Comparatif des frais SCPI : comment choisir la moins chère

Dans cet article nous partons du principe que vous connaissez le principe de la SCPI. Si ce n’est pas le cas, consultez d’abord notre article explicatif sur le fonctionnement des SCPI.

Quels sont les frais des SCPI ?

Avant d’expliquer comment réduire les frais des pierre-papiers, il faut commencer par expliquer de quoi ils sont composés. Les SCPI supportent deux types de frais : les frais de souscription et les frais de gestion.

Les frais de souscription, payables une fois au moment de l’achat

Ces frais sont prélevés au moment de l’acquisition d’une part de SCPI, c’est pourquoi ils sont également appelés « frais d’entrée ». Ils sont en moyenne de 10% du prix de la part. Les frais de souscription servent à financer deux choses :

• La société de gestion pour son travail de collecte et sa recherche d’investissements. Ces frais sont fixes et ne peuvent pas être réduits, ils représentent environ 5% du montant investi
• La rémunération du réseau de distribution, c’est-à-dire les intermédiaires qui commercialisent les SCPI pour le compte de la société de gestion : courtier, conseiller en gestion de patrimoine (CGP), banque, assureur, etc. L’intermédiaire touche environ 5% du montant investi. Ce sont ces frais qui peuvent être réduits comme nous le verrons un peu plus loin.

Les frais de souscriptions sont bien des frais d’entrée, et non de sortie !

Certains conseillers et intermédiaires continuent de dire à leurs clients que ces frais ne sont prélevés qu’à la sortie. Cela n’est pas anodin, car cela voudrait dire que l’argent placé est investi dans sa totalité. Or ce n’est pas le cas, l’investissement est amputé de ces frais dès le début. Simplement, le mécanisme est fait de telle sorte qu’il n’est visible par l’investisseur qu’à la revente des parts. On peut donc dire qu’il s’agit de frais d’entrée… déguisés ! Explications :

Une part de SCPI s’achète à un prix de souscription et se revend à un prix de retrait, qui sont fixés par la société de gestion. Disons qu’une part vaut 100€ et les frais de souscription sont de 10%. Le prix de souscription sera de 100 x (1+10%) = 110€ tandis que le prix de retrait sera de 100€. La « vraie » valeur de la part est de 100€, l’investisseur l’achète simplement plus cher.

Mais la véritable raison de cette confusion est que les sociétés de gestion calculent leurs taux de rendement sur… le prix de souscription ! Cela laisse penser que le capital investi est 110€, alors qu’il est en réalité de 100€. Si le rendement était calculé sur le vrai prix de la part (le prix de retrait) il serait mécaniquement plus élevé !

Les frais de gestion, prélevés de manière récurrente

Ils servent à payer les charges liées à l’exploitation du patrimoine immobilier de la SCPI, notamment :

• Les taxes foncières et « frais de notaires »
• Les assurances
• Les éventuels travaux (rénovation, réparation) et charges de copropriété
• La gestion locative

Ils varient entre 10% et 12% des produits locatifs encaissés. La société de gestion prélève les sommes au fur et à mesure des encaissements, avant la redistribution aux investisseurs.

Il faut bien comprendre que les revenus que vous percevrez de la SCPI sont nets de frais de gestion. De même, les performances affichées par les sociétés de gestion sont nettes de ces frais.

Comment payer moins de frais avec les pierre-papiers ?

Maintenant que nous avons vu de quoi étaient composés les frais des SCPI, nous pouvons donner les astuces pour les réduire.

Sélectionner une SCPI à faible frais de souscription

Les frais d’entrée sont fixés par la société de gestion, ils lui permettent de se rémunérer et de financer son réseau de distributeurs (courtiers, CGP…). Un grand nombre de SCPI appliquent encore des frais de souscription de l’ordre de 12%, un montant élevé qui fut naguère la norme. Pourquoi ? Simplement parce que pendant longtemps (du début des SCPI jusqu’à l’apparition des distributeurs en ligne) l’opacité de ces produits d’épargne empêchait toute comparaison. D’autant que les pierre-papiers étaient peu connues du grand public et destinées aux clients fortunés des banques et des CGP, réputés moins soucieux des frais cachés. Autant de facteurs qui poussaient les acteurs à ne pas remettre en cause ces ponctions lucratives.

Internet a bouleversé les choses, en permettant une démocratisation et une plus grande transparence des SCPI. Cela a entrainé une concurrence entre les sociétés de gestion. Si certaines ont choisi de maintenir 12% de frais d’entrée, d’autres l’ont abaissé… jusqu’à 0% !

Il existe aujourd’hui d’excellentes SCPI qui appliquent des frais d’entrée bien moins élevés que les traditionnels 12%. Or, quelques pourcents d’économie peuvent avoir un impact considérable sur des montants importants. Nous verrons un peu plus loin notre tableau comparatif des frais SCPI.

Choisir un courtier qui redistribue ses commissions

Nous l’avons vu, environ 5% du montant investi est reversé au distributeur (banquier, CGP, courtier…). Or un nouvel acteur vient de faire son apparition et a décidé de bouleverser les codes. Commercialisé en 2021, Louve Invest est le premier courtier à reverser la moitié de sa commission à ses clients. Ce procédé, que l’on appelle cashback, est parfaitement légal, mais était jusqu’à présent peu appliqué par les acteurs du marché.

Louve Invest propose un cashback de 2,5% du montant investi sur une cinquantaine de SCPI, à l’exception d’Iroko et Néo (car elles ont 0% de frais d’entrée) et de la gamme de SCPI Corum (la société de gestion refuse que l’on fasse du cashback sur ses produits…). Autrement dit si vous investissez 10 000€ en SCPI, Louve Invest vous reverse 250€ sur votre compte bancaire dans les semaines qui suivent. Le gain sera d’autant plus important si l’on investit à crédit !

Si Louve Invest est le seul courtier à ce jour à proposer du cashback sur SCPI, c’est qu’il a réussi à réduire ses coûts au maximum grâce à la digitalisation de son offre. Nous expliquons tout cela dans notre étude : avis complet sur Louve Invest.

Qu’en est-il des frais de gestion ?

Les frais de gestion varient de 9% à 12%, mais comme nous l’avons expliqué, ils sont prélevés en amont par la société de gestion. Le produit de la SCPI perçu par l’investisseur, tout comme le rendement affiché publiquement, est net de frais de gestion.

Il n’est donc pas utile de se focaliser sur ces frais, dans la mesure où les performances en tiennent compte.

Comparatif frais SCPI : quelles sont celles qui proposent les meilleurs tarifs ?

Voici un tableau comparatif des SCPI à frais de souscription réduits. Plutôt que de présenter une liste exhaustive qui risquerait de vous embrouiller, nous avons choisi de sélectionner les meilleures SCPI du marché.

Focus sur Iroko Zen et Néo, les premières SCPI sans frais d’entrée

Néo et Iroko Zen sont de jeunes SCPI, créées respectivement en juin 2019 et septembre 2020. Iroko Zen a notamment l’avantage d’avoir été créé après le premier confinement, ce qui lui a permis de sélectionner des biens immobiliers qui pourraient sortir gagnants de la crise sanitaire : entrepôts logistiques, locaux d’activité, commerces stratégiques…

Elles sont les premières à appliquer 0% de frais d’entrées ! Ainsi l’argent placé est réellement investi à 100%, un réel avantage par rapport à la majorité des SCPI. En contrepartie elles appliquent des frais de gestion plus élevés : 14,40% chez Ikoro Zen et 18% chez Néo (contre 12% en moyenne). Mais comme nous l’avons expliqué, les dividendes perçus par les investisseurs sont nets de ces frais. Or justement leurs rendements nets 2021 sont élevés : 7,10% pour le premier et 6,49% pour le deuxième !

Choisir les meilleures SCPI à frais réduits : notre conclusion

Lorsqu’on choisit un placement, de nombreux paramètres ne sont pas maitrisables : le rendement futur, la variation du prix, l’évolution du marché de la SCPI… Or les frais sont l’un des rares leviers que l’on peut actionner. Et des frais en moins sont mécaniquement de la performance en plus. Sur le long terme, cela aura une incidence importante sur la rentabilité du placement.

Aujourd’hui grâce aux nouvelles technologies, il est désormais facile de choisir ses SCPI selon divers critères, et notamment leurs tarifs. Et depuis peu l’arrivée d’un nouveau courtier permet de se faire rembourser 2,5% du montant de son investissement ! Combiner une SCPI à frais réduits et un courtier qui offre du cashback est véritablement la formule gagnante.