Synthèse de notre avis sur la SCPI Patrimmo Commerce

8,5-sur-10

Patrimmo Commerce  est une SCPI créée et gérée par Primonial, l’une des plus grandes sociétés de gestion de patrimoine françaises. Elle est spécialisée dans l’immobilier commercial (magasins, centres commerciaux, etc.) et investit essentiellement en France. Depuis son lancement en 2012, elle réalise chaque année près de 5% de rendement, ce qui en fait l’une des Pierre-Papiers (l’autre nom donnée aux SCPI) les plus performantes du marché. Ces succès lui ont permis d’atteindre plus de 580 millions d’euros de capitalisation, ce qui en fait l’une des plus grandes SCPI de commerce derrière Immorente. Nous pensons qu’il s’agit d’un investissement de qualité, car :

  • Ses rendements sont élevés, et très stables dans le temps ;
  • Son patrimoine immobilier est bien diversifié, les locataires sont nombreux et de qualité ;
  • La société de gestion semble appliquer une stratégie prudente.

De plus, Patrimmo Commerce applique des frais raisonnables par rapport à ce qui se fait sur le marché : par exemple les frais de souscription sont de 9%, alors que la moyenne est plutôt entre 10% et 12%. Forts de ce constat, nous pensons qu’elle a toute sa place dans notre classement des meilleures SCPI en 2018.

Informations générales
Nom de la SCPIPatrimmo Commerce
Type de SCPIRendement
CatégorieSpécialisée : commerce
Capitalisation584 m€
Société de gestionPrimonial REIM
Rendement et frais
Rendement en 2017+4,85%

net de frais de gestion

Valeur des parts sur 5 ans+3,14%
TRI 5 ans+3,91%
Frais de souscription9%
Frais de gestion12%
Patrimoine
# immeubles détenus278
Zone géographiqueFrance, Zone Euro
Taux d'occupation93%
Conditions de souscription
Minimum de souscription10 part
Prix d'une part197€
Souscription 100% en ligne
Assurance-vie
Démembrement possible
Notes attribuées
Rendements8/10
Patrimoine9/10
Frais et ratios9/10
Stratégie8/10

Détails et avis sur cette “Pierre-Papier” en 2018

Performances et rendements

20132014201520162017
Dividendes distribués 9,7€9,7€9,6€9,6€9,6€
Prix des parts 191€191€191€191€197€
TDVM5,10%5,10%5,00%5,01%4,85%
TRI 5 ans +4,86%
Croissance annuelle des parts +0,78%

Notre avis sur les rendements

Patrimmo Commerce réalise d’excellents rendements : environ +5% chaque année, ce qui la place parmi les meilleures SCPI du marché. Notons que cette Pierre-Papier offre des rendements très stables, qu’il s’agisse des dividendes distribués ou du prix des parts. Cela est principalement dû à la composition de son patrimoine immobilier : les biens commerciaux sont en effet très liés à la consommation des ménages, qui est par nature très stable. Le TRI calculé sur 5 ans (de 2013 à 2017) est plutôt élevé pour une SCPI : +3,91% ! Ce taux prend en compte : 1/ Les flux entrants : dividendes reçus, prix de vente au bout de 5 ans… 2/ Les flux sortants : prix d’achat, frais de sortie… 3/ Le délai de jouissance : il est de seulement 2 mois chez Patrimmo Commerce, contre 4 mois voire 6 mois pour la plupart de ses concurrents comme Corum Origin.

Patrimoine immobilier

Nombre d’immeubles 278
Répartition géographiquePatrimmo commerce répartition géographique
Répartition par catégoriePatrimmo Commerce répartition catégorie
CartePatrimmo Commerce zone géographique
Acquisition 10 acquisitions en 2017 pour un total de 150 M€

7 en France, 1 en Belgique, 1 en Italie, 1 en Allemagne

Nombre de locataires 262  en janvier 2018
Durée moyenne des baux 4,9 ans  en décembre 2018
Principaux clients

Notre avis sur le patrimoine immobilier :

Comme son nom l’indique, cette SCPI est spécialisée dans les commerces : boutiques, grandes surfaces, centres commerciaux, etc. Elle n’a pas vocation à investir dans d’autres types d’actifs, tels que des bureaux. Son importante capitalisation (plus de 580 millions d’euros) lui a permis d’investir dans de nombreux actifs. Nous estimons que le patrimoine est de qualité et bien diversifié : 1/ Elle détient de nombreux commerces pour presque autant de locataires, ce qui limite le risque de défaillance. De plus, les 10 principaux locataires (qui représentent 20% des loyers) sont des enseignes renommées et sérieuses qui n’ont pas de difficultés financières connues. 2/ Elle est bien implantée sur tout le territoire Français, et pas uniquement en Ile de France comme de nombreuses SCPI. Nous apprécions qu’elle accentue sa diversification en investissant à l’étranger. Exemple de biens détenus :

Frais et principaux ratios

Frais

Frais de dossier Gratuit
Frais d’entrée Gratuit
Frais de souscription

(appliqués à la sortie)

9%
Frais de gestion 12%

Principaux ratios

Taux d’occupation financier92,5%
Report à nouveau 0,1%
Provision travaux 15,3%
Rapport Prix / Valeur de réalisation 99%

Notre avis sur les ratios et les frais :

Patrimmo Commerce applique des frais moins élevés que la plupart de ses concurrents, comme nous l’avions souligné dans notre comparatif des tarifs SCPI. Pour rappel, les frais de gestion n’est pas un critère primordial car les rendements publiés sont nets de ces frais. Quand aux frais de souscription, ils sont généralement amortis dans le temps grâce à l’augmentation de la valeur des parts, c’est pourquoi il est recommandé de conserver ses parts sur le long terme (au moins 10 ans). Les principaux ratios sont dans l’ensemble satisfaisants, mise à part le report à nouveau (RAN) que nous estimons très faible. Néanmoins, nous pensons qu’il ne s’agit pas d’un point bloquant : le patrimoine est suffisamment diversifié et de qualité pour limiter l’impact d’une éventuelle crise. N’hésitez pas à consulter notre article qui explique l’interprétation des ratios pour choisir une SCPI.

Objectifs de la SCPI

Stratégie d’investissement Patrimoine immobilier de commerce
Zone géographiqueFrance, Zone Euro
Composition du portefeuille Commerce
Objectif de performance +5%/an
Société de gestion Primonial REIM

Notre avis sur la stratégie de la société de gestion :

La société de gestion Primonial REIM (qui gère également Primovie) cherche à investir dans des commerces situés en centre-ville ou dans des parcs d’activité, pour un prix n’excédant pas 10 millions d’euros. Primonial REIM vise le centre de grandes villes en France, mais également à l’étranger lorsque des opportunités se présentent ; elle privilégie les pays limitrophes (Allemagne, Italie, Belgique…) et en zone euro afin de ne pas avoir à gérer les problématiques de change. Selon nous, cette SCPI applique une stratégie de gestion prudente, axée sur une bonne diversification des risques.