SCPI PRIMOPIERRE Avis

Quel est notre avis sur les rendements ?

Les dividendes distribués par Primopierre se situent à un bon niveau, bien qu’ils aient légèrement baissés ces dernières années. Mais cette baisse de rendement est largement compensée par la hausse de la valeur des parts : en passant de 191€ à 208€ en 5 ans, cela représente en moyenne +2,15% d’augmentation chaque année ! 

Nombre d’immeubles	62
Répartition géographique
Répartition par catégorie
Carte
Acquisition	acquisition de 2 SCI pour 54 m€ au 1er semestre 2018 Dont les actifs sont en Région Parisienne
Nombre de locataires	250  en janvier 2018
Principaux locataires

Quel est notre avis sur le patrimoine immobilier ?

Primopierre est investie intégralement en France, et à 86% en région parisienne. Il s’agit d’une région dynamique, où l’immobilier de bureau est fortement demandé et le taux de vacance très faible, ce qui explique les bons rendements de la SCPI.

Néanmoins, nous pensons que Primopierre ne possède pas une diversification géographique optimale, car trop concentré en région parisienne. Cette région est certes attractive, mais un retournement de marché ou une crise économique pourrait impacter la rentabilité de la SCPI. C’est pourquoi nous pensons qu’il est judicieux de compléter Primopierre avec une SCPI moins exposée à ce marché. 2 d’entre elles nous semblent pertinentes :

1/ Pierval Santé, une SCPI investie exclusivement dans l’immobilier de santé (clinique, cabinets médicaux, pharmacie, EHPAD…) en France et en Allemagne.  Ainsi, un portefeuille composé à 40% de parts Primopierre et 60% de parts Pierval Santé (ce dernier ayant généré des rendements légèrement supérieurs) nous semblerait suffisamment diversifié et offrirait un très bon rapport rendement/risque.

2/ Immorente, qui investit principalement dans l’immobilier de commerce. Un investissement 50% Primopierre et 50% Immorente nous semble intéressant.

Primopierre dispose tout de même d’une très bonne diversification locative, puisqu’elle possède plus de 250 locataires. Il s’agit principalement de grandes entreprises ou services publics, qui ont un risque limité de se retrouver en défaut de paiement. Son locataire le plus important est la SNCF, qui ne représente que 7% de ses revenus locatifs.

Exemple de biens immobiliers détenus :

Quel est notre avis sur les ratios et les frais ?

Les frais appliqués par la SCPI nous semblent en adéquation avec ce qui ce fait sur le marché des SCPI :

1/ Les frais de gestion sont à 12%, ce qui correspond à la fourchette du marché (entre 10% et 12%). Notez que les dividendes perçus s’entendent nets de ces frais.

2/ Les frais de souscription sont à 10,6%, ce qui correspond également à la fourchette du marché (entre 9% et 11%). Rappelons que ces frais sont perçus uniquement à la revente, et qu’ils sont souvent amortis par l’appréciation du prix des parts.

Concernant les principaux ratios, ils nous semblent satisfaisants, à l’exception du report à nouveau qui nous parait un peu faible… Pour en savoir plus sur l’interprétation de ces ratios, consultez notre article comment choisir une SCPI.

Quel est notre avis sur la stratégie de la société de gestion ?

La SCPI Primopierre cherche principalement des immeubles :

1/ récents (bureaux neufs ou restructurés) ;

2/ d’une valeur unitaire comprise entre 4 et 10 millions d’euros ;

3/ localisés en région parisienne ou dans les métropoles régionales (Toulouse, Strasbourg, Lyon, etc.).

La société de gestion n’a pas, pour le moment, exprimé sa volonté de réduire son exposition en région parisienne, ni d’investir à l’étranger.

Il s’agit selon nous d’une stratégie de gestion prudente, qui vise à générer des rendements stables. Nous pensons toutefois que la société de gestion gagnerait à davantage diversifier son patrimoine géographiquement, en investissant en région ou à l’étranger (par exemple en Allemagne, en Belgique ou en Italie).