millions € investis en Crowdlending immobilier depuis janvier 2016

Dernier né de la famille Crowdfunding, le Crowdfunding immobilier. Encore inexistant il y a deux ans, c’est 36m€ qui ont été investis par ce biais sur les 8 premiers mois de l’année 2016, soit deux fois plus qu’en 2015 sur la même période ! Le Crowdlending immobilier rattrape même presque le crowdlending aux entreprises qui a enregistré 46,5m€ d’investissement depuis le début de l’année. Une croissance impressionnante qui devrait se poursuivre en 2016, l’immobilier demeurant une des thématiques d’investissement favorites des français.

Le Crowdfunding immobilier fonctionne de la même manière que les autres types d’investissement participatifs. Un promoteur propose un projet immobilier sur une plateforme, les internautes sélectionnent le projet qu’ils désirent soutenir et ils investissent dedans.

La spécificité du crowdfunding immobilier réside donc dans les projets financés qui sont… immobiliers ! Simple, non ? Quelques précisions s’imposent tout de même afin de bien comprendre l’intérêt et les limites de ce type d’investissement.

Le financement participatif immobilier un moyen d’investir dans la promotion immobilière

Dans ce cas, vous n’allez pas devenir copropriétaire d’un bien dont les loyers viendront rémunérer votre investissement ! Le but ici est de financer la sortie de terre d’un projet immobilier, généralement des immeubles, dont les appartements seront ensuite vendus ce qui vous permettra d’être remboursé, avec intérêts bien sûr !

Pourquoi les promoteurs ont-ils recours au Crowdfunding ? Pour le savoir, il faut d’abord bien comprendre comment se finance un programme immobilier. Vous vous doutez bien que les moyens à mettre en œuvre pour financer la construction d’un immeuble sont colossaux.

Dans la majorité des cas, le promoteur fait appel à plusieurs sources de financement :

  • Des emprunts bancaires (environ 40% du financement global) ;
  • La vente sur plan d’une partie des appartements, c’est-à-dire qu’ils sont vendus avant ou au début des travaux (environ 40%) ;
  • Les fonds propres que le promoteur apporte (environ 20%).

Or depuis quelques années, les crédits bancaires se resserrent et les clients ont du mal à acheter des appartements alors que même les fondations n’ont pas encore été creusées. Sans crédits suffisant et sans niveau de préventes suffisants, impossible de lancer les travaux.

Le promoteur n’a donc pas d’autres choix que d’apporter plus de capitaux, surtout s’il veut que les banques le suivent. Le financement participatif apparait ainsi comme un excellent moyen pour le promoteur de gonfler sa capacité de financement !

Vous comprenez alors la différence entre un investissement locatif classique et ce type d’investissement. Le crowdfunding immobilier est un moyen de financer le lancement de projets immobiliers. L’horizon d’investissement est en général de 12 à 24 mois mais les promoteurs peuvent rembourser les investisseurs plus rapidement si le niveau de prévente le permet.

Des projets aux rendements attractifs… mais des risques à considérer

C’est le gros atout des plateformes immobilier : elles promettent des rendements élevés, généralement autour de 10%/an net de frais de gestion. Difficile de résister quand on compare avec la faible rentabilité qu’offrent les livrets d’épargne ! Ces taux sont également supérieurs à ceux du Crowdlending qui oscillent entre 5 et 8%.

Attention toutefois avant de vous lancer, comme nous le répétons souvent sur ce blog : il n’y a pas de rendement sans risque ! Le taux d’intérêt est indicatif et ne sera servi que si tout se passe comme prévu. Or comme dans tout projet, il peut y avoir des imprévus ! Un artisan qui fait faillite, une malfaçon, une problématique règlementaire, etc.

C’est pourquoi vous devriez suivre ces quelques recommandations avant que de vous lancer dans l’aventure :

  • Etudiez bien le dossier, en vous assurant notamment que le programme est situé dans une zone ou la demande immobilière est soutenue (préférez les grandes agglomérations);
  • Assurez-vous que le projet dispose bien des autorisations d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, etc.) et que tous les recours aient été purgés;
  • Faites quelques recherches sur l’historique du promoteur, afin de vous assurer de son sérieux et de ses compétences. Cela vous permettra à minima de vérifier qu’il n’a pas été défaillant sur un autre programme ;
  • Ne mettez pas tous les œufs dans le même panier : diversifiez au maximum en investissant dans différents projets et sur plusieurs plateformes ;
  • Assurez-vous que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l’AMF.

Le financement participatif en immobilier locatif, mis en pause par les régulateurs

Investir en copropriété, ce n’est pas nouveau et naturellement, la montée en puissance du Crowdfunding a donné des idées à plusieurs entrepreneurs. Investir collectivement dans l’immobilier locatif a connu un véritable engouement auprès des internautes. Au point que de nombreuses plateformes se sont spécialisées dans ce type de placement.

Comme pour un investissement locatif traditionnel, vous investissez dans un bien dont les loyers viendront vous rémunérer. La différence est qu’il n’y aura pas un mais une centaine de propriétaire si ce n’est plus !

Le rapide développement de plateformes de crowdfunding immobilier dédiées à cette pratique a cependant rapidement interpellé l’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF).

Tout d’abord, ce type d’investissement s’apparente plus à une gestion patrimoniale qu’à un pari entrepreneurial, l’essence même du crowdfunding. Ensuite, la plupart des plateformes proposent des parts de SCI, ce qui pose 2 problèmes majeurs : la concurrence jugée déloyale envers les SCPI, et le risque bien plus élevé pour l’investisseur puisqu’il est responsable des dettes sur son patrimoine personnel. Il peut donc perdre plus que son capital de départ !

Enfin, et c’est quand même là le cœur du problème, la protection de l’investisseur n’était pas garantie et de nombreuses plateformes ne disposait d’aucun agrément, même pas celui de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) !

L’AMF a-t-elle pour autant signé l’arrêt de mort des plateformes d’immobilier locatif ? Pas littéralement mais elle a mis de l’ordre.  En août 2016, l’AMF a annoncé que cette activité sera réservée aux FIA (fonds d’investissement alternatifs) en cohérence avec le niveau de risque des opérations proposées. L’obtention d’un agrément FIA est complexe et implique des frais importants cependant il évitera que des plateformes aux pratiques douteuses ne se développe. Aucune plateforme ne dispose de cet agrément à ce jour.

La dizaine de plateformes du secteur, Dividom le leader en tête, discutent encore avec l’AMF afin de faire évoluer le cadre réglementaire.

Au-delà des considérations réglementaires et légales, nous pouvons naturellement nous interroger sur la difficulté à gérer un bien dans avec une centaine de propriétaire. La liquidité des parts nous paraît également être un point délicat.

Nous vous conseillons de rester à l’écart de ce type de placement notamment temps que la réglementation ne sera pas plus claire et les plateformes plus structurées. Préférez des SCPI de bureaux qui vous offriront un niveau de rendement et de garanties supérieur !

Quel rendement pour le financement participatif immobilier à ce jour ?

Compte tenu de la jeunesse crowdfunding immobilier, il est encore difficile de juger ses performances réelles. Les chiffres parlent d’eux même : à fin août 2016, seules 8,2% des sommes collectées ont été remboursées.

Nous avons toutefois quelques exemples de sorties qui donnent un premier aperçu du rendement réalisé :

  • “Les Allées du Marquis”, un programme immobilier composé de 53 villas et maisons, a levé 600 000€ en mars 2015 sur la plateforme Wiseed. Un an plus tard, les investisseurs ont gagné 9% brut sur leur mise de départ.
  • “Cœur Saint Jean”, un programme de construction d’une résidence à Toulouse, a levé 210 500€ en juillet 2013 sur la plateforme Lymo. 18 mois plus tard, les investisseurs ont bénéficié d’un rendement annuel de 10%.

A ce jour, une vingtaine de projets ont été remboursés et aucun n’a échoué. Il faut cependant rester raisonnable et bien diversifier ses investissements car, c’est inévitable, la promotion immobilière n’est pas un métier exempt de risques et des projets feront défaut. Une simple évolution défavorable de la conjoncture (krach boursier, remontée des taux, etc) pourra mettre à mal les projets les plus fragiles. “C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui se baignent nus” dit très justement ce cher Warren Buffet.

Comment investir dans le Crowdfunding Immobilier ?

Il existe 2 moyens d’investir dans le crowdfunding immobilier, en direct ou via une émission obligataire. Les plateformes choisissent généralement l’un ou l’autre.

  • En direct, les investisseurs détiennent des parts dans une SCCV (société civile de construction vente) et deviennent donc actionnaires aux côtés du promoteur. Il se feront racheter leurs titres avec une plus-value dont le plafond est fixé à l’avance. A noter que dans les faits l’investissement se fera via une SAS qui investira dans la SCCV (pour des raisons réglementaires) ;
  • Via une émission obligataire, les investisseurs prêtent de l’argent à la SCCV qui sera en charge du projet. L’obligation présentera un taux d’intérêt et une maturité (durée du prêt).

Au premier coup d’œil, ces deux moyens sont différents. Une obligation est une dette contractée par l’emprunteur avec une durée et un taux d’intérêt défini à l’avance. Au contraire un investissement en parts ou actions fait de vous un actionnaire sans qu’aucun rendement ou horizon ne soit défini.

Dans les faits ils sont assez proches. En effet les parts ou actions seront rachetés par le promoteur à l’issu du projet dans des conditions fixées au préalable (X% par an). Quant aux obligations, elles seront de type « in fine », ce qui signifie qu’elles ne seront pas amorties au cours de la durée du projet mais remboursées intégralement à la fin du projet (intérêts compris).

Vous comprenez, là encore, que vous ne percevrez donc le remboursement que si le projet est mené à son terme.

En résumé, la seule vraie différence pour l’investisseur réside dans l’impact de la fiscalité.

Concernant l’investissement locatif, le montage est généralement fait via une SCI (société civile immobilière), où les associés sont tenus indéfiniment aux dettes sur leur patrimoine personnel. En cas de problèmes, ce type de montage peut vous coûter cher ! Comme évoqué précédemment, nous vous conseillons de rester à l’écart de ce type d’investissement tant que la réglementation n’est pas claire et les plateformes en conformité !

Une fiscalité qui varie selon le mode d’investissement

Les deux moyens d’investissement que nous avons présenté précédemment diffèrent par leur impact sur la fiscalité.

Les intérêts que vous percevrez dans le cas d’un investissement en obligation seront imposés au barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront les cotisations sociales (15,5%).

En revanche dans le cas de l’investissement en direct (actions et parts), vous serez imposés selon le régime des plus-values de cession de titres. Le barème se calque sur celui de l’impôt sur le revenu cependant vous pourrez bénéficier d’abattements si vous conservez les titres plus de 2 ans (peu probable dans ce type d’investissement).

Plus intéressant, vous pouvez placer vos titres sur un PEA ou PEA-PME ce qui vous permettra d’être exonéré d’impôt sur le revenu. Seule contrainte, vous ne devrez pas retirer l’argent du PEA avant 5 ans. Vous aurez cependant le droit de réinvestir pendant cette période. Au moment du retrait, vous resterez redevables des cotisations sociales (15,5% des plus-values).

Nous vous recommandons donc l’investissement en parts/actions surtout si vous avez un taux marginal d’imposition élevé.

Notre avis: on investit ou pas ?

Le Crowdfunding immobilier peut être très intéressant si l’on sélectionne bien les projets. Vous l’aurez compris, préférez l’investissement dans des projets de promotion immobilière qui offrent de beaux rendements. Comme toujours ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et validez bien le ou les agréments de votre plateforme. A ce stade, préférez les SCPI de rendement à l’investissement locatif en Crowdfunding qui n’est, d’après nous, pas assez mature et encadré pour investir sereinement !

Wiseed Immobilier 

Date de lancement: 2011

Type d’investissement: Promotion immobilière – Obligations

Fonds levés en immobilier en 2016 : 14,3 m€

Nombre de projets financés depuis l’origine: 59

Anaxago Immobilier 

Date de lancement: 2013

Type d’investissement: Promotion immobilière – Direct

Fonds levés en immobilier en 2016 : 11,3 m€

Nombre de projets financés depuis l’origine: 43

Lymo 

Date de lancement: 2013

Type d’investissement: Promotion immobilière – Obligations

Fonds levés en immobilier en 2016 : 1,6 m€

Nombre de projets financés depuis l’origine: 16