretien du logement (650€) + charges de copropriété (2 400€) + assurance propriétaire non occupant (50€) + taxe foncière (1 300€) = 4 700€
• Frais prévisionnels en cas de changement de locataire, estimé à 3% du loyer = 3% x 15 600€ = 468€
• Charges locatives remboursées par le locataire = 1 600€
• Rendement net = [15 600 + 1 600€ – 4 700€ – 468€] / 216 000€ = 5,7%

Le rendement locatif net-net

Rendement locatif net net = [Loyer net – Prélèvements sociaux – impôt sur le revenu] / Prix d’achat du bien

C’est le taux le plus réaliste car il incorpore la fiscalité, qui est loin d’être anecdotique. Elle dépendra de votre situation et du régime fiscal que vous aurez choisi. Dans notre exemple, l’investisseur a choisis une location non meublée au régime réel.

• Les prélèvements sociaux de 17,2% sont calculés sur ce qu’il gagne effectivement, à savoir les loyers et les charges locatives remboursés par le locataire. Cela donne [15 600 + 1 600] x 17,2% = 2 958€
• L’impôt sur le revenu se calcul sur la base de ce qu’il a gagné, net des charges et net des intérêts d’emprunt. Part imposable des loyers = Loyer annuel – charges décaissées – intérêt d’emprunt = 10 800 €
• Impôt sur le revenu (IR) = 30% x 10 800€ = 3 240€
• Rendement net net = [loyer annuel net de charges – PS – IR] / Prix d’achat = 2,8%

Voici le tableau de calcul en guise de résumé :

Crédit immobilier : l’importance de choisir un prêt adapté

Bien choisir son prêt immobilier pour optimiser le rendement

Il est conseillé de faire appel au crédit bancaire lorsque l’on se lance dans un investissement immobilier locatif. En effet, le crédit vous permet de gagner sur 2 tableaux :

• Profiter de l’effet de levier, qui est la différence entre le rendement de votre investissement et le taux d’emprunt. C’est cette différence qui vous enrichie : en réalisant 5% grâce à un emprunt de 1%, vous gagnez 4% avec de l’argent que vous n’avez pas !
• Les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu foncier. Le crédit vous permet de faire des économies d’impôt, ce qui améliore le rendement de votre investissement.

C’est grâce au crédit que des investisseurs sont capables d’acheter un bien immobilier locatif pouvant s’autofinancer : les loyers suffisent à payer les charges, l’impôt et l’emprunt. A la fin du crédit, ils se retrouvent 100% propriétaire avec un apport de départ minimum. Cette technique peut se répliquer autant de fois que votre capacité d’emprunt le permet. C’est ainsi que des investisseurs se retrouvent propriétaires d’une dizaine de biens immobiliers en quelques décennies.

Comparez pour trouver le meilleur taux d’emprunt

Pour optimiser l’investissement locatif il est recommandé d’emprunter 100% du prix d’achat locatif afin de profiter pleinement des avantages que nous avons cités précédemment.

Concernant la durée du crédit, cela dépend de votre situation financière. Sachez simplement que plus la durée est longue moins la mensualité sera importante. Ainsi, il sera plus facile d’atteindre l’autofinancement. Une période de 20 ans nous parait convenable.

Enfin concernant les taux, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Dans un contexte de taux bas, les banques et agences se sont lancés dans une compétition féroce. Nous avons réalisé une étude comparative sur les principales offres du marché. Nous en sommes venus à la conclusion que les meilleures étaient celles proposées par BforBank et Fortuneo :

Pour connaitre le détail de l’étude, vous pouvez consulter notre comparatif des crédits immobilier.

Optimisez les frais des assurances obligatoires

Dans le cadre de son investissement en immobilier locatif, le bailleur devra souscrire à des assurances. Certaines sont obligatoires comme l’assurance propriétaire non-occupant et l’assurance emprunteur s’il souscrit à un crédit bancaire. Leurs frais ne sont pas négligeables et ont un impact sur le rendement de l’investissement, d’où l’intérêt de les limiter du mieux possible.

Assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) : optez pour un contrat en ligne

Cette assurance concerne les propriétaires qui loue leur bien sans l’habiter. Elle permet :

• De couvrir la responsabilité civile
• De protéger le logement en cas de sinistre important
• De couvrir le propriétaire dans le cas où le locataire ne disposerait pas d’une assurance habitation.

Cette assurance est obligatoire pour les biens en copropriétés. Elle est optionnelle dans les autres cas, bien que fortement recommandée.

Les néo-assurances habitation proposent des contrats d’habitation PNO à des tarifs compétitifs. Pour en savoir plus sur ces compagnies d’assurance digitales, consultez notre guide sur les néo-assurances.

L’une d’entre elle, la néo-assurance habitation Luko, propose de bons contrats à des tarifs intéressants.

Assurance emprunteur : faites appel à la délégation d’assurance

L’assurance emprunteur est un contrat dans lequel l’assureur s’engage à rembourser à la banque le prêt dans le cas où l’emprunteur ne serait plus capable de le faire, par exemple s’il décède ou si un accident le rend invalide. Cette garantie est obligatoire en vue d’obtenir un prêt immobilier.

D’ordinaire cette assurance est incluse dans l’offre globale du prêt proposée par la banque, ce qui n’est pas étonnant car en général la compagnie d’assurance fait partie du même Groupe. Alors que la plupart des investisseurs se focalisent sur le taux d’emprunt, ils oublient bien trop souvent cette garantie obligatoire qui peut représenter jusqu’à 30% du coût total du crédit ! Du fait de ces gains substantiels, les banques ont pendant longtemps obligé les emprunteurs à contracter leur assurance maison…

Heureusement les choses ont changé en 2010 avec l’arrivée de la loi Hamon ! Depuis cette date les banques n’ont plus le droit d’obliger les emprunteurs à souscrire à leur propose assurance, et même s’ils la choisissent au départ ils pourront encore changer de compagnie d’assurance dans les 12 mois. Ce changement de contrat s’appelle la délégation d’assurance. La seule condition pour que cette délégation d’assurance soit applicable est que le nouveau contrat prévoit des garantis au moins aussi forte que le contrat de départ.

Ne pas oublier la fiscalité pour un projet d’investissement locatif

La fiscalité est un point important qui aura un impact direct sur votre rendement. Il existe de nombreux régimes fiscaux : Location Meublé Non Professionnelle, Location nue, Denormandie, Pinel… Il vous faudra choisir celui qui sera le mieux adapté à votre situation.

Souhaitant cet article le plus atemporel possible, nous avons choisi de ne pas nous attarder sur cette partie dans la mesure où la fiscalité change régulièrement, en particulier en France. Par ailleurs, il existe de nombreux ouvrages sur le sujet qui sont régulièrement remis à jour.

Si vous souhaitez que nous abordions en détail la fiscalité lors de la prochaine mise à jour de cet article sur l’investissement locatif immobilier, n’hésitez pas à nous le dire en commentaire ?