PRIMOVIE : notre avis sur cette SCPI

Quel est notre avis sur les rendements ?

Depuis son lancement, Primovie a réalisé environ +5% de rendement chaque année. Il s’agit d’un niveau élevé puisqu’en moyenne les SCPI génèrent entre +3% et +4%. Les dividendes distribués sont très stables, de même que le prix des parts qui a connu sa première revalorisation en 2017 (+6%).

Le TRI sur 5 ans est élevé pour une « Pierre Papier » : +4,41% ! Ce taux prend en compte :

1/ Les flux entrants : dividendes reçus, prix de vente au bout de 5 ans

2/ Les flux sortants : prix d’achat, frais de sortie

3/ Le délai de jouissance, c’est à dire dit l’écart entre le moment où vous achetez votre part et le premier versement. Il est de 3 mois, ce qui est un délai raisonnable

Nombre d’immeubles	95
Répartition géographique
Répartition par catégorie	La catégorie « autres » comprends : des crèches, pépinières d’entreprises et résidences étudiantes
Carte
Acquisition	Acquisitions en 2017 pour 900m€
Nombre de locataires	229  en janvier 2018
Durée moyenne des baux	8,6 ans  en janvier 2018

Quel est notre avis sur le patrimoine immobilier ?

Primovie est une SCPI « spécialisée », car elle cible principalement les actifs immobiliers loués à des acteurs de la santé (cliniques, cabinets médicaux, laboratoires), de l’éducation (crèches, centres de formation, résidences étudiantes) ainsi que des Maisons de retraite (EHPAD, résidences pour personnes âgées). Il s’agit de secteurs très dynamiques, portés par la démographie (hausse de la natalité, vieillissement de la population) mais sont dé-corrélés de l’activité économique ; autrement dit, Primovie devrait mieux supporter les crises économiques par rapport à une SCPI investie à 100% dans des bureaux.

Primovie investi également dans l’immobilier de bureaux « classiques » (immeubles à la Défense par exemple), qui à l’inverse est très lié à l’activité économique et peu à la démographie. Grâce à une capitalisation de plus de 1 850 millions d’euros, cette Pierre-Papier a investi dans une centaine d’immeubles.

Nous pensons que le patrimoine immobilier de Primovie :

1/ Est bien diversifié géographiquement, avec une présence à l’étranger (ce qui n’est pas le cas chez la plupart des SCPI) ;

2/ Possède une bonne diversification sectorielle : les 2/3 de son patrimoine est investi dans l’éducation et la santé (très sensible à la démographie, mais pas aux cycles économiques), tandis que l’autre tiers est investi dans des bureaux (très sensible aux cycles économiques, mais pas à la démographie)…

Exemple de biens immobiliers détenus : 

Quel est notre avis sur les ratios et les frais ?

Primovie pratique des frais de souscription peu élevés pour une SCPI, ce qui est un excellent point ! Quant aux frais de gestion, ils ont peu d’importance pour l’investisseur dans la mesure où les performances publiées sont nets de ces frais.

Concernant les principaux ratios : ils sont satisfaisants, mis à part le RAN qui nous semble un peu faible… Consultez notre article comment choisir une SCPI pour en savoir plus sur l’interprétation de ces ratios.

Quel est notre avis sur la stratégie de la société de gestion ?

La société de gestion Primonial REIM (qui gère également la SCPI Patrimmo Commerce) cherche à se constituer un patrimoine immobilier bien diversifié et relativement peu corrélé à l’activité économique. La constitution cible de son patrimoine est : 2/3 de bâtiments liés à la santé et l’éducation, et 1/3 de bureaux.

Elle ne se limite pas à une catégorie d’immeuble : il peu s’agir de résidences, de cabinets, de laboratoires, de commerces, etc.

Concernant la zone géographique : la société de gestion privilégie les zones à fortes densité de populations (grandes villes, région parisienne…). Toutefois, elle ne souhaite pas investir plus de 25% des fonds à l’étranger.

Cette stratégie semble payer, puisque la SCPI a toujours réalisé de belles performances depuis son lancement.