Définition d’une SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un organisme détenu par plusieurs investisseurs et dont l’objet est de constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif composé généralement de bureaux, de commerces et/ou d’habitations. En acquérant les parts d’une SCPI, les investisseurs perçoivent en retour les gains issus de ce patrimoine (loyers, plus-values de cession, etc.).

Voici quelques spécificités d’une SCPI :

  • Elle permet d’investir dans plusieurs actifs immobiliers avec un apport limité ;
  • Une société de gestion se charge de gérer la SCPI pour le compte des investisseurs ;
  • La part d’une SCPI est liquide, c’est-à-dire qu’il est possible de la revendre ;
  • Les SCPI sont accessibles au grand public.

Vous l’aurez compris, la SCPI est une alternative à l’achat classique d’un bien immobilier, tout en offrant davantage de liquidité et une diversification du risque. La SCPI est le résultat de la financiarisation de l’investissement immobilier… d’où son surnom de Pierre Papier !

Comment ça fonctionne

Un fond entièrement géré par une société de gestion

Les Pierres Papiers sont créées par des sociétés de gestion spécialisées qui vont les gérer durant toute leur durée de vie. Ces sociétés gèrent notamment la collecte des fonds auprès des investisseurs, la sélection des actifs immobiliers dans lesquels la SCPI va investir, le choix des locataires, les éventuels travaux d’entretiens… L’investisseur n’a donc aucune contrainte de gestion ! En contrepartie, la société de gestion se rémunère à travers des frais de souscription (entre 8% et 12% payable au moment de votre investissement) et des frais de gestion annuels (entre 0,5% et 1%/an).

Les droits accordés aux propriétaires

En acquérant des parts dans une SCPI, l’investisseur devient copropriétaire d’un patrimoine immobilier locatif. De ce fait, il perçoit les gains et avantages de ce patrimoine :

  • Les loyers perçus, distribués généralement chaque trimestre par la SCPI sous forme de dividendes. Ils sont bien entendu répartis en fonction de la quote-part de chaque investisseur ;
  • Des éventuelles plus-values de cession lorsque la SCPI vend des actifs, distribuées également sous forme de dividendes ;
  • Une éventuelle plus-value lorsque l’investisseur décide de vendre ses parts, dès lors que la SCPI a pris de la valeur ;
  • D’éventuels avantages fiscaux si la SCPI a investi dans certains biens immobiliers (nous détaillerons ce point plus bas).

Notez que les dividendes que vous percevez sont nets de tous frais (entretien, impôts locaux, assurance, frais de gestion…).

Vendre ses parts selon qu’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou variable

Une SCPI a le choix d’opter pour un capital fixe ou un capital variable, mais cela n’aura pas la même incidence lorsque vous céderez vos parts :

Une SCPI à capital fixe, comme son nom l’indique, détermine dès l’origine le montant de son capital qui n’aura pas vocation à évoluer (sauf en cas d’augmentation de capital si la société de gestion le décide). Les investisseurs peuvent revendre leurs parts sur un marché spécifique, où le prix évolue en fonction de l’offre et de la demande… exactement comme une action !

Une SCPI à capital variable émet des parts à chaque nouvelle souscription, à un prix qui dépend de la valeur estimée du patrimoine (et non en fonction de la demande comme les SCPI à capital fixe) ; cette valeur estimée est régulièrement mise à jour. Lorsqu’un investisseur cède ses parts, la société de gestion les lui rachète au prix estimé.

Performance d’une SCPI : quel rendement attendre ?

Le rendement moyen des SCPI sur l’année 2016 s’est établi à +4,6%. Certaines ont mieux performés que d’autres, parmi lesquels :

tableau SCPI

Notons que le rendement moyen des SCPI tend à baisser depuis quelques années. En effet, il s’établissait à +4,8% en 2015 et à +5,1% en 2014.

Cette tendance s’explique principalement par le succès que rencontrent les SCPI : en collectant des sommes toujours plus importantes (6,3 Mds€ de collecte sur l’année 2016 contre 3,5Mds€ en 2014), les sociétés de gestion sont amenées à investir dans des biens immobiliers de plus en plus onéreux, tandis que le prix des loyers demeure stable ce qui réduit mécaniquement la rentabilité.

Les 2 grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales

Les SCPI de rendement misent sur les loyers

Ces fonds immobiliers cherchent à obtenir le meilleur rendement possible pour ses investisseurs. Ils chercheront donc à constituer un patrimoine immobilier générant un revenu locatif régulier et le plus élevé possible. En règle générale, un SCPI de rendement préfère investir dans l’immobilier professionnel, notamment parce que contrairement à l’immobilier résidentiel :

  • Ce marché est moins fluctuant ;
  • La sélection d’un locataire solvable est plus aisée ;
  • Le propriétaire (et donc la SCPI) est juridiquement mieux protégé sur un bail professionnel que résidentiel.

Les SCPI fiscales pour profiter de la loi Pinel ou de la loi Malraux

La stratégie de ces fonds est d’acquérir des biens immobiliers éligibles à des réductions d’impôts grâce aux dispositifs fiscaux en vigueur. L’investisseur peut ainsi défiscaliser une partie de son investissement dans ce type de SCPI !

Ainsi, un SCPI Pinel investira dans des logements neufs tandis qu’un SCPI Malraux préfèrera les immeubles à rénover situés dans un « site patrimonial remarquable ».

Comment investir dans une Pierre Papier ?

Vous devez choisir un support sur lequel accueillir vos parts. Vous avez le choix entre :

  • La détention en direct, c’est-à-dire que vous souscrivez directement auprès de la société de gestion qui conservera vos parts ;
  • Une assurance-vie, ce qui vous permet de profiter des avantages fiscaux liés à cette enveloppe. Notez toutefois que tous les assureurs ne donnent pas accès à des SCPI et l’offre est généralement limité ;
  • Un compte titre.

Concernant le financement, il est possible d’acquérir des parts de SCPI par effet de levier (c’est-à-dire par endettement), en souscrivant à un crédit immobilier chez un établissement bancaire. Il s’agit d’un bon moyen d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié tout en profitant des taux d’intérêt historiquement bas ! Cette méthode d’acquisition est toutefois réservé à ceux qui disposent de garanties suffisamment solides pour convaincre une banque d’accorder le prêt.